Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-146/2020 по административному исковому заявлению ФИО2 ФИО1, действующей на основании доверенности в интересах Муниципального предприятия «Полярный круг» (правопреемник ООО «Полярный круг»), об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО2 в интересах Муниципального предприятия «Полярный круг», ( в дальнейшем реорганизованное путем преобразования в Общество с ограниченной ответственностью «Полярный круг» (далее по тексту также Общество, «Полярный круг») обратилась в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ямало-Ненецкому автономному округу, с привлечением заинтересованного лица - Администрации МО г. Салехард, об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15 169 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Ямало<адрес>, равной его рыночной стоимости - 34 798 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований представитель истца указала, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 48 813 235,24 рублей не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Данное обстоятельство нарушает право истца на справедливую уплату арендных платежей, размеры которых определяются исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В отзыве представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа ФИО3, не оспаривая наличие у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, находит представленный административным истцом отчет недостоверным доказательством.

Иных письменных возражений и отзывов не поступило.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа), ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Представитель административного истца ФИО2, в судебном заседании просила установить рыночную стоимость земельного участка в размере, определенном экспертом, то есть в сумме 38 423 000 рублей.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно представленным документам, «Полярный круг» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15 169 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>.

05 июня 2020 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесено юридическое лицо Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Полярный круг», которое создано путем реорганизации в форме преобразования и является правопреемником Муниципального предприятия «Полярный круг».

Согласно передаточного акта, имущество МП «Полярный круг», в том числе и спорный земельный участок, переданы ООО «Полярный круг».

С учетом данных обстоятельств, в силу положений ст.44 КАС РФ, судом ЯНАО вынесено определением о замене административного истца Муниципальное предприятие «Полярный круг» на его правопреемника - Общество с ограниченной ответственностью «Полярный круг».

Согласно условиям договора аренды земельного участка № 8351 от 22 мая 2013 года и приложений к нему, арендная плата исчисляется с 13 февраля 2013 года по 30 апреля 2023 года исходя из его кадастровой стоимости, арендодателем выступает - Администрация МО г. Салехард (т. 1 л.д. 9-13).

Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года № 3-О «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года, которая составляет 48 813 235,24 рублей.

Государственная кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату подтверждается также представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 8).

В связи с чем, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.

В соответствие с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, а также абз. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

При этом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, что не противоречит и правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 05 июля 2016 года № 15.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этой связи, административный истец представил в суд отчет № 380/20 от 28 февраля 2020 года, выполненный ООО «Регион-Оценка» (оценщик ФИО4), об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость на 01 января 2019 года составила 34 798 000 рублей (т. 1 л.д. 16-104).

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 172-173).

Согласно заключению эксперта ООО «ЭКО-Н» (эксперт ФИО5) № 3А-146/2020/ЭО/19-0720 от 20 июля 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 38 423 000 рублей (т. 1 л.д. 180).

Данное заключение эксперта подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности в РФ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценка была произведена в соответствии с ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298, с ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года № 611, о чем указано в заключении.

В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Так, согласно ФСО № 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Как усматривается из заключения, экспертом был применен сравнительный подход к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж. В качестве аналогов объекта оценки взяты 3 объекта, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов (г. Салехард, г. Ноябрьск) одного субъекта (ЯНАО).

В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты-аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов-аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта не содержат каких-либо противоречий.

Отчёт составлен уполномоченным на то лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, мотивирован, отвечает требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и критерию достоверности.

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям ст. 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу, в связи с чем данное заключение суд принимает за основу при определении рыночной стоимости земельного участка.

Оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 83 КАС РФ, для назначения повторной экспертизы не имеется.

Ввиду того, что представленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Регион-Оценка» не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка суд признает заключение эксперта ООО «ЭКО-Н» (эксперт ФИО5) № 3А-146/2020/ЭО/19-0720 от 20 июля 2020 года, которое отвечает требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для обращения юридического лица в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости предварительное обращение в комиссию не является обязательным, соответственно для данной категории дел, с учетом оспаривания по настоящему делу кадастровой стоимости проведенной 2019 году, не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Дата подачи административного искового заявления в суд посредством почтовой связи - 07 мая 2020 года, соответственно данная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда (т. 1 л.д. 109).

Поступившее в суд заявление от эксперта ООО «ЭКО-Н» о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 40 000 рублей (т. 1 л.д. 237) подлежит удовлетворению за счет административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

Согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 № 20-П, положения ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, чч. 1, 2 ст. 110 АПК РФ, её ст. 19 (ч. 1 и 2), 35 (чч. 1, 2, 3), 46 (чч. 1, 2), 53, 55 (ч. 3), 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

С учетом заключения судебной оценочной экспертизы по настоящему делу установлено значительное превышение государственной кадастровой стоимости и рыночной стоимости в отношении земельного участка (более 1 500 000 рублей), что свидетельствует о нарушении прав административного истца и нарушениях при установлении кадастровой стоимости при применении методики ее определения к спорному земельному участку.

Государственным органом, установившим оспариваемую государственную кадастровую стоимость, выступал административный ответчик - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

Учитывая, что судебная оценочная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, административный иск об оспаривании кадастровой стоимости удовлетворен, имело место существенное превышение государственной кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении земельного участка, что свидетельствует об ошибке в применении методики ее определения, с административного ответчика - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа необходимо взыскать подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 40 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15 169 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 38 423 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления ФИО2 в интересах ООО «Полярный круг» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 07 мая 2020 года.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО «ЭКО-Н» расходы по производству судебной экспертизы в сумме 40 000 (сорока тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.А. Евсевьев

Мотивированное решение суда изготовлено 8 сентября 2020 года.