Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости ввиду недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с названным административным иском к администрации Костромской области, указывая в обоснование, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 44:27:030101:421, расположенный по <адрес>. Кадастровая стоимость участка утверждена постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. №543-а в размере 45 306 234, 21 руб. по состоянию на 01.01.2013 г. Однако ранее действовала кадастровая стоимость в размере 59 961,69 руб., что ниже в 755 раз вновь установленной кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость определена неверно, поскольку при её определении использованы недостоверные сведения о земельном участке. Он отнесен к землям промышленности, несмотря на то, что всегда являлся землей сельскохозяйственного назначения (для ведения фермерского хозяйства), его разрешенное использование не менялось. Стоимость земель сельскохозяйственного назначения всегда была значительно ниже стоимости земель промышленности. Неверное определение кадастровой стоимости нарушает права административного истца, так как приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога.

Административный истец просил пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка в связи с выявлением недостоверных сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости /л.д. 26-27/.

Судом к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Костромской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, в качестве заинтересованных лиц - администрация г. Костромы, ФИО2, ФИО3

В ходе рассмотрения дела административный истец ФИО1 административные исковые требования уточнила, предъявила их ко всем административным ответчикам, просила пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка в связи с выявлением недостоверных сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости, установив кадастровую стоимость этого участка в размере 59 961, 69 руб., что соответствует 15 группе видов разрешенного использования - земельные участки для сельскохозяйственного использования /л.д. 162/.

В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования поддержала, суду пояснила, что вид разрешенного использования земельного участка «для ведения фермерского хозяйства» никогда не менялся, в 2013 году участок использовался в соответствии с видом его разрешенного использования для кошения травы. В связи с этим полагает, что при кадастровой оценке участок неправомерно отнесен к 9-й группе видов разрешенного использования, включающей в себя промышленные земли, земли производства.

Представитель административного ответчика администрации Костромской области ФИО4 возражал против удовлетворения заявленных требований, полагал, что установленный для спорного земельного участка вид разрешенного использования является неопределённым, однозначно толковаться не может, поскольку он не был указан в нормативно-правовых актах, определяющих виды разрешенного использования. Ввиду этого при определении группы видов разрешенного использования должны учитываться фактическое использование земельного участка и территориальное зонирование. Однако доказательств использования участка в соответствии с его видом разрешенного использования административный истец не представил. Поэтому оценщик правомерно отнес земельный участок к 9-й группе видов разрешенного использования.

Представители административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Костромской области ФИО5 и ФИО6 суду пояснили, что для проведения кадастровой оценки кадастровая палата предоставила Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области перечень земельных участков Костромской области, в котором содержались также сведения о спорном земельном участке с указанием вида его разрешенного использования «для ведения фермерского хозяйства». Сведений о группе видов разрешенного использования, к которой относится земельный участок, не содержится ни в государственном кадастре недвижимости, ни в Едином государственном реестре недвижимости. Группировка земельных участков, исходя из видов разрешенного использования, осуществлялась оценщиком, определявшим кадастровую стоимость.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО7 возражала против удовлетворения заявленных требований, суду пояснила, что исходя из определения крестьянского (фермерского) хозяйства, содержащегося в соответствующем законе, оценщик правомерно отнес спорный земельный участок к 9-й группе видов разрешенного использования. Доказательств необходимости отнесения участка к 15-й группе административный истец не представил. Учитывая, что земельный участок расположен в территориальной зоне малоэтажной и индивидуальной жилой застройки, ранее собственником земельного участка, из которого образован спорный участок, был разработан и утвержден проект планировки территории, предусматривающий комплексную жилую застройку, полагает, что спорный участок можно отнести ко 2-й группе видов разрешенного использования.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Костромы ФИО8 возражала против удовлетворения заявленных требований, суду пояснила, что ввиду того, что на 2013 год был разработан проект застройки территории жилыми домами, земельный участок располагался в зоне жилой застройки, правильнее было бы отнести участок ко 2-й группе видов разрешенного использования, а не к 9-й. Оснований для отнесения земельного участка к землям сельскохозяйственного использования не имеется.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, заинтересованные лица ФИО2 и ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В ранее представленном отзыве Управление Росреестра по Костромской области указало на отсутствие материально-правовой заинтересованности в исходе дела, разрешение иска полагало на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ФИО2 и ФИО3 в представленных суду заявлениях указали на то, что требования полностью поддерживают.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ).

Одной из категорий земель является категория “земли населенных пунктов” (подпункт 2 пункта 1 статьи 7 ЗК РФ).

Использование земли, относящейся к одной категории, осуществляется исходя из видов разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Классификатор видов разрешенного использования утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. N 540.

Пунктом 2 данного приказа определено, что классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления настоящего приказа в силу.

В то же время частью 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Таким образом, категория земель и вид разрешенного использования земельного участка - это одни из основных его характеристик, определяющих возможность использования участка, а, следовательно, и его стоимость.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе по основанию выявления недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28) содержатся разъяснения о том, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. К такому искажению данных, в том числе, может относиться неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в частности целевого назначения объекта оценки и разрешенного использования земельного участка.

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями указанного Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьёй 24.19 Федерального закона (статья 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила), пунктом 4 которых предусмотрено, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.

Пунктом 1.2. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 (далее - Методические указания), предусмотрены виды разрешенного использования, в разрезе которых определяется кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области утверждены постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. N 543-а, исходя из отнесения земельных участков к группам по виду их разрешенного использования, определённым согласно Методическим указаниям.

Земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение фермерского хозяйства, общей площадью 24 081 кв.м, расположенный по <адрес>, с кадастровым номером 44:27:030101:421, находится в общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 и ФИО3, по 1/3 доле в праве у каждого /л.д. 7-8, 13-15/.

Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. № 543-а по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 45 306 234,21 руб. /л.д. 74/. До этого действовала кадастровая стоимость в размере 59 961,69 руб. /л.д. 9-12/.

Из представленных в дело доказательств и пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что в соответствии с требованиями Методических указаний оценщику передан перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов. В перечень вошел спорный земельный участок. При этом вид разрешенного использования указан правильно «ведение фермерского хозяйства» /л.д. 137, 112-114, 115-126/.

В соответствии с требованиями Методических указаний (раздел II) оценщик произвел группировку земельных участков. Спорный участок отнесен им к 9-й группе видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» /л.д. 51, 81/.

Однако, учитывая установленный для спорного земельного участка вид разрешенного использования, суд полагает, что отнесение земельного участка к 9-й группе видов разрешенного использования нельзя признать правомерным.

Из наименования вида разрешенного использования спорного участка следует возможность осуществления на данном участке деятельности, которая присуща именно фермерскому хозяйству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 11.06.2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон № 74-ФЗ) крестьянское (фермерское) хозяйство (далее также - фермерское хозяйство) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Виды деятельности фермерского хозяйства перечислены в статье 19 данного закона. К ним относится производство и переработка сельскохозяйственной продукции, а также транспортировка (перевозка), хранение и реализация сельскохозяйственной продукции собственного производства (пункт 1 статьи 19).

Фермерское хозяйство осуществляет свою деятельность на землях из земель сельскохозяйственного назначения, а для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий (пункты 1 и 2 статьи 11).

В статье 3 Федерального закона от 29.12.2006 г. N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" предусмотрено, что крестьянские (фермерские) хозяйства признаются сельскохозяйственными товаропроизводителями, на которых соответственно распространяются положения данного закона о государственной поддержке.

Таким образом, приведённые правовые нормы предусматривают, что фермерское хозяйство осуществляет именно сельскохозяйственную деятельность.

Следовательно, земельный участок с видом разрешенного использования «ведение фермерского хозяйства» предполагает осуществление на нём сельскохозяйственной деятельности, а потому должен быть отнесен к 15-й группе видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования» (пункт 1.2.15. Методических указаний).

Состав данной группы в Методических указаниях не конкретизирован.

Однако в Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 г. N П/0152, было указано, что к землям, предназначенным для сельскохозяйственного использования, относятся земельные участки сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями); земельные участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, объектов сельскохозяйственного назначения.

В Классификаторе видов разрешенного использования, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. N 540 (далее - Классификатор), предусмотрено, что к землям сельскохозяйственного использования относятся земли для осуществления растениеводства, животноводства, пчеловодства, рыбоводства, научного обеспечения сельского хозяйства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, земли питомников, земли обеспечения сельскохозяйственного производства, в том числе земли для размещения зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Таким образом, виды деятельности, осуществление которых предполагается фермерским хозяйством, полностью соответствуют видам деятельности на землях сельскохозяйственного использования.

Нельзя согласиться с утверждениями представителей административных ответчиков, что вид разрешенного использования земельного участка является неопределённым и допускает неоднозначное толкование.

Наименование вида разрешенного использования спорного земельного участка однозначно свидетельствует о том, что данный участок по своему функциональному назначению подлежит использованию для осуществления деятельности фермерским хозяйством, то есть, если следовать вышеприведённым нормативным положениям, для осуществления сельскохозяйственной деятельности, а не промышленной.

Не создает неопределённости и возможность фермерского хозяйства осуществлять производство, переработку и сбыт сельскохозяйственной продукции, поскольку Классификатор допускает осуществление такой деятельности на землях сельскохозяйственного использования.

В то же время следует учитывать, что на спорном земельном участке не имеется зданий и сооружений, что само по себе исключает возможность осуществления деятельности по производству и переработке даже сельскохозяйственной продукции.

Довод о том, что о неопределённости наименования вида разрешенного использования спорного участка свидетельствует отсутствие указания именно на такой вид разрешенного использования, как в Технических рекомендациях, так и в Классификаторе, не может быть признан обоснованным. До утверждения Классификатора законодательство не содержало требования о том, чтобы вид разрешенного использования обязательно был предусмотрен в нормативно-правовых актах. Вышеприведённые нормы земельного законодательства (ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ) допускали существование видов разрешенного использования, установленных до дня утверждения Классификатора. Кроме того, следует отметить, что на дату оценки (01.01.2013 г.) Технические рекомендации уже были признаны утратившими силу, а Классификатор еще не был утвержден.

Ввиду того, что наименование вида разрешенного использования спорного земельного участка является определённым, основания для учета правового зонирования территории и фактического использования земельного участка отсутствуют.

В связи с этим нахождение участка в зоне Ж1 - «зона малоэтажной, индивидуальной жилой застройки», расположение вблизи него жилых домов не имеют юридического значения для определения группы видов разрешенного использования.

Соответственно, не имеется оснований для отнесения спорного земельного участка к группе видов разрешенного использования, предусмотренной пунктом 1.2.2. Методических указаний «земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки» (2-й группе видов разрешенного использования).

Фотографии спорного земельного участка, сделанные на момент рассмотрения дела, не доказывают обстоятельств фактического использования участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

К 9-й группе видов разрешенного использования, фактически включающей в себя земли промышленного и производственного назначения, не связанного с сельскохозяйственной деятельностью, спорный земельный участок отнесен быть не может ввиду следующего.

О том, что земельные участки, относящиеся к 9-й группе видов разрешенного использования, фактически предполагают промышленное использование, свидетельствует содержание Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 г. N П/0152, из которых следует, что в состав указанной группы вида разрешенного использования включаются: земельные участки фабрик, заводов и комбинатов; земельные участки производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов; земельные участки типографий, земельные участки других промышленных предприятий; земельные участки ДЭЗов (РЭУ, ЖЭК); земельные участки объектов коммунального хозяйства (за исключением земельных участков, указанных в п. 13 настоящего перечня); земельные участки объектов переработки, уничтожения, утилизации и захоронения отходов; земельные участки мусороперерабатывающих (мусоросжигающих) предприятий; земельные участки кладбищ, крематориев; земельные участки баз и складов; земельные участки прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Приказом Росреестра от 03.07.2012 г. N П/276 данные Технические рекомендации признаны утратившими силу. Иной акт, определяющий содержание названных в Методических указаниях групп, не принят. В связи с этим суд полагает возможным лишь учитывать данные технические рекомендации при определении той деятельности, осуществление которой предполагается на земельных участках, отнесенных к 9-й группе видов разрешенного использование.

Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. N 540, не предусматривает именно такой группы видов разрешенного использования (9-й группы), но включает в себя земли производственной деятельности (для размещения объектов капитального строительства), земли различных отраслей промышленности (тяжелой, автомобилестроительной, легкой, фармацевтической, пищевой, нефтехимической и др.). При этом земли пищевой промышленности предполагают размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение).

Конкретизация в Технических рекомендациях видов деятельности, включенных в 9-ю группу, а также приведённые положения Классификатора, характеризующие земельные участки пищевой промышленности, свидетельствуют о том, что указание в наименовании группы на «продовольственное снабжение, сбыт и заготовки» не имеет отношения к сельскохозяйственной деятельности, подразумевает именно промышленное производство.

С учетом указанных обстоятельств требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость спорного земельного участка следует установить исходя из среднего удельного показателя, определённого для 15 группы видов разрешенного использования в размере 2,03 руб./кв.м, кадастровый квартал 44:27:030101, по состоянию на 01.01.2013 г., то есть в размере 48 884 рубля 43 копейки (24081 х 2,03), а не 59 961,69 руб., как ошибочно, руководствуясь ранее действовавшей кадастровой стоимостью, просит административный истец.

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение физического лица в комиссию.

Административное исковое заявление отправлено административным истцом в адрес суда по почте 31 декабря 2016 г. /л.д. 20/. Следовательно, датой подачи заявления следует считать указанную дату.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 44:27:030101:421 общей площадью 24 081 кв.м, категория земель “земли населенных пунктов”, разрешенное использование “ведение фермерского хозяйства”, расположенного по <адрес>, исчисленную исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости, установленного для 15 группы видов разрешенного использования, по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 48 884 (сорок восемь тысяч восемьсот восемьдесят четыре) рубля 43 (сорок три) копейки.

Датой подачи заявления считать 31 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов