Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Кошелевой Оксаны Сергеевны к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 10 февраля 2022 года № ОРС-39/2022/000162, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года,

У С Т А Н О В И Л:

Кошелева О.С. подала 29 апреля 2022 года в суд административное исковое заявление, которое обосновано тем, что ей на праве собственности с 8 февраля 2013 года принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 129,6 кв.м, местоположение: .

Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 установлена по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области, в том числе указанного нежилого помещения в размере 6 022 439,42 руб.

В дальнейшем постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным постановлением установлена кадастровая стоимость принадлежащего Кошелевой О.С. нежилого помещения в размере 6 923 605,25 руб. по состоянию на 1 января 2021 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

В порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в целях установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости Кошелева О.С. обратилась 27 декабря 2021 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года в размере 3 674 000 руб., представив отчет об оценке оценщика Мелкозерова А.В. от 20 декабря 2021 года № Н-034-2021.

Решением ГБУ от 20 января 2022 года № ОРС-39/2022/000002 в удовлетворении такого заявления по мотиву несоответствия отчета об оценке положениям пункта 22 ФСО № 7.

31 января 2022 года Кошелева О.С. с учетом исправленных оценщиком недостатков отчета повторно обратилась в ГБУ с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года в размере 3 731 000 руб., представив отчет об оценке оценщика Мелкозерова А.В. от 24 января 2022 года № Н-004-2022.

Решением ГБУ от 10 февраля 2022 года № ОРС-39/2022/000162 в удовлетворении заявления от 31 января 2022 года отказано по мотиву несоответствия отчета об оценке требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7.

Как указывает заявитель, значительным превышением кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушены права Кошелевой О.С. в сфере налогообложения.

С учетом изложенного Кошелева О.С. сформулировала требования об установлении кадастровой стоимости названного объекта в размере его рыночной стоимости – 3 731 000 руб. – по состоянию на 20 декабря 2021 года.

Определением от 4 мая 2022 года административного исковое заявление оставлено без движения, установлен срок до 20 мая 2022 года для устранения неясности относительно объема административных исковых требований.

Определением от 17 мая 2022 года принято к производству уточненное административное исковое заявление, поступившее в суд 12 мая 2022 года, в котором Кошелева О.С. сформулировала требования об оспаривании решения бюджетного учреждения от 10 февраля 2022 года № ОРС-39/2022/000162, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года.

8 июля 2022 года административным истцом подано уточненное административное исковое заявление, в котором сформулированы требования об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года.

Кроме того, в данном заявлении административным истцом приведено обоснование довода об ошибочности мнения бюджетного учреждения о неправомерном применении оценщиком понижающего коэффициента – 0,806 – в отношении объектов-аналогов по критерию «состояние отделки».

С учетом изменения административных исковых требований в судебном заседании 8 июля 2022 года судом на обсуждение поставлен вопрос о прекращении производства по делу, по ходатайству административного истца судебное заседание отложено для формирования правовой позиции по делу.

15 июля 2022 года административным истцом вновь представлено уточненное административное исковое заявление, в котором заявлены требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 10 февраля 2022 года № ОРС-39/2022/000162 и об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года.

Определением суда от 15 июля 2022 года удовлетворено ходатайство ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о назначении судебной экспертизы, производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 9 августа 2022 года производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 12 сентября 2022 года.

Кошелева О.С. посредством электронной почты представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и ее представителя, просила удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - Полякова Д.В. полагала требования об оспаривании решения бюджетного учреждения от 10 февраля 2022 года № ОРС-39/2022/000162 с учетом возражений бюджетного учреждения на административное исковое заявление и заключения эксперта о несоответствии представленного Кошелевой О.С. отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Не возражала против установления кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2022 года при определении величины рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, а также привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ» и ФГБУ «ФКП Росреестра» извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания либо по существу спора, не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили.

На основании части 6 статьи 226 КАС РФ судом определено разрешить ходатайство в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя бюджетного учреждения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Постановлением от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным постановлением установлена по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость, помимо прочих, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 6 923 605,25 руб., которая не изменялась и является актуальной (т. 1 л.д. 9).

Очередная кадастровая оценка проведена в порядке, определенном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Нежилое помещение с кадастровым номером № принадлежит Кошелевой О.С. на праве собственности с 8 февраля 2013 года (т. 1 л.д. 10-12).

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

Таким образом, с 1 декабря 2021 года правообладатели объектов недвижимости, расположенных на территории Калининградской области, кадастровая стоимость которых установлена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости Кошелева О.С. обратилась 27 декабря 2021 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года в размере 3 674 000 руб., представив отчет об оценке оценщика Мелкозерова А.В. от 20 декабря 2021 года № Н-034-2021.

Решением ГБУ от 20 января 2022 года № ОРС-39/2022/000002 в удовлетворении такого заявления по мотиву несоответствия отчета об оценке положениям пункта 22 ФСО № 7, а именно: в рамках сравнительного подхода к одному из объектов-аналогов не применена корректировка на этажность и в рамках доходного подхода необоснованно применена понижающая корректировка – 0,806 – к объектам-аналогам по критерию наличия внутренней отделки помещений класса «люкс» (т. 1 л.д. 13-14).

31 января 2022 года Кошелева О.С. с учетом исправленного оценщиком недостатка отчета в части проведения корректировки в рамках сравнительного подхода по критерию этажности повторно обратилась в ГБУ с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года в размере 3 731 000 руб., представив отчет об оценке оценщика Мелкозерова А.В. от 24 января 2022 года № Н-004-2022.

Оспариваемым решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 10 февраля 2022 года № ОРС-39/2022/000162 в удовлетворении заявления от 31 января 2022 года отказано по мотиву несоответствия отчета об оценке требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, а именно: корректировка по ценообразующему фактору «состояние отделки» в размере 0,806 не обоснована (т. 1 л.д. 15-16).

Как следует из отчета об оценке и показаний допрошенного в качестве свидетеля оценщика Мелкозерова А.В., в процессе оценки в рамках доходного подхода была проведена понижающая корректировка - 0,806 – по критерию «состояние отделки», при этом размер корректировки определен оценщиком как отношение удельной арендной ставки объекта с отделкой «люкс» к удельной арендной ставке такого же объекта с отделкой в среднем состоянии в соответствии со Справочником оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. (таблица 7.2.1 отчета об оценке).

В подтверждение наличия отделки «люкс» у объектов-аналогов и отделки в среднем состоянии у объекта оценки оценщиком в состав отчета об оценке включены фотоизображения и принт-скрины объявлений о продаже (страницы 38-39 отчета об оценке).

Бюджетное учреждение, возражая против административного иска и настаивая на законности оспариваемого решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости, указывает на недоказанность наличия отделки «люкс» у объектов-аналогов в рамках доходного подхода, а также на отсутствие в целом объективных сведений, подтверждающих различие между объектом оценки и объектами-аналогами по критерию «состояние отделки».

Определением суда от 15 июля 2022 года удовлетворено ходатайство ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о назначении судебной экспертизы, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке от 24 января 2022 года № Н-004-2022, выполненный частнопрактикующим оценщиком Мелкозеровым А.В. требованиям законодательства об оценочной деятельности?

- если отчет об оценке от 24 января 2022 года № Н-004-2022 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, то какова рыночная стоимость указанного нежилого помещения с кадастровым номером №?

В соответствии с заключением эксперта от 5 августа 2022 года № 098-08-22 отчет об оценке от 24 января 2022 года № Н-004-2022, выполненный частнопрактикующим оценщиком Мелкозеровым А.В., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В исследовательской части экспертного заключения, в частности, приводится обоснование выводов эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям пунктов 8, 11 ФСО № 3 и пунктов 11, 22 ФСО № 7, при этом, помимо прочего, указано, что существенных различий между объектом оценки и объектами-аналогами №№ 1, 3 по типу и состоянию отделки в отчете об оценке не приведено, основные использованные в отделке материалы сопоставимы, жилой дом, где расположен объект оценки, введен в эксплуатацию в 2008 году, жилой дом, где расположены объекты-аналоги №3 1, 3 – 2009 году, в связи с чем применением понижающей корректировки для объектов-аналогов № 1 и № 3 необоснованно.

Также экспертом отмечено некорректное проведение оценщиком корректировок на местоположение, на этаж, в целом обращено внимание на то, что при анализе рынка недвижимости вывод оценщика о диапазоне цен продажи сопоставимых объектов в г.Зеленоградске не учитывает значительное количество предложений о продаже либо предоставлении в аренду торгово-офисных помещений по более высоким ценам.

Отмеченные в экспертном заключении нарушения и несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности повлекли за собой искажение результатов оценки.

По расчетам эксперта рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 20 декабря 2021 года составляет 4 390 000 руб.

Допущенный к участию в деле в качестве эксперта оценщик ООО «Независимое агентство оценки» Дидур И.Н. имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности 15 лет, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости».

На наличие обстоятельств, препятствующих поручению производства судебной экспертизы Дидур И.Н., в том числе свидетельствующих о заинтересованности Дидур И.Н. в исходе дела, административный истец не указывает.

Не усматривается таких обстоятельств и из материалов дела.

Эксперт Дидур И.Н. предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

По смыслу пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении заявленных требований при одновременном наличии двух условий:

- несоответствие оспариваемого решения закону;

- нарушение оспариваемым решением прав, свобод и законных интересов административного истца.

Принимая во внимание, что правомерность позиции бюджетного учреждения о несоответствии законодательству об оценочной деятельности представленного Кошелевой О.С. отчета об оценке подтверждена заключением эксперта, выводы которого не ставятся под сомнение лицами, участвующими в деле, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение бюджетного учреждения от 10 февраля 2022 года № ОРС-39/2022/000162 соответствует закону.

С учетом изложенного суд полагает требования о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 10 февраля 2022 года № ОРС-39/2022/000162 не подлежащими удовлетворению.

В силу части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, при этом согласно части 2 этой же статьи заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Законом Калининградской области от 25 ноября 2015 года № 467 «Об установлении единой даты начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц» установлена единая дата начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – с 1 января 2016 года.

Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. 400 НК РФ), налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости принадлежащего истцу нежилого помещения с учетом положений ст. 402 НК РФ и указанного правового регулирования на территории Калининградской области.

Решением окружного совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 26 ноября 2015 года № 313 установлены ставки налога на имущество физических лиц на территории муниципального образования, исчисляемого с 1 января 2016 года исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Учитывая наличие у административного истца правового интереса в установлении рыночной стоимости и отсутствие возражений со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц на административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта в размере его рыночной стоимости на дату – 20 декабря 2021 года, определив величину рыночной стоимости на основании заключения эксперта от 5 августа 2022 года – 4 390 000 руб.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенной нормы закона в данном случае правовое значение имеет дата подачи Кошелевой О.С. заявления в бюджетное учреждение с предоставлением отчета об оценке от 24 января 2022 года № Н-004-2022, а именно: 31 января 2022 года.

В то же время, суд учитывает, что Правительство Калининградской области и Управление Росреестра по Калининградской области, заявленные административным истцом в качестве административных соответчиков, в данном случае не являются органами, разрешавшими вопрос об установлении кадастровой стоимости равной рыночной по состоянию на 20 декабря 2021 года.

В этой связи суд считает, что в удовлетворении административных исковых требований, заявленных к Правительству Калининградской области и Управлению Росреестра по Калининградской области, надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования Кошелевой Оксаны Сергеевны удовлетворить частично.

В удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 10 февраля 2022 года № ОРС-39/2022/000162 – отказать.

В удовлетворении требований к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области – отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 129,6 кв.м, местоположение: ., в размере рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года – 4 390 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 22 сентября 2022 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова