Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Жариновой Светланы Геннадьевны об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Первоначально индивидуальный предприниматель Жаринова С.Г. (далее по тексту – ИП Жаринова С.Г., административный истец) обратилась в Верховный Суд УР с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. Просила установить следующие размеры кадастровой стоимости следующих земельных участков:

- с кадастровым номером 18:26:050972:122, общей площадью 1 839 кв. м, по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Орджоникидзе, 1а, в размере 1 365 003 рублей;

- с кадастровым номером 18:26:040630:77, общей площадью 10 887 кв. м, по адресу: УР, г. Ижевск, пр. Дерябина, 2/94, – 1 543 847 рублей;

- с кадастровым номером 18:26:040568:22, общей площадью 1 782 кв. м, по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Живсовхозная, 81а, – 561 183 рубля;

- с кадастровым номером 18:26:050754:14, общей площадью 3 303 кв. м, по адресу: УР, г. Ижевск, ул. В. Сивкова, 12а, – 2 416 197 рублей;

- с кадастровым номером 18:27:070102:8, общей площадью 69 625 кв. м, по адресу: УР, г. Воткинск, ул. Кирпичнозаводская, д.4б, – 2 592 757 рублей;

- с кадастровым номером 18:27:070102:11, общей площадью 5 423 кв. м, по адресу: УР, г. Воткинск, ул. Кирпичнозаводская, д.4б, – 290 593 рубля.

Административный иск мотивировала тем, что два первых из вышеперечисленных земельных участков принадлежат ей на праве аренды, а остальные – на праве собственности, за что она, соответственно, платит арендную плату и земельный налог в сумме, зависящей от их кадастровой стоимости. Размер последней существенно превышает их рыночную стоимость, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы и земельного налога (т.1 л.д.5, 6).

Определением суда от 14 июля 2016 года требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:040630:77, 18:27:070102:8 и 18:27:070102:11 выделены в отдельное производство и рассматриваются в рамках настоящего административного дела (т.1 л.д.1).

Административный истец ИП Жаринова С.Г. была своевременно извещена о времени и месте рассмотрения административного дела, но в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без её участия (т.3 л.д.129, 131; т.4 л.д.53).

В силу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) суд рассмотрел административное дело в отсутствие административного истца, с участием её представителя.

В судебном заседании представитель административного истца Устьянцев Е.И. (доверенность 18 АБ 0760096 от 10 декабря 2015 года сроком на три года, диплом ВСГ 1870129 от 04 июля 2007 года, регистрационный номер 86579 от 11 июля 2007 года, т.4 л.д.54, 55) поддержал требования своего доверителя, ссылаясь на доводы, изложенные в административном иске, просил их удовлетворить. Возражал против размеров рыночной стоимости земельных участков, установленных заключениями судебной оценочной экспертизы, проведённой в рамках настоящего административного дела. Ходатайствовал о проведении по делу повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства УР Назарова Д.С. (доверенность №7-198/04 от 27 января 2016 года сроком по 27 января 2017 года, диплом ВСА 0195734 от 27 июня 2006 года, регистрационный номер 81595 от 14 июля 2006 года, т.4 л.д.56-58) в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований ИП Жариновой С.Г., но в размере рыночной стоимости, установленной заключениями судебной оценочной экспертизы, которые полагала законными и обоснованными. Ходатайство представителя административного истца о проведении по делу повторной экспертизы считала необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по УР Тихонова Е.В. (доверенность № 138 от 23 декабря 2015 года сроком до 31 декабря 2016 года, диплом ВСГ 2974669 от 28 января 2009 года, т.3 л.д.148, 149) в судебном заседании поддержала позицию представителя Правительства УР, уточнив, что установленная судом кадастровая стоимость земельных участков будет внесена органом кадастрового учёта в государственный кадастр недвижимости с момента вступления настоящего решения суда в законную силу (т.2 л.д.121-123).

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Удмуртской Республике (далее по тесту – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по УР) Первушина А.В. (доверенности № 18/2015-99 от 21 сентября 2015 года сроком на три года, (в порядке передоверия) № 01-71/2016 от 06 сентября 2016 года сроком до 21 сентября 2018 года, диплом ВСГ 5803832 от 21 июня 2011 года, регистрационный номер 13899 от 15 июля 2011 года, т.3 л.д.141; т.4 л.д.61-63) в судебном заседании пояснила, что земельные участки с кадастровыми номерами 18:26:040630:77, 18:27:070102:8 и 18:27:070102:11 являются ранее учтёнными, их кадастровая стоимость установлена Постановлением Правительства УР от 30 ноября 2015 года № 531, и с момента её внесения в государственный кадастр недвижимости качественные и количественные характеристики данных земельных участков не менялись. Полагала принятие решения на усмотрение суда (т.2 л.д.124-126).

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Воткинска Простнева А.В. (доверенность № 8629 от 31 декабря 2015 года сроком по 31 декабря 2016 года, диплом ВСГ 4072557 от 08 мая 2010 года, регистрационный номер 98633 от 25 мая 2010 года, т.4 л.д.59, 60) в судебном заседании поддержала позицию представителя Правительства УР, считала, что в удовлетворении ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы административному истцу следует отказать.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Ижевска Хуснутдинова И.Ф. (доверенность № 05821/01-34ДО от 01 сентября 2016 года сроком на один год, диплом 101805 0015301, регистрационный номер 1127 от 09 июля 2016 года, т.3 л.д.150, 151) в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований административного истца путём установления размеров кадастровой стоимости земельных участков в размерах рыночной стоимости, установленных заключениями судебной оценочной экспертизы; полагала, что основания для назначения по делу повторной экспертизы отсутствуют.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц, изучив и проанализировав материалы административного дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что требования, заявленные ИП Жариновой С.Г., подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исходя из системного толкования правовых норм, содержащихся в пунктах 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, кадастровая стоимость земельных участков устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения и определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Согласно материалам административного дела, ИП Жариновой С.Г. на праве собственности принадлежат:

земельный участок с кадастровым номером 18:27:070102:8, общей площадью 69 625 ± 92 кв. м, расположенный по адресу: УР, г. Воткинск, ул. Кирпичнозаводская, д.4б, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 18 АВ №080477 от 19 сентября 2014 года (т.1 л.д.9);

земельный участок с кадастровым номером 18:27:070102:11, общей площадью 5 423 ± 18,4 кв. м, расположенный по адресу: УР, г. Воткинск, ул. Кирпичнозаводская, д.4б, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 18 АБ №558562 от 08 августа 2012 года (т.1 л.д.10).

Кроме того, соглашением № 3185/3 от 13 апреля 2015 года Жаринова С.Г. вступила в качестве «Арендатора» в договор аренды земельного участка № 3185 от 31 декабря 2004 года, вместо выбывшего «Арендатора» ООО «Миссия-НК». Согласно данному договору Администрация г. Ижевска (Арендодатель) сдала Арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 18:26:040630:77 площадью 10 887 кв.м, по адресу: г. Ижевск, пр. Дерябина, 2/94, в Ленинском районе, с разрешённым использованием: для эксплуатации и обслуживания здания прачечной (т.2 л.д.3-19).

При этом сумма арендных платежей по договору аренды определяется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка (постановление Правительства УР №172 от 06 ноября 2007 года).

25 декабря 2012 года по заявлению заинтересованного лица решением ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по УР за № 1800/12-76994 осуществлён учёт изменений земельного участка с кадастровым номером 18:26:040630:77 в виде вида разрешённого использования: для эксплуатации и обслуживания здания сервисного назначения, асфальто-бетонной площадки, железнодорожного тупика и щитового домика (т.4 л.д.64-69).

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Вышеизложенные законоположения свидетельствуют о том, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере административных правоотношений, т.к. одной из их сторон являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, органы, выполняющие функции по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учёту, а также органы местного самоуправления, являющиеся получателями земельного налога и арендной платы.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту – Комиссия).

Причём для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию не является обязательным (ч.3 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности).

Суд признаёт, что в силу главы 3 Гражданского кодекса РФ и пункта 2 статьи 11 Налогового кодекса РФ индивидуальный предприниматель – это физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, поэтому на него не распространяются требования Закона об оценочной деятельности о соблюдении досудебного порядка обращения в Комиссию.

Суд установил, что кадастровая стоимость ранее учтённых земельных участков, определённая Постановлением Правительства УР 30 ноября 2015 года №531 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2015 года» (далее по тексту – Постановление № 531), составляет:

- земельного участка с кадастровым номером 18:26:040630:77, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 09 августа 2004 года, – 19 498 834,74 руб. (строка 48563 Приложения №1 Постановления № 531);

- земельного участка с кадастровым номером 18:27:070102:8, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 12 сентября 2005 года, – 60 627 361,25 руб. (строка 17395 Приложения №1 Постановления № 531);

- земельного участка с кадастровым номером 18:27:070102:11, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 15 апреля 2005 года, – составляет 4 795 396,21 руб. (строка 17346 Приложения №1 Постановления № 531).

Сведения о вышеперечисленных размерах кадастровой стоимости данных земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 года и являются актуальными на момент обращения административного истца в суд, т.к. количественные и качественные характеристики земельных участков не менялись (т.1 л.д.7, 8; т.2 л.д.1).

При таких обстоятельствах, полагая, что установленные размеры кадастровой стоимости земельных участков не соответствуют их рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как их собственника и арендатора, ИП Жаринова С.Г. обратилась в суд с административным исковым заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего административного дела в порядке административного судопроизводства по правилам главы 25 КАС РФ.

В обоснование заявленных требований административный истец представила в суд:

отчёт об оценке № 2/1466-16 от 19 апреля 2016 года, выполненный Оценщиком – Обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:040630:77 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 1 543 847 руб.;

отчёт об оценке № 2/1481-16 от 10 мая 2016 года, выполненный тем же Оценщиком, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:27:070102:8 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 2 592 757 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:27:070102:11 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 290 593 рубля (т.2 л.д.20-104; т.1 л.д.11-183);

положительное экспертное заключение № Э-0166/16 от 04 мая 2016 года на отчёт об оценке № 2/1466-16 от 19 апреля 2016 года и положительное экспертное заключение № Э-0204/16 от 23 мая 2016 года на отчёт об оценке № 2/1481-16 от 10 мая 2016 года, составленные Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки»», членом которого является оценщик (т.2 л.д.105-116; т.1 л.д.184-195).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в Отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае, когда административные ответчики или заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных административным истцом требований, они обязаны доказать недостоверность представленных им сведений о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 КАС РФ).

В соответствии со статьёй 62 КАС РФ, если возникли сомнения в обоснованности отчёта (отчётов) об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Определением Верховного Суда УР от 14 июля 2016 года были удовлетворены ходатайства представителя административного ответчика Правительства УР и представителя заинтересованного лица Администрации г. Ижевска о проведении по административному делу судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:040630:77, 18:27:070102:8 и 18:27:070102:11. При этом проведение экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:040630:77 поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» (далее по тексту – ООО «Инком-Эксперт»), а в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 18:27:070102:8 и 18:27:070102:11 – экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Оценка.Консалтинг.Аудит» (далее по тексту – ООО «О.К.А.»). На разрешение экспертов поставлены вопросы об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:040630:77, 18:27:070102:8 и 18:27:070102:11 по состоянию на 01 января 2015 года, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта об оценке № 2/1466-16 от 19 апреля 2016 года и отчёта об оценке № 2/1481-16 от 10 мая 2016 года, к описанию объектов оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретных объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговых величин рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой (т.2 л.д.149-153).

Во исполнение данного определения по настоящему административному делу проведена судебная оценочная экспертиза, о чём экспертом ООО «Инком-Эксперт» Петровой Е.А. составлено заключение от 17 августа 2016 года № 065, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:040630:77 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 8 753 000 рублей.

Эксперт Петрова Е.А. пришла к выводам, что при составлении отчёта об оценке № 2/1466-16 от 19 апреля 2016 года оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки:

- допущена методологическая ошибка при выборе аналогов для расчёта стоимости объекта оценки сравнительным подходом;

- допущена методологическая ошибка при определении стоимости объекта оценки в доходном подходе;

- допущена методологическая ошибка при расчёте размера арендной ставки здания в доходном подходе.

Кроме того, допущены ошибки при выполнении математических действий: при расчёте стоимости объекта оценки сравнительным подходом; при определении размера физического износа улучшений участка; при расчёте премии за низкую ликвидность для земельного участка в рамках расчёта ставки капитализации в доходном подходе; при расчёте потерь от недозагрузки в рамках доходного подхода; при расчёте операционных расходов в рамках доходного подхода.

Эксперт Петрова Е.А. указала, что оценщик правильно определил факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако в сравнительном подходе допустил ошибки при внесении корректировки на расположение относительно автомагистралей.

Информация, использованная оценщиком, по мнению эксперта, в целом является достоверной, достаточной, проверяемой, за исключением информации о величине поправок, коэффициентов и индексов изменения цен, используемых при учёте стоимости строительства улучшений оцениваемого участка в доходном подходе. Также необоснованно применён срок экспозиции производственных помещений при расчёте премии за низкую ликвидность для улучшений. Кроме того, величина арендной ставки аналога №3 в доходном подходе не соответствует источнику информации, приложенному к отчёту об оценке № 2/1466-16 от 19 апреля 2016 года, в приложениях к которому отсутствует копия технического паспорта на здание, расположенное на оцениваемом участке.

Эксперт не выявила нарушений требований федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, предъявляемых к описанию объекта оценки, но считает, что вышеуказанные нарушения, допущенные Оценщиком, оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (т.3 л.д.2-75).

Эксперт ООО «О.К.А.» Шабалова О.Б. составила заключение от 22 августа 2016 года № ОКА 187833/ЗУ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:27:070102:8 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 22 191 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:27:070102:11 по состоянию на 01 января 2015 года – 1 799 000 рублей.

В соответствии с заключением эксперта Шабаловой О.Б., при составлении отчёта об оценке № 2/1481-16 от 10 мая 2016 года Оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, предъявляемых к его форме и содержанию:

- некорректный отбор аналогов №№ 1 и 3 в рамках сравнительного подхода (разное разрешённое использование, иная категория соответственно);

- необоснованное введение корректировки на наличие ограничения права;

- допущена методологическая ошибка при расчёте ставки капитализации в доходном подходе;

- применяемые экспертные корректировки в рамках сравнительного подхода датированы после даты оценки, что носит необоснованный характер;

- при расчёте арендной ставки в рамках доходного подхода не учтён набор коммуникаций и улучшений объектов оценки;

- несоответствие информации по аналогу № 3 в расчёте арендной ставки по улучшениям объектов оценки согласно указанному источнику информации и в расчётной таблице;

- несоответствие полученных результатов в ходе выполнения математических действий на калькуляторе и полученных Оценщиком величин;

- неверный учёт НДС в рамках доходного подхода.

В целом, по мнению эксперта, Оценщик правильно определил факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов оценки, но не прописал конкретные диапазоны цен, не привёл суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость, притом, что иное в задании на оценку не указано; информация, использованная Оценщиком, является достоверной, достаточной и проверяемой, за исключением информации по аналогу № 3 при расчёте арендной ставки в доходном подходе.

Эксперт считает, что указанные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки (т.4 л.д.3-51).

Исходя из вышеизложенного, эксперты установили рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:040630:77, 18:27:070102:8 и 18:27:070102:11, превышающую рыночную стоимость данных земельных участков, указанную в отчёте об оценке № 2/1466-16 от 19 апреля 2016 года и в отчёте об оценке № 2/1481-16 от 10 мая 2016 года, представленных административным истцом в обоснование своих требований.

В силу статьи 59 КАС РФ заключения экспертов относятся к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьёй 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В связи с чем, суд признаёт, что заключения экспертов соответствуют положениям статьи 82 КАС РФ, являются обоснованными и объективными, содержат подробные описания проведённых исследований. Выводы и ответы на поставленные судом вопросы, изложенные в экспертных заключениях, подготовлены лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.3 л.д.3, 73-75; т.4 л.д.3, 49 на обороте-50 на обороте).

При этом ссылка представителя административного истца на то, что эксперт Шабалова О.Б. не является членом саморегулируемой организации оценщиков, и её квалификация не позволяет ей осуществить экспертизу отчёта об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, является не состоятельной и подлежит отклонению как не основанная на нормах материального права, не предусматривающих указанных требований к эксперту-оценщику.

При проведении судебной оценочной экспертизы эксперты руководствовались нормами действующего законодательства, в том числе нормами Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертные заключения составлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к Отчёту об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является Отчёт об оценке объекта оценки.

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В Отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объектов оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отражённых в Отчёте.

Судебная оценочная экспертиза рыночной стоимости земельных участков проведена на основании материалов настоящего административного дела в помещениях экспертных учреждений ООО «Инком-Эксперт» и ООО «О.К.А.».

При этом эксперт Петрова Е.А. планировала осуществление осмотра объекта оценки, о чём заблаговременно предупредила административного истца телеграммой. Однако последний на осмотр не явился, доступ на объект не обеспечил (т.3 л.д.5).

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:040630:77 эксперт ООО «Инком-Эксперт» Петрова Е.А. применила сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении подробно обоснован отказ эксперта от использования затратного и доходного подходов, а также других методов оценки в рамках сравнительного подхода к оценке (п.п.2.9.1-2.9.4 Заключения эксперта).

Для получения объективных результатов оценки за единицу сравнения эксперт приняла 1 кв. метр общей площади. В ходе анализа рынка продаж и нормативно-методической базы оценки в качестве параметров сравнения были выбраны следующие ценообразующие факторы: местоположение объекта, категория (разрешённое использование), площадь земельного участка. При этом одним из главных ценообразующих факторов эксперт отметила местоположение земельного участка из-за эксклюзивности инфраструктуры: во внутриквартальных производственных районах города, оснащённых всеми необходимыми для жизнедеятельности коммуникациями.

Для сравнения эксперт выбрала семь объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений в следующих печатных изданиях: «Вся недвижимость» № 49 (473) от 8-14 декабря 2014 года, стр.132; http://www.beboss.ru/kn/izh/574849; http://www.avito.ru/izhevck/zemelnye_uchastki/uchastok_70_sot._promnaznacheniya_328738094; avito. io/#; 6445012376 https:// portal.rosreestr.ru; Обмен-продажа жилья № 43 (992) 30 октября 2014 года, стр.131.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения и исходных данных для расчёта (таблицы 2.10.2, 2.10.3, 2.10.4).

Эксперт проанализировала каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвела необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, привела подробное обоснование и расчёт их значений.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным.

Эксперт в полной мере придерживалась принципов федеральных стандартов оценки; её заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Исходя из изложенного, являются несостоятельными и подлежат отклонению доводы представителя административного истца об отсутствии причин для отказа эксперта от сравнительного метода, об отсутствии анализа цен на рынке за 2014 год и системного анализа условий финансирования при сделках купли-продажи, корректировок на дату продажи, на локацию объекта оценки со ссылкой на то, что аналоги расположены вдоль магистральных улиц, как не соответствующие заключению эксперта ООО «Инком-Эксперт».

При определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 18:27:070102:8 и 18:27:070102:11 эксперт ООО «О.К.А.» Шабалова О.Б. применила сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, а также доходный подход с использованием метода остатка для земли с элементами затратного подхода, т.к. на дату определения рыночной стоимости (01 января 2015 года) объекты оценки являются застроенными, и расположенные на них здания производственно-складского назначения способны генерировать потоки доходов.

В заключении подробно обоснован отказ эксперта от использования затратного подхода, а также иных методов оценки в рамках сравнительного и доходного подходов к оценке (пункт 3 раздела III заключения эксперта).

Для получения наиболее объективных результатов оценки за единицу сравнения эксперт приняла 1 кв. метр общей площади. В ходе анализа рынка продаж и нормативно-методической базы оценки в качестве ценообразующих характеристик для выбора объектов-аналогов послужили: местоположение земельного участка; имущественные права на него; разрешённое использование; рельеф участка; технические условия подключения к инженерным сетям; площадь и цена продажи (таблица 10).

Для сравнения эксперт выбрала четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектами оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений в следующих печатных изданиях: архив сайта бесплатных объявлений:http://avito.io/; http:// www.avito.ru/mozhga/zemelnye_uchastki/ uchastok_14_ ga_ promnaznacheniya_197876374.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах: «Характеристика объектов-аналогов» и «Расчёт рыночной стоимости объектов экспертизы» (таблицы 10, 21, 23).

В связи с чем, суд признаёт, что итоговое суждение эксперта о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным. Эксперт в полной мере придерживалась принципов федеральных стандартов оценки, её заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным. В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов. Эксперт последовательно произвела корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

При таких обстоятельствах подлежат отклонению, как противоречащие данному экспертному заключению и другим установленным по делу обстоятельствам, доводы представителя административного истца об отсутствии в заключении эксперта анализа причин расхождений определённых им величин рыночной стоимости земельных участков с аналогичными величинами, установленными Отчётом об оценке; об использовании цен предложений при продаже объектов-аналогов, а не цен состоявшихся сделок; о некорректном выборе объектов-аналогов; о необоснованном определении размера корректировок; об ошибках при использовании доходного метода.

Допрошенные в судебном заседании эксперт ООО «Инком-Эксперт» Петрова Е.А. и эксперт ООО «О.К.А.» Шабалова О.Б., составившие вышеуказанные экспертные заключения, подробно обосновали их, сославшись на методы проведённых исследований, мотивировав выводы, сделанные в результате исследований, полно ответив на все вопросы, поставленные представителем административного истца в ходе судебного разбирательства.

Оценив экспертное заключение ООО «Инком-Эксперт» № 065 от 17 августа 2016 года и экспертное заключение ООО «О.К.А.» № ОКА 187833/ЗУ от 22 августа 2016 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, приняв во внимание, что представленные административным истцом отчёт об оценке № 2/1466-16 от 19 апреля 2016 года и отчёт об оценке № 2/1481-16 от 10 мая 2016 года, согласно заключениям экспертов, по форме и содержанию выполнены с нарушениями требований федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, а также с иными нарушениями, которые могли повлиять на определение итоговых величин рыночной стоимости объектов оценки, суд не находит оснований ставить вышеуказанные экспертные заключения под сомнение, соглашается с изложенными в них выводами и считает необходимым определить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:040630:77, 18:27:070102:8 и 18:27:070102:11 в установленных экспертами размерах их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года.

А именно, определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:040630:77 в размере его рыночной стоимости, составляющей 8 753 000 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:27:070102:8 – в размере 22 191 000 рублей и кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:27:070102:11 – в размере 1 799 000 рублей.

При этом суд учитывает, что иных доказательств, которые опровергли бы названные величины рыночной стоимости земельных участков участники процесса в суд не представили.

В судебном заседании представитель административного истца не согласился с выводами экспертов и заявил ходатайство о необходимости проведения по делу повторной экспертизы.

Данное ходатайство суд признаёт необоснованным, ввиду отсутствия доказательств, опровергающих вышеприведённые заключения экспертов. При этом представленные представителем административного истца экспертные заключения на заключения экспертов № 266/ККО-16 от 28 сентября 2016 года и № 267/ККО-16 от 03 октября 2016 года, выполненные экспертом экспертного совета Межрегиональной общественной организации «Камская палата недвижимости» в г. Пермь Себровой О.С., суд признаёт недопустимыми и недостоверными доказательствами вышеназванных обстоятельств (л.д.74-99).

Согласно частям 1 и 2 статьи 83 КАС РФ дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.

Между тем предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, суд по настоящему административному делу не усматривает.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума Верховного Суда РФ №28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таком положении требования административного истца подлежат удовлетворению в размере кадастровой стоимости спорных земельных участков, равном их рыночной стоимости, определённой в заключениях экспертов.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 разъяснено, что датой подачи заявления для физических лиц является дата обращения в суд или в Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Ввиду закреплённой законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, абзацем 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 разъяснено, что административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Аналогичная правовая норма содержится в части 3 статьи 245 КАС РФ.

Согласно материалам административного дела, оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, определенные Постановлением №531, были внесены в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 года, а с настоящим административным исковым заявлением в суд ИП Жаринова С.Г. обратилась 24 июня 2016 года, то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости органом кадастрового учёта в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В силу третьего и пятого абзацев статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:040630:77, 18:27:070102:8 и 18:27:070102:11, определённая в рамках настоящего административного дела, подлежит применению с 01 января 2016 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, являвшейся предметом настоящего оспаривания, – с момента вступления судебного постановления в законную силу, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости очередных результатов определения его кадастровой стоимости.

Решая ходатайство представителя Администрации г. Ижевска о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд руководствуется статьёй 111 КАС РФ, согласно которой все понесённые по делу судебные расходы присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Согласно платёжному поручению № 495 от 21 июля 2016 года расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в части заключения эксперта ООО «Инком-Эксперт» по настоящему делу в сумме 20 000 рублей оплачены заинтересованным лицом Администрацией г. Ижевска (т.4 л.д.124, 125).

При решении вопроса о распределении данных судебных расходов суд учитывает разъяснения, изложенные в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28, согласно которому в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлечённым к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

По результатам проведённой по настоящему делу судебной оценочной экспертизы подтвердилась обоснованность возражений административных ответчиков и заинтересованных лиц на их стороне против рыночной стоимости спорных земельных участков, определённой представленными административным истцом Отчётами об оценке. При этом административный истец не изменил заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной, определенной по результатам данных Отчётов, признанных судом недостоверными доказательствами.

Следовательно, решение об установлении кадастровой стоимости земельных участков в иных размерах, определённых по результатам судебной оценочной экспертизы, проведённой, в том числе ООО «Инком-Эксперт», принято против административного истца ИП Жариновой С.Г.

Между тем, суд признаёт, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению достоверных доказательств и в целях устранения вышеназванного недостатка.

При таких обстоятельствах, исходя из реализации права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости (п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28), а также принимая во внимание, что проведение экспертного исследования оплачено заинтересованным лицом Администрацией г. Ижевска, суд считает расходы по проведению судебной оценочной экспертизы подлежащими взысканию в пользу последнего с административного истца.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Жариновой Светланы Геннадьевны об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

земельного участка с кадастровым номером 18:26:040630:77, общей площадью 10 887 ± 108 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, пр. Дерябина, 2/94, по состоянию на 01 января 2015 года, в размере его рыночной стоимости, равной 8 753 000 рублям;

земельного участка с кадастровым номером 18:27:070102:8, общей площадью 69 625 ± 92 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Кирпичнозаводская, д.4б, по состоянию на 01 января 2015 года, в размере его рыночной стоимости, равной 22 191 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 18:27:070102:11, общей площадью 5 423 ± 18,4 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Кирпичнозаводская, д.4б, по состоянию на 01 января 2015 года, в размере его рыночной стоимости, равной 1 799 000 рублям.

Датой подачи заявления считать 24 июня 2016 года.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Жариновой Светланы Геннадьевны в пользу Администрации города Ижевска судебные расходы в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей по оплате стоимости экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, проведённой экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт».

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Удмуртской Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 10 октября 2016 года.

Председательствующий

судья Верховного Суда УР Кричкер Е.В.