Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Калашникова М.Е. – адвоката Минеевой С.Ю., действующей на основании доверенности от 28 мая
2021 года серии № и ордера от 24 октября 2021 года №, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» Симакиной О.А., действующей на основании доверенности от 13 декабря 2021 года №,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Калашников М.Е. к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области об оспаривании архивной кадастровой стоимости, оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

в производстве Саратовского областного суда находится административное дело по административному исковому заявлению Калашникова М.Е., который, с учётом изменения предмета иска, просит:

- установить архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости – <адрес> с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 789 542 рубля по состоянию на 05 июля 2012 года;

- признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № от 15 сентября 2021 года незаконным и установить кадастровую стоимость указанной квартиры равной её рыночной стоимости в размере 1 305 640 рублей по состоянию на 31 мая 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что с 05 ноября 2020 года является собственником данного объекта недвижимости.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 990-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области» определена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 05 июля 2012 года в размере 2 369 271 рубля
15 копеек.

Согласно отчёту об оценке, составленному оценщиком ООО «Саратовское экспертное бюро» Калашниковым С.Ю., рыночная стоимости квартиры по состоянию на 05 июля 2012 года составляет 940 000 рублей.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 16 ноября 2020 года № 1110-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, машино-мест и единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на
1 января 2020 года» определена кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 01 января 2020 года в размере 1 505 899 рублей 51 копейки. Данная кадастровая стоимость применяется с 01 января 2021 года.

Поскольку право собственности на названную квартиру возникло у административного истца 05 ноября 2020 года, следовательно, архивная кадастровая стоимость жилого помещения в размере 2 369 271 рубля 15 копеек применяется для исчисления налога на доходы физических лиц за 2020 год. До настоящего времени данный налог административным истцом не уплачен.

В этой связи административный истец полагает, что архивная кадастровая стоимость квартиры в размере 2 369 271 рубля 15 копеек значительно превышает её рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником жилого помещения, вынужденного оплачивать налог в большем размере, и просит восстановить срок на подачу административного искового заявления об оспаривании архивной кадастровой стоимости, установить такую стоимость в размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, 16 августа 2021 года Калашников М.Е. обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости от 12 августа 2021 года № 272, составленный оценщиком ООО «Саратовское экспертное бюро» Калашниковым С.Ю.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 16 июня 2021 года
№ Калашникову С.Ю. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Полагает названное решение незаконным и необоснованным, нарушающим права административного истца на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по указанным основаниям.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 207 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации, при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.

Как установлено пунктом 6 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации сумма налога по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным статьей 224 настоящего Кодекса, процентная доля налоговой базы. В целях настоящего пункта при определении налоговой базы доходы налогоплательщика при получении в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с частями 1, 4, 7 и 9 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В соответствии с положениями статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, 05 ноября 2020 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Калашникова М.Е. на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>. Основанием для государственной регистрации права на объект недвижимости послужил договор дарения от 22 октября 2020 года (том № 1 листы дела № 86-88).

Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01 января 2017 года осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ (ответ на вопрос № 2 Обзора судебной практики № 2 (2021)).

22 марта 2021 года инспекция Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району города Саратова направила Калашникову М.Е. уведомление о необходимости предоставления налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц в связи с получением в дар указанной выше квартиры (том № 1 лист дела № 177).

09 июля 2021 года Калашников М.Е. обратился в налоговый орган с заявлением о предоставлении отсрочки предоставления декларации по налогу на доходы физических лиц и от уплаты такого налога в связи с оспариванием кадастровой стоимости объекта недвижимости (том № 2 лист дела № 9).

Таким образом, у административного истца сохраняется возможность оспаривания результатов определения, ставшей архивной кадастровой стоимости квартиры в размере 2 369 271 рубля 15 копеек, в связи с сохранением права на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством, поскольку кадастровая стоимость этого объекта применяется при определении налоговой базы налога на доходы физических лиц.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснениями, данными Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 30 июня 2015 года № 28, суд считает возможным восстановить Калашникову М.Е. срок на обращение в суд с административным исковым заявлением в части требования об оспаривании архивной кадастровой стоимости квартиры с кадастровым номером №.

Учитывая, что Калашников М.Е. в соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ лишён права на пересмотр архивной кадастровой стоимости квартиры с кадастровым номером 64:48:050143:79 посредством обращения с соответствующим заявлением в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки, при этом у административного истца сохраняется право на пересмотр архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости, административному истцу не может быть отказано в судебной защите, а настоящее административное дело подлежит рассмотрению по существу.

Оспаривая архивную кадастровую стоимость в суде, административный истец представил в суд отчёт об оценке, составленный оценщиком ООО «Саратовское экспертное бюро» Калашниковым С.Ю., согласно которому рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером № по состоянию на 05 июля 2012 года составляет 940 000 рублей (том № 1 листы дела № 201-242).

В судебном заседании по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению № 2759/6-4 от 25 августа 2022 года ведущего государственного судебного эксперта отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО10., рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером № по состоянию на 05 июля 2012 года составляет 789 542 рубля (том № 2 листы дела № 61-78).

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.

Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследовав заключение судебной экспертизы, суд находит заключение экспертизы в достаточной степени обоснованным и не имеющим противоречий.

В частности, экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, передаваемые права, количество комнат, этаж/этажность, общая площадь, состояние.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения эксперт выбрал четыре объекта-аналога, расположенные в Октябрьском районе города Саратова. Применённые экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицы корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений, как процессуального законодательства, так и об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости земельных участков, не вызывающие сомнений.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, № 298, № 299 и от 25 сентября 2014 года № 611.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования Калашникова М.Е. в части установления архивной кадастровой стоимости квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> равной её рыночной стоимости в размере 789 542 рубля по состоянию на 05 июля 2012 года подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ.

Учитывая, что распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 16 ноября 2020 года № 1110-р определена новая кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 01 января 2020 года, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость квартиры с кадастровым номером № в размере 789 542 рубля по состоянию на 05 июля 2012 года подлежит применению до 01 января 2021 года (дата начала применения новой кадастровой стоимости)(том № 1 лист дела № 82).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения
статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года
№ 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

16 августа 2021 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости от 12 августа 2021 года № 272, составленный оценщиком ООО «Саратовское экспертное бюро» Калашниковым С.Ю., в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 мая 2021 года определена в размере 970 000 рублей (том № 1 листы дела № 132-174, том № 2 лист дела № 24).

Таким образом, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчёта об оценке рыночной стоимости от 12 августа 2021 года № 272, составленного оценщиком ООО «Саратовское экспертное бюро» Калашниковым С.Ю., государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении указало, что выполненный расчёт стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7, а именно в разделе 7 «Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов» в подразделе «Анализ социально-экономического положения Саратовской области» представлена информация за 2019 года – неактуальная на дату оценки 31 мая 2021 года (нарушение пункта 11а ФСО № 7). Также анализ рынка проведён оценщиком только на трёх предложениях к продаже, которые в дальнейшем применены в качестве аналогов для расчёта (нарушение пункта 11в ФСО № 7). Кроме того, из имеющихся в отчёте сведений невозможно установить дату публикации объявления объекта-аналога № 2 (нарушение пункта 11 ФСО № 3).

На основании изложенного бюджетным учреждением сделан вывод о том, что указанный отчёт вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, то есть не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ и пункта 5 ФСО № 3.

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федеральный закон № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона
№ 135-ФЗ).

В судебном заседании по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчёта об оценке от 12 августа 2021 года № 272, составленного оценщиком ООО «Саратовское экспертное бюро» Калашниковым С.Ю., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно экспертному заключению № 2759/6-4 от 25 августа 2022 года ведущего государственного судебного эксперта отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации Исаевой В.В. (том № 2 листы дела № 61-78), отчёт об оценке от 12 августа 2021 года № 272 составлен с нарушением требований пункта 5 ФСО № 3 и пункта 22 ФСО № 7. Данные нарушения повлияли на итоговую стоимость объекта оценки. Так в отчёте отсутствует анализ фактических данных о ценах предложений с определением диапазона цен предложений квартир в городе Саратове (несоответствие требованиям пункта 22 ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3). В объявлениях объектов-аналогов отсутствует дата предложения (несоответствие требованиям пункта 5 ФСО № 3). При корректировке на торг оценщик применяет наибольшее значение расширенного диапазона без обоснования (несоответствие требованиям пункта 22 ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3). Оценщик применяет корректировку на материал стен объекта-аналога № 2 (дерево). Однако материал стен данного объекта – кирпич (несоответствие требованиям пункта 22 ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3).

Заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации Исаевой В.В. соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Ведущий государственный судебный эксперт отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз ФИО8, составившая заключение, имеет высшее образование – степень магистра по направлению подготовки «Строительство» (специальность «Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений» ФГБО ВГАСУ), диплом о профессиональной переподготовке Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке Института повышения квалификации и переподготовки кадров ФГБОУ ВПО Воронежский ГАУ по программе «Землеустройство», диплом о профессиональной переподготовке по экспертной специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности» с освоением модулей «Определение на местности границ объектов судебной землеустроительной экспертизы», «Определение стоимости объектов судебной землеустроительной экспертизы». Имеет экспертную квалификацию по специальностям 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы по данной специальности с 2008 года, 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы по данной специальности с 2014 года.

Выводы эксперта ФИО8 о том, что отчёт об оценке от 12 августа 2021 года № 272 составлен с нарушениями требований пункта 5 ФСО № 3 и пункта 22 ФСО № 7, повлиявшими на итоговую стоимость объекта оценки, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № от 15 сентября 2021 года, суд приходит в выводу о том, что вывод бюджетного учреждения о несоответствии расчёта стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, выполненного оценщиком ООО «Саратовское экспертное бюро» Калашниковым С.Ю., требованиям пункта 22 ФСО № 7 является обоснованным.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления Калашникова М.Е. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления Калашникова М.Е. в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем, разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а в данном случае размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером налога, подлежащего уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости квартиры с кадастровым номером №.

При определении рыночной стоимости квартиры с кадастровым номером № по состоянию на 31 мая 2021 года эксперт государственного судебного эксперта отдела судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации Исаева В.В. использовала метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В частности, экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: передаваемые права, количество комнат, этаж/этажность, общая площадь, состояние отделки, дата сделки.

Для сравнения эксперт выбрал 4 объекта-аналога, расположенные в городе Саратове. Применённые экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Экспертом применены корректировки на торг, этаж расположения, состояние отделки, количество комнат.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода квартиры с кадастровым номером №, по состоянию на 31 мая 2021 года определено в размере 1 305 640 рублей (том № 2 листы дела № 61-78).

Учитывая, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений, как процессуального законодательства, так и об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости, не вызывающие сомнений.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учёт до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчёте об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 31 мая 2021 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 16 августа 2021 года.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости квартиры с кадастровым номером № по состоянию на 31 мая 2021 года в размере 1 305 640 рублей подлежат удовлетворению.

Кроме того, в пользу Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, следует взыскать судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 51 292 рублей.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, данным в ответе на 10 вопрос Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года к полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (подпункт 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

Часть 3 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. В силу части 15 указанной статьи решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Частью 1 статьи 111 этого же кодекса определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 указанного Кодекса.

Согласно заявлению Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, затраты бюджетных средств на проведение судебной экспертизы составили 51 292 рубля (том № 2 лист дела № 60), в том числе, определение рыночной стоимости квартиры по состоянию на 05 июля 2012 года – 13 265 рублей, исследование отчёта об оценке – 24 762 рубля, определение рыночной стоимости квартиры по состоянию на 31 мая 2021 года – 13 265 рублей.

До настоящего времени административным истцом, на которого была возложена обязанность оплатить такие расходы, расходы по проведению судебной экспертизы не оплачены. Стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями.

Учитывая, что в удовлетворении основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения отказано, следовательно, решение суда об оспаривании действующей кадастровой стоимости принято не в пользу административного истца, суд полагает возможным взыскать с него расходы на проведение судебной экспертизы в части исследования отчёта об оценке (24 762 рубля) и определения рыночной стоимости квартиры по состоянию на 31 мая 2021 года (13 265 рублей), а всего в сумме 38 027 рублей.

Как установлена судом, оспариваемая административным истцом архивная кадастровая стоимость квартиры с кадастровым номером 64:48:050143:79 по состоянию на 05 июля 2012 года утверждена распоряжением комитета по управлению имуществом по Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 990-Р (том № 1 лист дела № 81).

Поскольку решение суда в части требования об оспаривании архивной кадастровой стоимости состоялось в пользу административного истца, при этом ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость квартиры (2 369 271 рубль 15 копеек) значительно (в три раза) превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости (789 542 рубля), суд полагает возможным взыскать судебные расходы на проведение судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости квартиры по состоянию на 05 июля 2012 года в размере 13 265 рублей с органа, утвердившего результаты кадастровой оценки – комитета по управлению имуществом Саратовской области.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Калашников М.Е. к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области об оспаривании архивной кадастровой стоимости, оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить частично.

Восстановить Калашников М.Е. срок на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в части требования об оспаривании архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить кадастровую стоимость квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, равной её рыночной стоимости в размере 789 542 рубля по состоянию на 05 июля 2012 года.

Сведения об архивной кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, подлежат применению до 01 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, равной её рыночной стоимости в размере 1 305 640 рублей по состоянию на 31 мая 2021 года.

Датой подачи заявления считать 16 августа 2021 года.

В удовлетворении административного искового заявления Калашников М.Е. в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения отказать.

Взыскать с Калашников М.Е. в пользу Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению судебной экспертизы в размере 38 027 рублей.

Взыскать с комитета по управлению имуществом Саратовской области в пользу Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению судебной экспертизы в размере 13 265 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.П. Совкич