Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года в размере 6956000 рублей, 10015000 рублей, 11576000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права истца как собственника объектов недвижимого имущества и налогоплательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Тверской области – ФИО3, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО4, заинтересованного лица - Администрации Борисцевского сельского поселения Торжокского района Тверской области – ФИО5 возражали против удовлетворения административных исковых требований.

Представители административного ответчика - ФГБУ ФКП Росреестра, заинтересованного лица - Правительства Тверской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения истца, представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат земельные участки, относящиеся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для строительства завода по производству древесноволокнистых плит сухого прессования древесноволокнистых изоляционных плит, расположенные по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами: № площадью 187744 кв.м, № площадью 285805 кв.м, № площадью 334671 кв.м. Государственная регистрация права собственности произведена 17 августа 2016 года.

Являясь собственником указанных земельных участков, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 ноября 2016 года № 20-нп.

Спорные земельные участки вошли в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно выпискам из ЕГРН от 13 октября 2017 года их кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере:

- земельного участка с кадастровым номером № – 25019575,80 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № – 36746512,47 рублей.

- земельного участка с кадастровым номером № – 42453863,58 рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки земельных участков ФИО1 24 августа 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 07 сентября 2017 года данное заявление было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного истцом отчета об оценке требованиям пункта 5 ФСО № 3.

В соответствии с указанным отчетом от 08 августа 2017 года № 17-08-01, составленным оценщиком ФИО15., стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года составила:

- земельного участка с кадастровым номером № – 6730000 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № – 10320 000 рублей.

- земельного участка с кадастровым номером № – 13580000 рублей.

Принимая во внимание возражения административных ответчиков и заинтересованного лица относительно отчета об оценке, по ходатайству представителя административного истца и Администрации Борисцевского сельского поселения определением суда от 23 ноября 2018 года по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельных участков и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ФИО16 от 16 января 2018 года рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года составила:

- земельного участка с кадастровым номером № – 6956000 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № – 10015 000 рублей.

- земельного участка с кадастровым номером № – 11576000 рублей.

Отвечая на вопрос о том, допущены ли при проведении досудебной оценки нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, эксперт указал, что таких нарушений оценщиком не допущено.

Оценивая данное экспертное заключение в соответствии со статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает, что оно не отвечает установленным в части 2 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации требованиям обоснованности и объективности.

Так, итоговая величина рыночной стоимости оцениваемых земельных участков экспертом определена равной 37,05 рублей, 35,04 рублей, 34,59 рублей за 1 кв.м, то есть в размере ниже минимальной стоимости сделок с земельными участками промышленного назначения в Тверской области, диапазон которой в июле 2013 – июне 2015 года по приведенным в экспертном заключении данным составил от 44,4 рублей до 750 рублей за 1 кв.м, и почти на уровне минимальной цены предложений в диапазоне от 30 рублей до 550 рублей за 1 кв.м.

При этом соответствующее обоснование определения рыночной стоимости на уровне минимально возможной, в частности, указание на какие-либо характеристики спорных земельных участков, существенно сказывающиеся на их коммерческой привлекательности и влияющие на рыночную стоимость, вопреки подпункту «з» пункта 8 ФСО № 3 в экспертном заключении отсутствует.

При проведении оценки эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж и произвел сопоставление цен продаж трех аналогов.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО №7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из содержания экспертного заключения следует, что объекты экспертизы экспертом отнесены к сегменту рынка земель промышленности для производственной деятельности (т. 2, л.д. 32).

Однако в качестве одного из трех аналогов (участок № 3) эксперт отобрал земельный участок, предназначенный для размещения автозаправочной станции и относящийся к другому сегменту рынка, без проведения соответствующей корректировки и без обоснования отказа от ее применения.

К стоимости аналогов № 2 и № 3 экспертом произведена понижающая корректировка (-26%) на местоположение относительно крупных автодорог. Однако описание и расчет данной корректировки на основе сопоставления оцениваемых земельных участков и аналогов, в экспертном заключении отсутствует.

В отношении аналога № 2 цена предложения – 25000000 рублей по состоянию на декабрь 2015 года, указанная в объявлении о продаже, существенно отличается от цены этого же объекта – 17000000 рублей, указанной в объявлении по состоянию на октябрь 2015 года, приложенном к отчету об оценке, выполненному ФИО6

Аналогичные нарушения федеральных стандартов оценки допущены и при проведении досудебной оценки, в ходе которой оценщик для определения рыночной стоимости использовал два из трех объектов-аналогов, применявшиеся при проведении судебной экспертизы, включая аналог с противоречивыми данными о цене предложения, и третий аналог, предназначенный для строительства АЗС, а не производственных объектов. С учетом изложенного, суд не может согласиться с выводом эксперта и принять отчет об оценке в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что указанные недостатки экспертного заключения в ходе допроса эксперта устранены не были, определением суда от 26 февраля 2018 года по ходатайству представителя Администрации Борисцевского сельского поселения по делу была назначена повторная судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельных участков.

Согласно заключению эксперта ООО «Альянс-Профи» ФИО17 от 30 марта 2018 года № 42/03 рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года составила:

- земельного участка с кадастровым номером № – 17569 000 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № – 24399 000 рублей.

- земельного участка с кадастровым номером № – 34568 000 рублей.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорных земельных участков.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на их рыночную стоимость.

Экспертом выполнен анализ рынка земельных участков Тверской области на дату оценки, в том числе сегмента рынка земельных участков производственно-складского назначения, к которому относятся оцениваемые земельные участки, в результате которого установлено, что диапазон цен 20 имевшихся предложений составляла от 37 рублей до 1800 рублей за 1 кв.м в зависимости от месторасположения, наличия коммуникаций, построек, назначения участков, при этом 14 участков продавалось по цене выше 100 рублей за 1 кв.м.

По данным мониторинга рынка недвижимости Росреестра в период с 01 января 2014 года по 01 января 2016 года зарегистрировано 14 сделок с земельными участками из земель промышленности стоимостью от 38,46 рублей до 3633,72 рублей за 1 кв.м, из которых 13 участков продано по цене выше 100 рублей за 1 кв.м.

В качестве подтверждения тенденций, сложившихся на рынке земельных участков под производственную застройку, экспертом приведены данные о 16 сделках за 2016 год, из которых 11 совершены при цене участка свыше 100 рублей за 1 кв.м.

Полученный результат экспертизы (93,58 рублей, 85,37 рублей, 103,29 рублей за 1 кв.м) соответствует приведенному анализу рынка.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в сети Интернет, а также страниц сайта Росреестра, содержащих данные мониторинга рынка недвижимости.

Экспертом принято мотивированное решение об отказе от использования при определении рыночной стоимости доходного и затратного подходов и применении сравнительного подхода, метода корректировок, в рамках которого произведено сравнение объектов экспертизы и земельных участков-аналогов, и цена последних скорректирована с учетом выявленных различий по ценообразующим факторам. Критерии отбора аналогов, обоснование причин неиспользования в процессе оценки других предложений экспертом приведены.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Данные, свидетельствующие о наличии оснований для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании эксперт ФИО7 полностью подтвердила достоверность сведений и выводов, приведенных в составленном ею заключении.

Рецензия на заключение эксперта, составленная оценщиком ФИО18, как и данные им суду пояснения в качестве специалиста, в силу статьей 59, 61, 83, части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не являются допустимыми доказательствами, опровергающими выводы эксперта.

Вместе с тем основанные на указанной рецензии и пояснениях специалиста возражения представителя административного истца относительно заключения судебной экспертизы также не ставят под сомнение достоверность последнего, в связи с чем в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом оставлено без удовлетворения ходатайство представителя ФИО1 о назначении по делу еще одной повторной судебной экспертизы.

Так, различия в местоположении объектов экспертизы и аналогов в регионе, а также относительно крупных магистралей экспертом учтены путем применения соответствующих корректировок. Расчет первой корректировки произведен на основании Справочника оценщика недвижимости, том 3 «Земельные участки», под редакцией ФИО8, 2014 год, исходя из соотношения цен производственных объектов, для размещения которых предназначены оцениваемые земельные участки, расположенных в прочих населенных пунктах, и цен объектов в районных центрах сельскохозяйственных районов, где находятся объекты-аналоги.

Отнесение экспертом Кимрского и Калязинского районов Тверской области к сельскохозяйственным районам мотивировано ссылками на источник публикации в сети Интернет, отчет Главы администрации Кимрского района Тверской области о результатах деятельности Администрации Кимрского района за 2016 год, сведения, размещенные на сайте Администрации Калязинского района Тверской области, откуда следует, что в указанных районах преобладает сельское хозяйство.

Расчет второй корректировки, отражающей влияние транспортного сообщения на коммерческую привлекательность земельного участка, выполнен с учетом классификации дорог в зависимости от их значения (федерального, регионального или межмуниципального, местного, частные автомобильные дороги) и расположения объектов экспертизы с кадастровыми номерами № и № на границе с автодорогой межмуниципального значения, объекта экспертизы с кадастровым номером № и аналогов № 1 и № 2 - на удалении от автодорог любого значения, наличия у аналога № 3 выезда на автодорогу регионального значения.

Понижающая корректировка на качество подъездных путей, наличие которых, уменьшая затраты на организацию подъезда к земельному участку, повышает его коммерческую привлекательность, экспертом определена исходя из отсутствия организованного подъезда ко всем объектам экспертизы, в то время как к аналогам подъезд разной степени благоустройства имеется (по грунтовым дорогам к аналогам № 1 и № 3, по асфальтированной дороге – к аналогу № 2).

Сравнение площадей земельных участков произведено на основании вышеуказанного справочника оценщика, в соответствии с которым стоимость в пределах некоторых диапазонов площади, в частности более 10 га, существенно не изменяется. Принимая во внимание, что площадь объектов экспертизы и аналогов № 2 и № 3 превышает данный показатель, их стоимость не корректировалась, в то время как в отношении аналога № 1 площадью 12829 кв.м, близкой к среднему значению диапазона 1-2,5 га, экспертом согласно вышеуказанному справочнику применена понижающая стоимость корректировка -14%(1:1,16=0,86).

Корректировка на время предложения в отношении аналогов № 2 (июль 2015 года, 2,1%) и № 3 (июнь 2014 года, 6,3%) определена на основании Справочника оценщика недвижимости, том 2 «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под редакцией ФИО8, 2014 год.

Довод представителя истца, основанный на вышеуказанной рецензии, о том, что с января 2014 года по декабрь 2015 года цены на земельные участки снизились, и корректировка должна быть понижающей, носит характер предположения, а приведенные в рецензии данные сайта «Росриэлт» свидетельствуют об уменьшении средней цены на земельные участки в Российской Федерации в январе 2015 года по сравнению с январем 2014 года на 10,32%, но в то же время о ее увеличении в январе 2015 года по сравнению с декабрем 2014 года на 2,68%. Кроме того, по данным указанного сайта, приведенным экспертом в судебном заседании, цены на земельные участки в Твери увеличились в январе 2016 года по отношению к январю 2015 года на 113%.

Таким образом, нарушений законодательства при расчете приведенных корректировок экспертом не допущено, доказательств их иного размера суду не представлено.

Утверждение в рецензии о недопустимости использования в процессе оценки аналогов № 1 и № 3, отобранных экспертом из АИС «Мониторинг рынка недвижимости» Росреестра, содержащей данные о зарегистрированных сделках с объектами недвижимости и их учетными характеристиками на территории всей Российской Федерации, также безосновательно.

Применение цен совершенных сделок в рамках сравнительного подхода допускается в силу пункта 13 ФСО № 1, подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7.

Проведение мониторинга рынка недвижимости органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, предусмотрено статьей 24.21 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки, с учетом которых указанный орган проводит анализ отчета об определении кадастровой стоимости.

Использование автоматизированной информационной системы «Мониторинг рынка недвижимости» (АИС МРН) при ведении Фонда данных государственной кадастровой оценки предусмотрено и Порядком ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 июня 2017года №291 (пункт 5).

При проведении мониторинга рынка недвижимости Росреестром осуществляется сбор информации о содержащихся в ЕГРН ценах сделок, на основании которых зарегистрировано право на объект недвижимости (подпункт «а» пункта 7 данного Порядка).

Применение информации о мониторинге рынка недвижимости, осуществляемого органом регистрации прав при проведении государственной кадастровой оценки, предусмотрено подпунктом 4.1.4 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017года №226.

Как следует из экспертного заключения, эксперт установил кадастровые номера земельных участков-аналогов и их значимые характеристики исходя из имеющихся сведений о номере кадастрового квартала, адресе, площади участков и категории земель, а также данных публичной кадастровой карты, в результате чего отобранные аналоги соответствуют пункту 10 ФСО № 1, подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7.

Наличие в разделе мониторинга, относящемся к нежилым зданиям, данных о продаже по аналогичной цене объектов капитального строительства, находящихся по тому же адресу, что и земельный участок-аналог № 1, о неверном определении экспертом цены последнего не свидетельствует.

Кроме того, правильность выбора экспертом аналогов подтверждается незначительным отличием их стоимости после проведенных экспертом корректировок.

В ходе допроса в судебном заседании в обоснование установленной в экспертном заключении рыночной стоимости экспертом представлен дополнительный расчет рыночной стоимости объектов экспертизы, итог которого, несмотря на замену вышеуказанного аналога другим, лишь незначительно отличается от результата судебной экспертизы (на 1,01% в отношении участка с кадастровым номером №, на 0,82% в отношении участка с кадастровым номером № и на 1,39% в отношении участка с кадастровым номером №).

Вопреки утверждению представителя истца, указанный расчет с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки не связан, о недопустимости экспертного заключения не свидетельствует, и, с учетом признаваемого Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» вероятностного характера определения рыночной стоимости, подтверждает правильность заключения судебной экспертизы.

Данный дополнительный расчет и сформулированные экспертом в письменном виде ответы на критику экспертного заключения, содержащуюся в рецензии оценщика ФИО9, представлены в рамках выполнения предусмотренной частью 4 статьи 49, частью 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанности эксперта явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

При этом запрета письменно формулировать как вопросы к эксперту, что и было сделано представителем истца, так и ответы эксперта, закон не содержит.

В связи с этим оснований для признания в соответствии со статьей 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации недопустимыми и исключения из доказательств вышеуказанного дополнения к экспертному заключению и письменных ответов эксперта на возражения, основанные на рецензии оценщика ФИО19, не имеется.

Доводы административного истца о том, что спорные земельные участки ранее продавались истцом по цене, ниже, чем установленная экспертом рыночная стоимость, не являются доказательством рыночной стоимости. При этом представленная в судебное заседание копия объявления в сети Интернет от ДД.ММ.ГГГГ о продаже земельного участка площадью 80,8 га за 19000000 рублей не позволяет отождествить данный земельный участок с объектами экспертизы.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость может быть установлена на основании заключения повторной судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, расположенных по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года в размере:

- земельного участка с кадастровым номером № – 17569 000 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № – 24399 000 рублей.

- земельного участка с кадастровым номером № – 34568 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 24 августа 2017 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 28 мая 2018 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова