Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Андреевой О.А. и Андреевой А.А. к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

Установил:

В административном исковом заявлении Андреева О.А. и Андреева А.А. просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства – временной автостоянки индивидуального автотранспорта, расположенного по адресу: <адрес>, в торце <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административным истцам на праве аренды. Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административных истцов как плательщиков арендной платы.

В судебном заседании представитель административных истцов по доверенности Казаков А.Л. административные исковые требования поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля представили письменные объяснения, в которых указали на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку, по мнению департамента и органа местного самоуправления, отчет содержит недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области представило письменное объяснение, в котором изложены сведения о земельном участке, возражений относительно административных исковых требований не указано.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. №-и, дополнительным соглашением к нему № от ДД.ММ.ГГГГг. административные истцы являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства – временной автостоянки индивидуального автотранспорта, расположенного по адресу: <адрес>, в торце <адрес>. Согласно расчету арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости, административные истцы на основании ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладают правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб.

Административными истцам представлен отчет определения рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Независимая оценка», от ДД.ММ.ГГГГ. №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения департамента и заинтересованного лица сводятся к необходимости применения корректировки на «тип сделки» в отношении объектов-аналогов № 3 и № 4, так как данные аналоги предоставлены правообладателям органом местного самоуправления по договорам аренды, в связи с чем передача прав на указанные земельные участки возможна с учетом запретов, установленных п. 7 ст. 448 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ. В случае отказа от применения этой корректировки, по мнению департамента, необходимо применить максимальную корректировку по справочнику под ред. Лейфера Л.А. из расширенного интервала на передаваемые права. Также указывается, что оценщиком при анализе рынка и отборе объектов-аналогов использованы не все рыночные данные, приводя в обоснование данных возражений три объявления о продаже земельных участков.

Анализ отчета и письменных пояснений к нему оценщика позволяют сделать вывод о том, что возражения департамента и заинтересованного лица не могут быть приняты во внимание.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен подробный анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в», «д» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Примененные оценщиком элементы сравнения не противоречат подпунктам «е», «ж» пункта 22 ФСО № 7.

Из содержания отчета и письменных пояснений к нему оценщика следует, что оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов, в том числе передача указанных департаментом и заинтересованным лицом объектов-аналогов на условиях аренды. Оценщиком применена корректировка к указанным аналогам на передаваемые права. Оснований для применения корректировки на «тип сделки» оценщиком не установлены. В этой части выводы оценщика подробно изложены в письменном объяснении к отчету. Данные выводы достаточно аргументированы, носят экономически обоснованный характер.

Оценщиком в отчете приведена аргументированная, экономически обоснованная позиция о применении корректировок и их размере, в том числе на передаваемые права. При определении размера корректировок оценщиком использованы справочные материалы, применяемые в оценочной деятельности. В связи с этим доводы департамента о применении корректировки на «тип сделки» не могут быть приняты во внимание. Кроме того, следует отметить, что позиция департамента и заинтересованного лица относительно необходимости применения максимального размера корректировки на «тип сделки» ничем не мотивировано.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 4 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

В силу изложенного доводы департамента о том, что оценщиком использован не весь объем рыночных данных, не являются основанием для вывода о недостоверности отчета.

В целом содержание отчета, выводы оценщика не противоречат законодательству об оценочной деятельности.

Таким образом, учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, ст.ст. 245-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства – временной автостоянки индивидуального автотранспорта, расположенного по адресу: <адрес>, в торце <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд.

Судья: В.С. Преснов