Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-395/2018 по административному исковому заявлению ФИО3 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:

- объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 577,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 1 343 267,80 рублей;

- объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 78,7 кв.м., этаж №-1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 363 257,70 рублей.

В обоснование заявленных требований ФИО3 указала, что вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат ей на праве собственности.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012г. №118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет:

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года – 5 726 606,65 рублей,

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года – 780 269,58 рублей.

Согласно отчету об оценке от 30.06.2017 года № № рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года составляет 1 343 267,80 рублей.

Согласно отчету об оценке от 30.06.2017 года №№ рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года составляет 363 257,70 рублей.

Вышеуказанное свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объектов оценки является значительно завышенной по отношению к их реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость спорных нежилых зданий равной рыночной стоимости в размере, определенной отчетами об оценке.

Представитель административного истца по доверенности от 23.01.2018 года № №ФИО1 в судебном заседании поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации Сызранского района Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель Администрации Сызранского района Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором просил оставить разрешение административного иска на усмотрение суда.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, изучив материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на праве собственности принадлежат:

- объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 577,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.03.2012 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 15.12.2017 года;

- объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 78,7 кв.м., этаж №-1, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.03.2012 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 15.12.2017 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет:

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года – 5 726 606,65 рублей,

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года – 780 269,58 рублей.

Согласно отчету об оценке от 30.06.2017 года № №, выполненному ООО «Эксперт центр», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года составляет 1 343 267,80 рублей.

Согласно отчету об оценке от 30.06.2017 года №№, выполненному ООО «Эксперт центр», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года составляет 363 257,70 рублей.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилых зданий на 24.07.2013 года.

Отчеты об оценке выполнены в соответствии с заданиями на оценку и содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели, и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В отчете об оценке от 30.06.2017 г. № № оценщик ООО «Эксперт центр» ФИО2 определила рыночную стоимость нежилого здания с кадастровыми номером № по состоянию на 24.07.2013 года.

В указанном отчете оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости путем определения величины рыночной стоимости земельного участка, величины рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Величина рыночной стоимости объекта оценки была определена как разница величины рыночных стоимостей единого объекта недвижимости и земельного участка.

Расчет стоимости земельного участка произведен с применением сравнительного подхода, от применения затратного и доходного подходов оценщик обоснованно отказался на стр.76 отчет об оценке. Расчет единого объекта оценки произведен с применением сравнительного и доходного подхода, от применения затратного подхода оценщик обоснованно отказался на стр.стр.74-75 отчета об оценке.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь земельного участка.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации (Росреестр.ru). В качестве объектов-аналогов выбраны 3 объекта-аналога, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торгово-офисное, расположенных в Шигонском районе Самарской области. Затем произведены корректировки на торг, на площадь, на дату продажи. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года составляет 752 471 рубль.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В данном отчете стоимость строительства оценивается по стоимости замещения, методом укрупненных показателей. Стоимость нового строительства вычисляется как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитана методом сравнительной единица по данным сборников укрупненных показателей стоимости строительства по Самарской области. Определена прибыль предпринимателя, износ. В результате, величина стоимости объекта недвижимости, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 2 815 936,00 рублей.

В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал метод сравнения продаж, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки.

В качестве объектов-аналогов выбраны 2 объекта-аналога, торгово-офисного назначения, расположенные в г.Сызрань и г.Тольятти. Произведены корректировки на торг, на площадь, на месторасположение. Рыночная стоимость оцениваемого нежилого здания в рамках сравнительного подхода по состоянию на 24.07.2013 года составляет 1 179 638 рублей.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером № без учета прав на земельный участок, без НДС составляет 1 343 267,80 рублей.

В отчете об оценке от 30.06.2017 г. № № оценщик ООО «Эксперт центр» ФИО2 определила рыночную стоимость нежилого здания с кадастровыми номером 63:33:0205002:720 по состоянию на 24.07.2013 года.

Расчет стоимости земельного участка произведен с применением сравнительного подхода, от применения затратного и доходного подходов оценщик обоснованно отказался на стр.74 отчет об оценке. Расчет единого объекта оценки произведен с применением сравнительного и доходного подхода, от применения затратного подхода оценщик обоснованно отказался на стр.стр.72-73 отчета об оценке.

Суд полагает, что отчеты об оценке, представленные в материалы дела, содержат все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объектов оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчеты об оценке выполнены в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетами об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости подлежит определению в соответствии с отчетами об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 22.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ФИО3 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 577,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 1 343 267,80 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 78,7 кв.м., этаж №-1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 363 257,70 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 22.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 февраля 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова