Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-149/20 (пред. № 3а-965/2019) по административному исковому заявлению ООО «Ивчиза Диа» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Ивчиза Диа» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности четырех земельных участков, расположенных в <данные изъяты>, равной их рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает права истца как плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорных объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты>, составленном оценщиком ООО «Оценка 24».

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорных земельных участков, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости данных земельных участков (т.1 л.д. 206-209).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорных земельных участков была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

Генеральный директор ООО «Ивчиза Диа» - ФИО1 полагал рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную в заключении эксперта, недостоверной.

Представитель административного истца – ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования своего доверителя. Просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в представленном отчете об оценке. Рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, определенную в заключении эксперта, представитель полагал недостоверной ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: 1) необоснованные выводы эксперта относительно допущенных оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков нарушений требований законодательства об оценочной деятельности (активности рынка, отказа оценщика от корректировки на условия рынка и на наличие коммуникаций, оценки объектов как единого земельного участка) 2) использование ненадлежащих и несопоставимых аналогов; 3) ошибки в кадастровых номерах; 4) отсутствие корректировки на наличие/отсутствие съезда.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений <данные изъяты> – в суд поступили письменные объяснения, в соответствии с которыми Министерство оставляет вопрос удовлетворения требований административного истца на усмотрение суда (т. 2 л.д. 94).

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты><данные изъяты>), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от <данные изъяты> № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО <данные изъяты>).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «Ивчиза Диа» является собственником земельных участков с КН:

- 50:10:003010:966, общей площадью 14 380 кв.м., категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации зданий и сооружений;

- 50:10:003010:967, общей площадью 2872 кв.м., категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации зданий и сооружений;

- 50:10:003010:968, общей площадью 11 466 кв.м., категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации зданий и сооружений;

- 50:10:003010:969, общей площадью 2 188 кв.м., категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенных по адресу: <данные изъяты>, городской округ Химки, транспортная зона Шереметьево, 2-ой <данные изъяты>, владение 6 (т. 1 л.д. 16-19).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на <данные изъяты> (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке).

Административным истцом, в подтверждение определения рыночной стоимости земельных участков представлен отчет об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты>, составленном оценщиком ООО «Оценка 24». Рыночная стоимость спорных земельных участков в данном отчете об оценке определена по состоянию на <данные изъяты> в размере:

- с КН 50:10:003010:966 – 31 510 000 рублей;

- с КН 50:10:003010:967 – 6 290 000 рублей.

- с КН 50:10:003010:968 – 25 127 000 рублей.

- с КН 50:10:003010:969 – 4 795 000 рублей.

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению <данные изъяты>а-965/19/Э от <данные изъяты> эксперта ООО «Первая оценочная компания» ФИО3, которому судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на <данные изъяты> в размере:

- с КН 50:10:003010:966 – 36 999 740 рублей;

- с КН 50:10:003010:967 – 7 906 616 рублей;

- с КН 50:10:003010:968 – 29 502 018 рублей;

- с КН 50:10:003010:969 – 6 023 564 рублей (т. 2 л.д. 5-90).

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Замечания административного истца относительно необоснованных выводов эксперта относительно допущенных оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков нарушений требований законодательства об оценочной деятельности являются необоснованным, на стр. 13-17 экспертного заключения и своих письменных пояснениях к замечаниям (т. 2 л.д. 119-132) эксперт обоснованно приходит к выводу о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд находит эти доводы обоснованными и достоверными.

Замечание относительно использования ненадлежащих и несопоставимых аналогов также является необоснованным, поскольку использованные аналоги это земельные участки производственно-складского назначения расположенные в индустриальном парке «Шереметьево» на удаленности менее 10 км. от объектов исследования. Данные участки имеют различную площадь и расположение и не являются единым объектом, как указывает административный истец.

Указание административного истца на наличие ошибок в кадастровых номерах было подтверждено экспертом, однако данная ошибка является технической и не влияет на итоговую стоимость объектов исследования.

Замечание относительно отсутствия корректировки на наличие/отсутствие подъезда и ненадлежащий анализ расположения объектов исследования также являются необоснованными, так как представленные скрины подтверждают корректность проведенных экспертом расчетов и наличие у объектов исследования такого подъезда через участки которые также принадлежат ООО «Ивчиза Диа», каких-либо данных о наличии ограничений/обременений связанных с доступом к исследоуемым земельным участком в материалы дела не представлено.

Таким образом, объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости представителем административного истца суду не представлено.

Административный ответчик выводы эксперта не оспаривает.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ФИО3 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Поскольку законодательство о налогах сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, требования ООО «Ивчиза Диа» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Ивчиза Диа» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с КН 50:10:003010:966, общей площадью 14 380 кв.м., категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: <данные изъяты>, городской округ Химки, транспортная зона Шереметьево, 2-ой <данные изъяты>, владение 6, по состоянию на <данные изъяты> в размере 36 999 740 (тридцать шесть миллионов девятьсот девяносто девять тысяч семьсот сорок) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с КН 50:10:003010:967, общей площадью 2872 кв.м., категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: <данные изъяты>, городской округ Химки, транспортная зона Шереметьево, 2-ой <данные изъяты>, владение 6, по состоянию на <данные изъяты> в размере 7 906 616 (семь миллионов девятьсот шесть тысяч шестьсот шестнадцать) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с КН 50:10:003010:968, общей площадью 11 466 кв.м., категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: <данные изъяты>, городской округ Химки, транспортная зона Шереметьево, 2-ой <данные изъяты>, владение 6, по состоянию на <данные изъяты> в размере 29 502 018 (двадцать девять миллионов пятьсот две тысячи восемнадцать) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с КН 50:10:003010:969, общей площадью 2 188 кв.м., категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: <данные изъяты>, городской округ Химки, транспортная зона Шереметьево, 2-ой <данные изъяты>, владение 6, по состоянию на <данные изъяты> в размере 6 023 564 (шесть миллионов двадцать три тысячи пятьсот шестьдесят четыре) рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – <данные изъяты>.

В удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в меньшем размере обществу с ограниченной ответственностью «Ивчиза Диа» отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Вердиян Г.В.