Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый город» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый город» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 27000+/-28 кв. м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), расположенного по адресу: <данные изъяты> и нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 11377,6 кв.м, наименование: торгово-бытовой центр (быв. Лит. А), расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В судебное заседание представитель административного истца не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в подтверждение несогласия с заключением судебной оценочной экспертизы представила рецензию и просила о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых решение об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда, результаты судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, также просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением согласился.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, Администрация городского округа Домодедово Московской области участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав эксперта ФИО1, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 27000+/-28 кв. м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), расположенного по адресу: <данные изъяты> и нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 11377,6 кв.м, наименование: торгово-бытовой центр (быв. Лит. А), расположенного по адресу: <данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости Московской области оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 в размере 98 369 910.00 рублей; оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости здания определена по состоянию на 01.11.2019 года и утверждена Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в №004д от 21.06.2018 года в размере 432 548 779.03 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчеты, подготовленный оценщиком ООО «ИМПЕРА», согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость определена в размере 50 377 000.00 рублей; рыночная стоимость нежилого здания составляет 304 041 000.00 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленных отчетов об оценке со стороны административных ответчиков, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 129/10/2020 от 12 октября 2020 года в ходе рассмотрения отчетов об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 97 768 584.00 рублей; объекта недвижимости по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 427 911 470.00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, согласились представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», и не согласился представитель административного истца, представив рецензионное заключение, подготовленное специалистом ООО «ИМПЕРА».

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Суд в соответствии со статьей 84 КАС РФ дает оценку заключению судебной оценочной экспертизы и доказательствам, представленным сторонами.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 8-16 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось и предметом рецензирования не выступало.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представителем административного истца была представлена рецензия, согласно которой рецензент указал, что, исследуемое заключение эксперта в рамках нормативных требований действующего законодательства Ф3-73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Ф3-135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных Стандартов Оценки (ФСО) не отвечает форме и содержанию средств доказывания величины рыночной стоимости объекта оценки. Заключение эксперта содержит ряд грубых нарушений: некорректно подобраны объекты-аналоги; не приведена информация полученных данных, отсутствуют расчеты; в итоговом расчете допущена грубейшая ошибка, повлекшая к искажению информации о рыночной стоимости земельного участка.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, с указанными выше доводами согласиться, не может исходя из следующего.

Согласно экспертного заключения и пояснений, данных экспертом ФИО1 информация об объектах аналогах приведена в заключении из открытых источников существовавших и на дату оценки. Представленные страницы в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО №3 имеют адреса сети Интернет и приложены к заключению.

В ходе проведения исследован я на ст. 44 заключения эксперт принял решение применять доходный подход, поскольку упри анализе рынка, не было выявлено достаточное количество данных, позволяющих применить данный подход.

Выбор подходов и методов проведения исследования в соответствии с ФСО определяет оценщик (эксперт) самостоятельно.

В свою очередь в рамках поставленной судом задачи производилось определение стоимости земельного участка и расположенного на нем здания. Доход в данном случае генерирует здание в связи с чем, вполне естественно, что экспертом применен доходный подход в отношении единого объекта недвижимости, из которого выделена стоимость здания путем вычитания стоимости земельного участка, определенного в рамах сравнительного подхода.

В опровержение замечания рецензента на стр. 47 заключения, эксперт поясняет, что стоимость определена по курсу ЦБ РФ на дату оценки – 01.01.2018года. следовательно замечание необоснованно.

В качестве аналогов объектов исследования как видно экспертом использованы наиболее сопоставимые объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками (стр. 46 заключения), разница в площади в два раза является допустимой. Данное утверждение подтверждается данными Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО2, 2017 г., на основании которого в расчетах экспертом применяется корректировка на площадь. Составитель справочника допускает разницу в площади до 10 раз.

На странице 50 заключения в описании корректировки на местоположение указано: объекты-аналоги и объект экспертизы расположены в Южном направлении в населенных пунктах ближайших областного центра, характеризуются схожей транспортной доступностью и окружением. Корректировка по данному фактору составила 0%.

Таким образом, по фактору направления все объекты сопоставимы – все объекты расположены в Южном направлении, характеризуются схожей транспортной доступностью и окружением. Стоит отметить, что различие в местоположении, о котором говорит рецензент, учитывается с помощью введения корректировки на расстояние от МКАД (стр. 50-51 заключения).

Нахождение объектов в одной экономической зоне подтверждается данными Сводного обзора стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам IV квартала 2017 года (ссылка на источник приведена в заключении).

Относительно замечаний при исследовании объекта недвижимости- здания как указано на стр. 44 заключения данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке достаточно, таким образом, на основании п.24 ФСО №7, экспертом данный метод не применялся.

На странице 64 заключения экспертом приведено описание корректировки на тип помещения которая, учитывая, что все рассматриваемые объекты представляют собой помещения в составе ОСЗ составила 0%.

При этом странице 20-21 заключения приведены фотографические материалы объекта экспертизы. Как видно из фотографий, торговый центр представлен несколькими входными группами, поэтому, существует возможность аренды как всего здания, так и отдельных помещений, при этом одновременное наличие основной и вспомогательной площади является обязательным атрибутом любого торгового объекта независимо от его типа, таким образом, экспертом сделан правильный вывод, что введение корректировки на тип помещения нецелесообразно.

Как указывает рецензент, на странице 69 заключения в расчете рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода экспертом не применена корректировка на местоположение, так как эксперт утверждает, что находятся объект исследования и аналог в одном районе. Однако согласно объявлению, объект аналог №2. находится в г. Подольск, а объект исследования №3 в г. Домодедово. Статистические данные о среднерыночной стоимости объектов торговли в г. Домодедово и г. Подольска содержат информацию на 31 марта 2018 г., дата оценки 21.06.2018 г. Не подтвержденные данные не могут быть использованы для определения рыночной стоимости, следовательно, объект аналог взят, экспертом в рамках сравнительного подхода необоснованно, что является существенной ошибкой для определения рыночной стоимости (ФСО №3 п. 11).

С указанным выводом согласиться нельзя поскольку по фактору направления все объекты сопоставимы – все объекты расположены в Южном направлении, характеризуются схожей транспортной доступностью и окружением. Стоит отметить, что различие в местоположении, о котором говорит рецензент учитывается с помощью введения корректировки на расстояние от МКАД (стр. 62 Заключения). Нахождение объектов в одной экономической зоне подтверждается данными Сводного обзора стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам I квартала 2018 года. Применение обзора за 1 квартал 2018 года (датированного 31.03.2018), связано с актуальностью данных на дату оценки, как наиболее ближайший обзор к дате оценки. Вместе с тем Обзор за 2 квартал 2018 применять некорректно, так как свод содержат данные после даты оценки. К тому же, динамика изменения цены на рынке купли-продажи в примененном в расчетах обзоре и обзоре, про который говорит рецензент, абсолютно идентична. Как видно из приведенных скриншотов, за указанный период значения коэффициентов не изменялись.

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций» анализировался экспертом при расчетах, наряду с применением Сводного обзора стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам I квартала 2018 года, подготовленный ООО «ПФК». Согласно данным обоих источников за указанный период значительных колебаний не выявлено, как и четко выраженных трендов повышения или понижения цен. Кроме того, состав предложений, по которым рассчитываются средние ценовые показатели, меняется от месяца к месяцу. Эти изменения обычно носят случайный характер и проявляются в случайных колебаниях значений временного ряда. Если состав объектов за более или менее продолжительный период времени существенно изменяется под влиянием каких-либо экстраординарных факторов, это найдет отражение в изменении тенденции динамики или отклонениях от неё, не являющихся случайными.

Отсутствие значительных колебаний подтверждается данными Сводного обзора стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам I квартала 2018 года.

Для обеспечения нормального функционирования торгового центра площадью более 10 000 кв.метров требуются дополнительные затраты, при этом учитывая фактор масштаба возможна неполная загрузка ТРЦ. Отсюда, применение показателей на верхней границе доверительного интервала связано с особенностями характеристик объекта экспертизы.

Таким образом, исследование проведено корректно, все расчеты проведены верно, и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов. На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителя административного истца сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

Представленная стороной в материалы дела внесудебная рецензия, является субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной оценочной экспертизы. Указанное в рецензии, не оказывают влияния на итоговую стоимость объектов.

Кроме того, суд учитывает, что рецензия на экспертное заключение дана по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства. Поскольку специалист, дающий рецензию, не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, такая рецензия силы экспертного заключения не имеет. В силу вышеизложенного, суд не может признать допустимыми доказательствами по делу рецензию специалиста ООО «ИМПЕРА».

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,

Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 13 июля 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый город», поданное в Московский областной суд 13 июля 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 27000+/-28 кв. м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 11377,6 кв.м, наименование: торгово-бытовой центр (быв. Лит. А), расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 21 июня 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02 декабря 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова