Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16 мая 2018 года № 7,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 01.08.2018 года обратилась в суд с административным иском о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 16.05.2018 года № 7, которым на основании заявления ФИО1 определена кадастровая стоимость земельного участка площадью 1650 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу<адрес>, по состоянию на 30.09.2014 года в размере его рыночной стоимости 627 000 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что отчет об оценке № 51/2018 от 12.03.2018 года (составлен оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2, являющимся членом Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не может быть признан достоверным, так как составлен с нарушением федеральных стандартов оценки. А значит, отчет не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка.

Так отчет не отвечает требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и пункта 5 ФСО №3, которые предусматривают, что содержание отчета об оценке не должно допускать неоднозначного толкования, вводить в заблуждение. Произведя расчеты рыночной стоимости в программе Microsoft Office Exel, как это было сделано оценщиком, административный истец получил результаты, отличающиеся от результатов, указанных в отчете об оценке. Разница составила 29 260 рублей – на эту сумму оценщик занизил рыночную стоимость объекта оценки.

Отказываясь при проведении оценки, от выполнения расчетов методами доходного подхода, в частности методом капитализации земельной ренты, оценщик сослался на то, что в ходе анализа рынка объекта оценки для расчета годовой величины дохода от сдачи в аренду оцениваемого объекта за два года, предшествующих дате оценки, не выявлено случаев выставления на торги права аренды земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку с открытым данными об установленном в ходе торгов годовом размере арендной платы. Но такая позиция оценщика опровергается сведениями, размещенными на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре (этот источник информации оценщик использовал). Согласно размещенной на сайте информации на дату определения стоимости объекта оценки состоялось три аукциона на право заключения договоров аренды с целью размещения объектов коммерческого назначения, по результатам которых средний размер арендной платы составил 1 122, 41 рублей.

Рынок земельных участков под коммерческую застройку в г.Комсомольске-на-Амуре не развит, поэтому оценщику, для подбора корректных объектов-аналогов, необходимо было расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Но этого, в нарушение подпункта «б» пункта 11 ФСО №7, сделано не было.

Оценщик определил объект оценки и выбранные им объекты-аналоги как незастроенные земельные участки. Этот вывод противоречит одному из основных принципов земельного законодательства - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, установленным в пункте 20 ФСО №7. Такой показатель, как вид использования земельного участка, имеет существенное значение при оценке объекта и значительно влияет на формирование рыночной цены, как указано в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик не применил, как того требует пункт 22 ФСО № 7, достаточное количество корректировок, которые влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки, хотя элементы сравнения определены в пункте «е». Так оценщик отказался от введения корректировки «на вид разрешенного использования» исходя из того, что объект оценки и все объекты-аналоги имеют один виду разрешенного использования – ВРИ-5. Такой вывод является ошибочным. ВРИ-5 - «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». А объект-аналог № 4 предназначен для эксплуатации объекта бытового обслуживания – гостиницы «Амур», следовательно, земельный участок имеет ВРИ – 6 – «Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц». Поэтому применение указанной корректировки было необходимо с применением коэффициентов по виду разрешенного использования и зонированию территории, установленных постановлением администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 13.01.2014 года № 72-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2014 год.

Неверное определение ВРИ объекта-аналога повлекло за собой неверный расчет корректировки «на местоположение участка», поскольку оценщик применял при расчете размер коэффициента, установленного для ВРИ-5 – 5,1, в то время как для объекта-аналога № 4 надлежало применять коэффициент 6.1 (для ВРИ-6). Это привело к снижению скорректированной стоимости объекта-аналога № 4, и, как следствие, к занижению итоговой рыночной стоимости объекта-оценки. При расчете корректировки «на местоположение» следовало бы руководствоваться постановлением Правительства Хабаровского края года от 30.11.2009 года № 411-пр, в котором при расчете ставок арендной платы применяется коэффициент по виду разрешенного использования и зонирования территории. В нарушение требований Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568- р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», оценщик не учел транспортную и пешеходную доступность объектов-аналогов, престижность района и другие особенности при расчете данной корректировки.

Оценщик не применил корректировку на «условия продажи/торг» со ссылкой на то, что объекты-аналоги были проданы на открытых торгах по рыночной цене. Но оценщик не учел, что продажа объекта-аналога № 3 (земельный участок на ул. Лесная, 19) проведена без проведения торгов, так как покупателем являлся арендатор участка, имевший преимущественное право на приобретение объекта в собственность. Оплату имущества продавец производил в рассрочку в течение 3-х лет. Это свидетельствует о заключении сделки при чрезвычайных обстоятельствах, наличие которых не может отражать рыночную стоимость продаваемого объекта.

Расчет корректировки «на дату продажи» произведен неверно, что повлекло занижение рыночной стоимости объекта оценки. Определяя количество месяцев, прошедших с даты продажи до даты оценки в 2014 году, оценщиком не учтен один месяц – сентябрь. Этот месяц подлежат учету, поскольку оценка объекта производится на 30.09.2014 года, что составляет полный календарный месяц.

Отказываясь от применения корректировки «на ограничение (обременение) прав», оценщик, в нарушение подпункта «е» пункта 22 ФСО №7, не учел наличие обременений у объектов-аналогов № 2 и № 3, в составе которых имеются земли ограниченного пользования. А это, как считает административный истец, не могло не повлиять на определение рыночной цены на эти объекты в сторону понижения при заключении сделок.

В отчете имеется ссылка на положения ФСО № 4 (страницы 7, 47 отчета). Применение данного стандарта оценки недопустимо, так как он регулирует порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, а не вопросы определения рыночной стоимости объекта. Кадастровая стоимость рассчитывается методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В нарушение требований статей 11, 17.1, 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на отчет об оценки № 51/2018 от 12.03.2018 года не представлено положительное экспертное заключение. Наличие такого заключение является обязательным, так как разница между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью составляет более 30 процентов.

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, заинтересованное лицо ФИО1, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд провел судебное заседание без их участия.

В судебном заседании представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края – председатель Комиссии ФИО3, не согласился с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В своих объяснениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО1 представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость, и положительное экспертное заключение на него. Содержание отчета Комиссией было проверено, он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля ФИО2, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

Как следует из представленных сторонами письменных доказательств, ФИО1 владеет и пользуется на праве аренды земельным участком площадью 1 650 кв.м. с кадастровым номером №, с местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью строительства магазина товаров первой необходимости. Договор аренды № 10218/3 заключен 29.04.2016 года с арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре.

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Годовой размер арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 27:22:0040209:1737 определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости объекта. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена 01.01.2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 30.09.2014 года в размере 4 597 873,05 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30.12.2015 года.

Как предусмотрено абзацами первым и вторым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ФИО1 является плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, поэтому оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ФИО1 обратился 17.04.2018 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, приобщив к нему также отчет № 51/2018, составленный 12.03.2018 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30.09.2014 года имеет значение 627 000 рублей.

Заявление ФИО1 рассмотрено на заседании Комиссии 16.05.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, предъявляемым к отчету, перечень которых указан в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в федеральных стандартах оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла 16.05.2018 года решение № 7: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 30.09.2014 года в размере 627 000 рублей.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре является арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 16.05.2018 года № 7, которое затрагивает ей права и законные интересы.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058, № П/0003 от 09.01.2018 года) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 (заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю); заместитель председателя комиссии – ФИО4 (заместитель директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»); члены комиссии по согласованию: ФИО5 (начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края), ФИО6 (представитель Национального совета по оценочной деятельности). Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО7, а в случае её отсутствия – Никифорову М.М..

Из протокола № 9 заседания Комиссии от 16.05.2018 года следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии ФИО3, членами комиссии ФИО6 и ФИО4; протокол заседания комиссии вела секретарь Никифорова М.М.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении, о дате его рассмотрения, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

Порядок рассмотрения заявления и принятия Комиссией решения административный истец не оспаривает.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 9 от 16.05.2018 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 12.03.2018 года № 51/2018 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия, ознакомившись с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре и заслушав пояснения оценщика, составившего отчет, признала отчет соответствующим предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 16.05.2018 года № 51/2018 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 30.09.2014 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка площадью 1650 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью строительства магазина товаров первой необходимости, с местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, имеет значение 627 000 рублей.

Поскольку разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке объекта оценки от 12.03.2018 года №51/2018, составленного сотрудником ООО «Бизнес аудит оценка» оценщиком ФИО2 (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки при его составлении не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Содержание отчета об оценке соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода (страницы 32-35, 41-42 отчета).

Оцениваемый земельный участок, исходя из вида разрешенного и фактического использования, отнесен к группе видов разрешенного использования: «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик, исходя из местоположения, вида разрешенного использования и фактического использования оцениваемого земельного участка, исследовал рынок земельных участков под коммерческую застройку. Все предложения к продаже земельных участков анализировались на предмет сопоставимости объекту оценки по следующим основным критериям: местоположение, категория земель, вид разрешенного использования, площадь участка, условия продажи (торг), выставлявшееся право на объект, расположение относительно красной линии, дата продажи (предложения). В качестве источников информации использованы: официальный сайт органов местного самоуправления г. Комсомольска-на-Амуре: http://www.kmscity.ru раздел «Продажа объектов имущества муниципальной собственности», информационные сообщение Комитета по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре (торги от 27.03.2013 года, от 05.09.2012 года, от 19.09.2012 года и от 15.05.2014 года).

Оценщиком отобрано четыре прямых аналога, сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов (местоположение с указанием зоны градостроительной ценности, площади, вида права, категории земель, цена и дата сделки, условий продажи, расположения относительно красной линии, вида разрешенного использования, продаваемого право на объект) представлены в таблице 3.4 «Описание объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода» на странице 27 отчета. Проводя сравнение объектов-аналогов, оценщик применил корректировки: «на дату продажи», «на местоположение», «на площадь участка», «на расположение относительно красной линии». Описание корректировок и проведенные расчеты отражены в отчете на страницах 38-40 и в таблице 5.1 «Расчет стоимости права собственности земельного участка сравнительным подходом».

Корректировку «на условия продажи (предложение)» оценщик не производил, поскольку для расчета рыночной стоимости использована информация о стоимости земельных участков, проданных, согласно данным источников информации, в условиях открытого рынка. Отказываясь от применения корректировки «на вид разрешенного использования» оценщик исходил из того, что все земельные участки относятся к одной категории – земли населенных пунктов, имеют одинаковый вид разрешённого использования – ВРИ-5: «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты, согласование итоговых результатов оценки рыночной стоимости объекта оценки (страницы 43-46). В рамках сравнительного подхода границы интервала итоговой величины рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30.09.2014 года определены от 532 950 рублей до 721 050 рублей. После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30.09.2014 года определена в размере 627 000 рублей.

Не соглашаясь с отчетом об оценке административный истец ссылается на то, что оценщик необоснованно отказался от применения доходного подхода оценки, в частности метода капитализации, в то время, как до 30.09.2014 года состоялось три аукциона на право заключения договоров аренды.

Как указано в статье 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик самостоятельно определяет методы проведения оценки объекта оценки, из тех, которые предусмотрены стандартами оценки.

В пунктах 11, 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При этом указанные нормы права не возлагают на оценщика обязанность обосновывать отказ от применения какого-либо из методов проведения оценки объекта оценки, которые предусмотрены стандартами оценки.

Осуществляя выбор метода оценки объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером 27:22:0040209:1737, оценщик произвел анализ рынка земельных участков на возможность определения стоимости земельного участка предусмотрены стандартами оценки, и пришел к выводу, что рыночную стоимость земельного участка возможно определить в рамках применения доходного подхода, обосновав свой выбор.

Также суд не может согласиться с мнением административного истца о том, что оценщику надлежало расширить территорию для поиска объектов-аналогов, чтобы найти большее их количество, которое можно было бы использовать для расчета рыночной стоимости.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункты 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611).

Содержание отчета свидетельствует о том, что оценщиком, при изучении открытого земельного рынка г.Комсомольска-на-Амуре, выявлено 4 объекта-аналога, и такое количество признано им достаточным.

Мнение административного истца о необходимости применения иного подхода к оценке и использования иного количества объектов-аналогов для проведения оценки не является установленным законом основанием для признания отчета недостоверным.

Суд признает несостоятельным довод административного истца о том, что при воспроизведении расчетов рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, полученные им результаты не совпадают с результатами оценщика.

В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Произведенный оценщиком расчет (таблица 5.1 на страницах 36-37) показал, что рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составляет 380 рублей, следовательно, рыночная стоимость всего земельного участка площадью 1 650 кв.м.– 627 000 рублей. Представленный же административным истцом расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, выполнен лицом, не являющимся оценщиком, поэтому признается судом недопустимым доказательством и не может быть принят во внимание.

По мнению административного истца, оценщик необоснованно определил все земельные участки как незастроенные, хотя на них имеются разного типа и вида строения, что существенно влияет на результат определения цены земельного участка при его продажи с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними строений (сооружений, зданий). Суд считает, что этот довод не заслуживает внимания, так как является следствием неверного толкования положений закона.

Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года № 508).

Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса, находящегося на земельном участке, и применяется только для определения базовой ставки земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Следовательно, вид, тип и состояние застройки объекта оценки и объектов-аналогов, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, в данном случае значения не имеет. При таком положении оценщик обоснованно определил все земельные участки как незастроенные.

Выражая несогласие с отчетом, административный истец ссылается на то, что объект-аналог № 4 имеет отличный от объекта оценки вид разрешенного использования, что требовало применения корректировки «на вид разрешенного использования», которая оценщиком фактически не произведена - коэффициент корректировки составил 1,0. Суд не может согласиться с такой позицией, так как она не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

В отчете указано, что вид разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов определен оценщиком на основании сведений, представленных на сайте Росреестра – данных публичной кадастровой карты (сайт- httр://pkk5/rosreestr.ru). Все объекты предназначены для размещения объектов торговли, объектов бытового обслуживания. В источниках информации указано, что земельный участок - аналог № 4 имеет вид разрешенного использования - с целью эксплуатации объекта бытового обслуживания.

Постановление Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" устанавливает среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земли по группам видов разрешенного использования. Для этого постановлением определено двенадцать видов разрешенного использования, группы подвидов использования не установлены, в том числе: ВРИ-5 - «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», ВРИ-6 – «Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц».

Следовательно, вывод оценщика о единых видах разрешенного использования у объекта оценки и объекта-аналога № 4 – ВРИ-5, является верным. Доказательства обратного административный истец, в подтверждение своего довода, не представил.

Довод административного истца о неверном расчете корректировки «на местоположение» основан на том, что объект-аналог № 4 имеет отличный от объекта оценки вид разрешенного использования. Поскольку позиция истца о разных видах разрешенного использования признана судом несостоятельной (основания такого вывода приведены выше), то данный довод не заслуживает внимания.

Позиция администрации г.Комсомольска-на-Амуре о необходимости применения корректировки с учетом зонирования территории города, как того требуют положения Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» признается судом несостоятельной, поэтому не принимается во внимание.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года № 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.

Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года № 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года № 765 признано недействующим.

В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона «Об оценочной детальности в Российской Федерации» разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности – Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, на которые ссылается административный истец, фактически утратили свое правовое значение, поэтому применению при проведении оценки не подлежат.

Суд также учитывает, что оценщиком фактически учтены различия в месторасположении объекта оценки и объектов-аналогов, которые устранены путем применения корректировки «расположение относительно красной линии».

Административный истец считает, что при проведение оценки необходимо было применить корректировку «на условия продажи», так как продажа объекта-аналога № 3 (земельный участок <адрес>) фактически осуществлена без проведения торгов (покупатель имел преимущественное праве покупки, являясь арендатором находящегося на участке здания), с рассрочкой платежа до 3 лет, что свидетельствует о заключении сделки при чрезвычайных обстоятельствах. Суд не может согласиться с таким мнением административного истца, так как оно не ничем не подтверждено.

Информация, подтверждающая совершение сделки с земельным участком, отобранным оценщиком как объект-аналог №3, размещена на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре, и свидетельствует о том, что его продажа произведена муниципальным образованием на торгах.

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что объекты недвижимости реализуются на торгах по их рыночной стоимости, в том числе и в случае, если покупатель имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Сведений о том, что цена сделки была установлена не в условиях проводимых торгов, в источниках информации отсутствуют. Доказательства, подтверждающие, что цена сделки, заключенной в отношении земельного участка – объекта-аналога № 3, определялась как ликвидная, либо устанавливалась с учетом скидок, или на ней отразились какие-либо чрезвычайные обстоятельства, административный истец суду не представил.

Не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что неверно произведен расчет корректировки «на дату продажи», поскольку из-за не включения в расчет дня 30.09.2014 года, неправильно определено количество месяцев, прошедших со времени заключения сделок до даты оценки.

Как указано в отчете об оценке сделки с объектами заключены: объектом-аналогом № 1 - 15.05.2014 года, с объектом-аналогом № 2 - 27.03.2013 года, с объектом-аналогом № 3 - 19.09.2012 года, с объектом-аналогом № 4 – 05.09.2014 года. Соответственно, на день оценки – 30.09.2014 года, период составил (соответственно) - 4 месяца 15 дней, 18 месяцев 3 дня, 24 месяца 11 дней, 24 месяца 25 дней. Количество полных месяцев, учтенных оценщиком при проведении корректировки указано в отчете верно.

Не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что оценщику надлежало применить при расчете корректировку «а ограничение (обременение) прав», так как объекты-аналоги № 2 и № 3 включают в себя земли ограниченного пользования.

Как указано в пункте 7, подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются, в том числе, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Информация об объектах-аналогах, размещенная на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре и в учетных системах Росреестра, не содержит сведений о наличии установленных в соответствии с законом и зарегистрированных обременений прав третьих лиц. Административный истец также не представил достоверных доказательств того, что объекты-аналоги имели ограничения (обременения) на день заключения сделки или регистрации перехода права собственности.

Представленные административным истцом скриншоты с официального сайта администрации г. Комсомольска-на-Амуре о наличии в составе объекта-аналога № 1 (земельный участок по ул. Вокзальная, 10 с кадастровым номером 27:22:0011701:663) и объекта-аналога № 2 (земельный участок на Аллее Труда, 12 с кадастровым номером 27:22:0011701:663) земель ограниченного пользования, не могут быть приняты в качестве доказательств, так как не отвечают требованиям относимости и допустимости (статьи 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ). Содержание скриншотов не позволяет определить: когда и на основании чего наложены обременения, и какого вида (сервитут, аренда, оперативное управление и т.п.).

Довод административного истца о применении оценщиком ФСО №4 при определении рыночной стоимости объекта оценки основан на невнимательном изучении отчета, поэтому признается судом несостоятельным. Содержание отчета свидетельствует, что ФСО №4 при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком не применялся. Сведения о нем указаны лишь на страницах 7 и 47, на которых описаны допущения и ограничительные условия, понятия и определения (в том числе специальные), используемые оценщиком при проведении оценки в целях соблюдения единообразия расчетов.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета № 51/2018 от 12.03.2018 года, выполненного оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2 по заданию ФИО1, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, не представлено.

Нарушений при составлении указанного отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Довод административного истца о том, что соответствие отчета об оценки требованиям федеральных стандартов оценки должно подтверждаться положительным экспертным заключением, суд находит несостоятельным, так как он не согласуется с нормами права, регулирующие оценочную деятельность, и опровергаются исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Содержание протокола заседания Комиссии от 16.05.2018 года № 9 (на котором принято оспариваемое административным истцом решение), свидетельствует о том, что заявителем совместно с отчетом об оценки № 51/2018 от 12.03.2018 года было представлено положительное экспертное заключение № 23/03/2018 от 20.03.2018 года.

Суд также учитывает, что Федеральным законом от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступившего в силу с 01.01.2017 года) из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющей порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, исключен абзац шестой части шестнадцатой, который содержал требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Конституционный суд РФ (Определение от 09.03.2017 года № 592-О), определяя правовое значение положений пункта 5 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства РФ и части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в их совокупности, указал, что с момента утраты абзаца шестого части шестнадцатой статьи 24.18 юридической силы более не требуется представления экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (если только ранее указанного момента они не воспользовались административной процедурой ее оспаривания).

Поскольку ФИО1 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости обратился в Комиссию после 01.01.2017 года, то у него отсутствовала обязанность представлять, а у Комиссии отсутствовало право требовать положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета №51/2018 от 12.03.2018 года, положенного в основу оспариваемого решения Комиссии, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16 мая 2018 года № 7, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 31 августа 2018 года

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская