Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Фроловой С.К. к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении Фролова С.К. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты торговли, (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), код 4.2, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участков принадлежит административному истцу на праве аренды, на земельном участке расположен объект капитального строительства, вследствие чего административный истец имеет право преимущественного выкупа земельного участка без проведения торгов по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца при реализации права на получение земельного участка в собственность без проведения торгов.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Богданова А.В., принимавшая участие до объявления перерыва в судебном заседании, административные исковые требования поддержала.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили. Дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором изложены возражения относительно административных исковых требований. В обоснование возражений указано на допущенные, по мнению департамента, оценщиком нарушения законодательства об оценочной деятельности, вследствие чего представленный отчет содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости объекта оценки.

В письменных объяснениях заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения о земельном участке, его кадастровой стоимости, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованные лица МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, мэрия города Ярославля, КУМИ мэрии города Ярославля письменные объяснения не представили.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Фролова С.К. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГг. № является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты торговли, (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), код 4.2, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями договора арендная плата устанавливается в размере рыночной стоимости арендной платы.

На земельном участке располагается принадлежащий на праве собственности Фроловой С.К. объект капитального строительства: нежилое здание автомобильного салона с кадастровым номером №.

Фролова С.К. намерена реализовать право на преимущественный выкуп земельного участка. КУМИ мэрии города Ярославля направило Фроловой С.К. проект договора купли-продажи указанного земельного участка, в соответствии с которым цена договора рассчитана из кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов стоимость земельных участков определяется в соответствии с Правилами определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2015г. № 279. Согласно данным Правилам цена земельного участка определяется в размере кадастровой стоимости либо в процентном отношении к кадастровой стоимости в зависимости от предназначения земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в настоящем деле защищает законный интерес на определение выкупной цены земли в экономически обоснованных размерах и в силу ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 02.04.2020г. определена актом ГБУ «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» (в настоящее время ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы») в размере № руб.

В соответствии с положениями ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Административным истцом представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГг. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, подготовленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Канцлер», в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 02.04.2020г. года составляет № рублей.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета с учетом дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в отчете полно и подробно изложен. Также отчет содержит описание примененных оценщиком корректировок к ценам объектов – аналогов и порядок определения их величины.

Из отчета следует, что отобранные оценщиком аналоги для расчета сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта оценки материалы дела не содержат.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не ставят под сомнения выводы, изложенные в отчете.

Возражения административного ответчика сводятся к необоснованности использования в расчетах объектов-аналогов № (<адрес>), объекта-аналога № (<адрес>). Департамент полагает, что к указанным аналогам необходимо применение корректировки на тип сделки, так как предлагалось к продаже право аренды, либо применить максимальную корректировку на передаваемые права. В отношении объекта-аналога № также указывается на несопоставимость аналога и объекта оценки в связи со значительной разницей в площадях.

Между тем оснований для вывода о том, что оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки необоснованно использованы указанные департаментом объекты-аналоги, не имеется.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен подробный анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в», «д» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Примененные оценщиком элементы сравнения не противоречат подпунктам «е», «ж» пункта 22 ФСО № 7.

Из содержания отчета и письменных пояснений к нему оценщика следует, что оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов, в том числе передача указанных департаментом объектов-аналогов на условиях аренды. Оценщиком применена корректировка к указанным аналогам на «вид имущественных прав». Оснований для применения корректировки на «тип сделки» оценщиком не установлены. В этой части выводы оценщика подробно изложены в письменном объяснении к отчету. Данные выводы достаточно аргументированы, носят экономически обоснованный характер.

Оценщиком в отчете приведена аргументированная, экономически обоснованная позиция о применении корректировок и их размере, в том числе на «вид имущественных прав». При определении размера корректировок оценщиком использованы справочные материалы, применяемые в оценочной деятельности. В связи с этим доводы департамента о необходимости применения корректировки на «тип сделки» не могут быть приняты во внимание. Кроме того, следует отметить, что позиция департамента относительно необходимости применения максимального размера корректировки на «Вид права» ничем не мотивировано.

Различие в площади объекта оценки и объекта-аналога № 1 устранено применением корректировки на площадь. Следует отметить, что федеральные стандарты оценки и применяемые в оценочной деятельности справочные и иные материалы не содержат запрета на использование аналогов, отличающихся по площади от объекта оценка. В этой части имеются лишь рекомендации применять подобные аналоги с «особой осторожностью». В отчете возможность применения объекта-аналога № 1 достаточно мотивирована, а примененная корректировка на площадь носит экономически обоснованный характер.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты торговли, (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), код 4.2, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг.

Дата обращения с административным исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГг.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов