Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1460/2018 по административному исковому заявлению Бухнера В.А., Герасимова А.В., Хранина В.В. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

с участием представителя Бухнера В.А., Герасимова А.В., Хранина В.В. по доверенности Сафонова А.В.,

у с т а н о в и л:

Бухнер В.А., Герасимов А.В., Хранин В.В. обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просили восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 218,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 26 августа 2013 года в размере 5 155 454 рубля.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются сособственниками вышеуказанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая их права и обязанности как плательщиков налога на имущество.

В судебном заседании представитель административных истцов по доверенности Сафонов А.В. поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрация г.о. Самара, министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Бухнером В.А., Герасимовым А.В., Храниным В.В. требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объекте капитального строительства – нежилом помещении с кадастровым номером №, площадью 218,1 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>.

Вышеуказанное нежилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности Бухнеру В.А. (доля */*), Герасимову А.В. (доля */*), Хранину В.В. (доля */*), что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, а также свидетельствами о государственной регистрации права.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения определена по состоянию на 26 августа 2013 года и составляет 12 420 278,10 рублей.

В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость затрагивает права административных истцов, владеющих объектом недвижимости на праве собственности как плательщиков налога на имущество.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого помещения и считая свои права нарушенными, Бухнер В.А., Герасимов А.В., Хранин В.В., 30 августа 2018 года с пропуском срока обратились в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований административные истцы представили отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 9 июля 2018 года обществом с ограниченной ответственностью «Независимый кадастровый центр».

Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 26 августа 2013 года в размере 5 155 454 рубля.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 26 августа 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Объект оценки представляет собой нежилое помещение, расположенное в жилом здании, которое имеет центральные коммуникации: водоснабжение, канализация, отопление, электричество. Оцениваемое помещение имеет удовлетворительную отделку. Объект оценки расположен на ул. 1, которая является улицей районного значения, в непосредственной близости от объекта расположены жилые дома и коммерческие объекты. Спорное нежилое помещение расположено на первой линии, в зоне высокой транспортной доступности.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – сегмент рынка офисных объектов, расположенных в Ленинском районе г. Самары.

Анализ рынка офисной недвижимости встроенно-пристроенного формата г. Самары за 2 квартал 2013 года, отражен на страницах 41-52 отчета, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости на страницах 52-54 отчета.

Стоимость офисной недвижимости в Ленинском районе находится в диапазоне от 18 644 рубля за 1 кв.м. до 121 667 рублей за 1 кв.м., величина арендной ставки офисной недвижимости в Ленинском районе находится в диапазоне от 156 рублей за 1 кв.м. в месяц до 1 200 рублей за 1 кв.м. в месяц.

При проведении исследований оценщик руководствовался методом регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода, а также методом прямой капитализации в рамках доходного подхода, обоснованно отказавшись от применения затратного подхода.

В рамках сравнительного подхода оценщиком из базы данных «Территориальное агентство оценки «АДОН» отобрано 15 единых объектов недвижимости нежилых помещений офисного назначения, на праве собственности, расположенные в Ленинском районе, сопоставимые по ценообразующим факторам. Описание объектов-аналогов приведено в таблице № 9.3.1.3.1. на страницах 65-70 отчета.

Отбор аналогов производился с учетом обеспечения максимального значения коэффициента детерминации в уравнении многофакторной регрессии, возможности учета максимального количества ценообразующих факторов, а также величины коэффициента корреляции цен аналогов с результирующим признаком.

Определены коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,50 по абсолютному значению: на площадь объекта кв.м., на площадь объекта (качественное значение), на этаж расположения (качественная характеристика), на состояние отделки.

Определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, которая составила для объектов коммерческого назначения, расположенных в г. Самара, в размере 81% и рассчитана рыночная стоимость спорного помещения, которая составила 5 096 520 рублей без учета НДС.

В рамках доходного подхода рассчитана арендная ставка для единого объекта недвижимости методом регрессионного анализа, определен коэффициент капитализации на основе метода рыночной экстракции для идентичных объектов, который составил 8,20%, рассчитаны операционные издержки, определен чистый операционный доход, приносимый за год объектом оценки, определена стоимость объекта недвижимости путем умножения чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости в размере 81% и рассчитана рыночная стоимость спорного нежилого помещения, которая составила 5 214 387 рублей без учета НДС.

Согласовав результаты, полученные в результате применения двух подходов, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, которая составила без учета НДС в размере 5 155 454 рубля.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого помещения на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранных оценщиком подходов, согласования полученных результатов. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 августа 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости установленной отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов в суд является 30 августа 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Бухнера В.А., Герасимова А.В., Хранина В.В. удовлетворить.

Восстановить Бухнеру В.А., Герасимову А.В., Хранину В.В. пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 218,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 26 августа 2013 года в размере 5 155 454 рубля.

Датой обращения Бухнера В.А., Герасимова А.В., Хранина В.В. в суд считать 30 августа 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина