Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1044,9 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты> и просил определить кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на 01 января 2018 года.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания, просил о назначении повторной экспертизы.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, решение поставленных вопросов оставил на усмотрение суда, экспертное заключение не оспаривал.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, участвующее в деле, будучи надлежаще извещенным о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направило, отношения по требованиям не представило.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1044,9 кв.м, расположенное по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 в размере 56 082 671,28 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «ЭСТИМЭЙТ», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административных ответчиков, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ФИНАНСОВЫЙ-КОНСАЛТИНГ» ФИО2.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 05/09/20 от 23 сентября 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере <данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО2, согласился представитель административного истца, представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области возражал относительно заключения экспертизы. Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение не оспаривал, разрешение вопросов оставил на усмотрение суда.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика.

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объекта недвижимости методом средневзвешенного результата при применении доходного и сравнительного подходов, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель ответчика Министерства имущественных отношений Московской области подверг его сомнению.

По мнению представителя Министерства имущественных отношений Московской области стоимость, полученная экспертом в результате исследования (42631 руб/кв.м), меньше нижней границы рыночного диапазона согласно аналитическим материалам, приведенным в исследовании рынка (53000 руб/кв.м) и в три раза ниже его среднего значения (132900 руб/кв.м), что вызывает обоснованные сомнения в корректности определения рыночной стоимости объекта исследования (стр. 20 заключения). Стоимость объектов-аналогов, отобранных для расчетов в рамках реализации сравнительного подхода, также соответствует нижней границе рыночного диапазона или даже меньше ее. Кроме этого, в заключении отсутствует затратный подход, отказ от его методов носит субъективный и недостаточно обоснованный характер. Также, по мнению представителя, при определении стоимости в рамках сравнительного подхода эксперт необоснованно определяет местоположение аналога № 3 как «красную линию», тогда как он расположен на обычной улице в глубине квартала на удалении от оживленных дорог.

Таким образом, по мнению представителя административного ответчика, представленное заключение не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и не может являться допустимым доказательством по делу.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, письменные пояснения эксперта ФИО2 с указанными выше доводами представителя Министерства имущественных отношений Московской области согласиться не может, исходя из следующего.

Вопреки доводам представителя, согласно п. 24. ФСО №1 общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов».

Согласно ФСО №7 (п.24 а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений» и (п.24 в): «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования.

Исследуемый объект является частью отдельно стоящего здания (II очередь строительства) и не является специализированным объектом недвижимости. По итогам проведенного анализа рынка экспертом было установлено, что в свободном доступе имеется достаточное количество информации о продаже и сдаче в аренду объектов, близких по своим характеристикам с данным исследуемым объектом, что говорит об активности соответствующего сегмента рынка и позволяет провести расчет рыночной стоимости исследуемого объекта с использованием сравнительного и доходного подходов. Данные подходы имеют наибольший вес при согласовании результатов расчета стоимости исследуемого объекта, по сравнению с затратным подходом. Отказ от применения затратного подхода в данном случае, не приведет к искажению итоговой рыночной стоимости данного исследуемого объекта. В связи с вышеизложенным, экспертом было принято решение не применять в рамках настоящего исследования затратный подход при расчете рыночной стоимости исследуемого объекта.

Согласно данным аналитического центра ООО «ПФК» при формировании выборок и соответственно определении диапазона стоимости и арендной платы, к объектам недвижимости торгового назначения были отнесены следующие объекты недвижимости:

отдельно стоящие здания торгового назначения;

помещения торгового назначения, расположенные в нежилых зданиях;

помещения торгового назначения, расположенные в пристройках к жилым домам;

нежилые помещения, расположенные в жилых домах, которые на дату анализа используются в качестве торговых помещений и имеют основные признаки торгового помещения (наличие торговых залов, высокая проходимость и т.п.).

Эксперт в своих пояснениях на замечания представителя административного ответчика обращает внимание на то, что аналитика цен предложений торговых объектов не ограничивается только данными аналитического центра ООО «ПФК» и исходя из того факта, что при формировании выборок, представленных в обзоре ООО «ПФК», рассматривались различные подсегменты рынка торговых помещений, эксперт счел целесообразным представить в заключении выборку объектов торгового назначения, наиболее близких по своим характеристикам с исследуемым объектом и относящихся к подсегменту рынка торговых помещений конкретно исследуемого объекта (в том числе и характеру застройки) и попадающих в одну экономическую зону с исследуемым объектом. В таблице 6 (стр.21-22 заключения) представлены данные о рыночной стоимости объектов, близких по своим характеристикам с исследуемым объектом на дату исследования (близкую к дате исследования). Исходя из таблицы 6, можно сделать вывод, что рыночная стоимость объектов, близких по своим характеристикам с исследуемым объектом составит: 19 512,2 - 63 810,4 руб./кв.м, с учетом стоимости земельных участков, отведенных под размещение объектов и без учета скидки на торг (17 170,7 - 56 153,2 руб./кв.м с учетом стоимости земельных участков, отведенных под размещение объектов и с учетом скидки на торг).

Таким образом, вывод эксперта, что полученное значение итоговой величины рыночной стоимости исследуемого объекта - здание нежилого назначения, площадью 1044,9 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, равное 44 545 500 руб. (42 631,4 руб./кв.м) соответствует рыночным данным является правильным и подтвержден проведенным анализом рынка, поэтому полученная рыночная стоимость может рассматриваться в качестве достоверной и обоснованной величины рыночной стоимости.

Кроме того, суд также не согласен с мнением представителя Министерства имущественных отношений, что при определении стоимости в рамках сравнительного подхода эксперт необоснованно определяет местоположение аналога № 3 как «красную линию». Как указал эксперт в своих письменных пояснениях, образец для исследования (аналог) №3 расположен в д.Марусино, на ул.Заречная, выходит торцом и фасадом на данную улицу. Согласно фрагменту карты, представленного в письменных пояснениях эксперта, по ул.Заречная, в месте расположения образца для исследования №3, проходит общественный транспорт, имеются остановки непосредственно около рассматриваемого торгового центра. Учитывая масштабы <...> является основной улицей населенного пункта. Также образец для исследования №3 расположен между крупными жилыми комплексами, представленными многоэтажными многоквартирными домами, тогда как остальная часть деревни представлена индивидуальными жилыми домами, что также является положительным фактором местоположения. Исходя из вышесказанного, местоположение образца для исследования №3 можно охарактеризовать как «выходит на красную линию».

Таким образом, исследование проведено корректно, все расчеты проведены верно, и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов.

На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2 имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

Оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 09 июля 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, поданное в Московский областной суд 09 июля 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1044,9 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05 ноября 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова