Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ларина С. Г. и Горовой Л. Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Ларин С.Г. и Горовая Л.Н. обратились в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца Горовой Л.Н - Громов В.А. административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Ларин С.Г. и Горовая Л.Н. являются собственниками земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи.

Таким образом, административные истцы, являясь плательщиками земельного налога, вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 5909470 рублей 60 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 30 октября 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке №315-2021 от 17 ноября 2021 года, составленный оценщиком ООО Аско-Гарантия» Колмыковым С.Н., согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 1996258 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик Колмыков С.Н. выводы отчета подтвердил, указав, что в нем представлено описание корректировки на дату предложения. Данная корректировка рассчитывается по данным отчета компании Rid Analytics, указанный ресурс является общедоступным, но платным. Обоснование применения аналогов из краевой столицы представлено на страницах 30-31 отчета. Использование аналогов г.Барнаула обусловлено слабой развитостью рынка г.Рубцовска, общим малым количеством сделок в анализируемом сегменте рынка на дату оценки. Город Рубцовск имеет существенные отличия от других городов края, так как уступает г.Барнаулу и г.Бийску по уровню социально-экономического развития численности населения и в то же время значительно превосходит другие малые города края. Следовательно, населенных пунктов, которые напрямую без внесения корректировок по фактору расположения сопоставимых с г.Рубцовском в территориальных границах Алтайского края не имеется. Подавляющее большинство исследований рынка недвижимости в разрезе различных его сегментов осуществляется на основе рыночных данных, выявленных в столице конкретного объекта. Логика данных действий абсолютно ясна и объясняется наибольшей развитостью рынка недвижимости, в границах указанной территории. Из технологии проведения математического анализа, большее количество наблюдений позволяет получить наиболее точный результат исследований. В данном конкретном случае наиболее актуальной является корректировка на местоположение, которая в рамках проводимого расчета учитывает отличие в местоположении краевой столицы от периферийного населенного пункта. Прямые объекты-аналоги, то есть прежде всего сопоставимые по виду использования, расположенные непосредственно в г.Рубцовске, не выявлены, а использование в качестве аналогов объектов из иных периферийных населенных пунктов, при этом существенно различающихся между собой по уровню социально-экономического развития, приведет к большей погрешности результатов расчетов, нежели применение аналогов территориально расположенных в г.Барнауле. Указанный алгоритм полностью логичен и адекватен, емкость рынка земельных участков краевой столицы превышает или сопоставима с суммарной по всей территории края. Именно на базе анализа аналогичных выборок и проводится вышеуказанный анализ. Выбор объектов-аналогов, выполненный в рамках данного расчета, позволяет избежать значительных погрешностей при учете различий в местоположении между населенными пунктами, а также больших разрывов между скорректированными удельными показателями рыночной стоимости объектов-аналогов. Согласно пункту 11 ФСО №7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Поэтому оценщик считает возможным расширить территорию исследования и проанализировать предложения о продажах земельных участков производственно-складского (индустриального) назначения, расположенных в г.Барнауле Алтайского края. Учитывая совокупность представленных данных, оценщик в дальнейшем исследовании обратился к соответствующему сегменту рынка краевого центра, как наиболее насыщенного предложениями к продаже участков анализируемого. В справочнике присутствует рекомендации, которые относятся не ко всем корректировкам, так как зачастую Справочником предусмотрены корректировки, значительно превышающие величину 30%. Все корректировки рассчитаны по справочнику и не имеют каких-либо ограничений.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Ларина С. Г. и Горовой Л. Н. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 1996258 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 ноября 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 19 января 2022 года.