Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СЗ Жилой комплекс Молоково» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СК Жилой комплекс Молоково» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости 28-ми земляных участков категория земель земли населенных пунктов, разрешенный вид использования под жилищное строительство, просило установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания на заключение.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением также не согласился, представил письменные замечания к заключению.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, Администрация Ленинского г/о Московской области, ООО «Спецзастройщик Молоково 12» участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, эксперта, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

Земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под жилищное строительство.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> определена по состоянию на 001 января 2018 года; кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> утверждена актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» по состоянию на 31 декабря 2018 года в отношении участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> по состоянию на 18 апреля 2019 года.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчеты, подготовленные оценщиком ООО «ИНЕКС.

Учитывая наличие возражений относительно представленных отчетов об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Инвест Проект» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 3а-1500/19 от 05.02.2020 года в ходе рассмотрения отчетов об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная земельных участков.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, согласился представитель административного истца, представитель административного ответчика представил возражения относительно заключения экспертизы. Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» выразил несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (стр.17-25 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетами оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» подвергли его сомнению, в частности, указали. Что информация о виде разрешенного использования участков, использованная в расчета экспертом неоднозначна; внесение корректировок на коммуникации в рамках применения сравнительного подхода ошибочно; для расчета корректировки на местоположение использованы статистические данные отличные от сегмента рынка оцениваемых объектов; анализ фактических данных о ценах сделок сделан экспертом на основе нерепрезентативной выборки, при реализации сравнительного подход использованы аналоги из архивной базы данных; полагают некорректным подбор объекта аналога №3 исходя из его площади; также находят некорректным расчет поправки на ограничение использования земельного участка; не проанализировано итоговое значение удельного показателя.

Таким образом, заключение эксперта полагают не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и не является допустимым доказательством по настоящему делу, что является основанием для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, с указанными выше доводами представителей согласиться не может, исходя из следующего.

Вопреки доводам представителя Министерства имущественных отношений Московской области как следует из заключения эксперт не внес проведенное им исследование фактически допустимым видам разрешенного использования земельных участков объектов-аналогов, а сохранил описание вида разрешенного использования указного в объявлениях. Так объект-аналог №1 предлагается в составе земельного участка кактегори населенных пунктов с разрешенным видом использования для многоэтажной застройки, расположен по данным Правил землепользования и застройки на территории КУРТ 12; объект-аналог №2 в тексте объявления содержит сведения о ВРИ - под многоэтажное строительство, кроме того у объекта отражен кадастровый номер, что позволило эксперту его идентифицировать; объект-аналог №3 согласно текса объявления располагается на территории застраиваемого жилого комплекса «Новое Борисово», в открытых источниках имеется информация о типах строительства многоэтажно и среднеэтажное ведущееся на указанной территории. Суд полагает, что у эксперта имелись доставочные не противоречивые и полные данные для вывода о сопоставимости объектов аналогов по виду разреженного использования с объектами оценки.

Как верно отметил эксперт, корректировка на возможность подключения к коммуникациям зависит от локального местоположения участка (от наличия в данном районе мощностей сетевых компаний, резервных систем водопровода) близость к точкам подключения, наличие разработанного и утвержденного проекта подключения, действующих технических условий, степени готовности прокладываемых сооружений коммуникаций. В экспертном заключении анализ локального местоположения объектов аналогов показал, что объект аналог №3 в отличии от аналогов №1,2 расположен внутри активной стадии реализации строящегося микрорайона с поведенными сетями в рамках разработанного проекта подключения коммуникаций по полученным техническим условиям, что по мнению суда правомерно позволило эксперту сделать вывод о введении корректировки. Данные суждения экспертом обоснованы, оснований сомневаться в них у суда не имеется.

Не находит суд состоятельным довод министерства об ошибке при расчете и применении корректировке на местоположение исходя из следующего. Рынок земельных участков под МЖС застройку крайне узок (в отличие от рынка земельных участков под ИЖС или для коммерческого использования). В целом предложение составлено незначительным количеством разнородных по площади и др. характеристикам участков под МЖС, на которых по тем или иным причинам не состоялся девелоперский проект или в ходе коррекции проекта остались «излишки» территории застройки. Проведенный экспертом анализ показал наличие ограниченного количества предложений в сегменте исследуемых земельных участков, как на текущую, так и на ретроспективную дату, что объективно не позволяет рассчитать корректировку по данному параметру по причине недостаточности статистических данных. Таким образом, эксперт счел верным, для расчета корректировки использовать информацию из более развитого сегмента рынка (по количеству предложений, охвату территории, наличию аналитической и статистической информации) - рынка продаж квартир, который напрямую влияет на спрос на аналогичные исследуемым земельные участки со стороны потенциальных покупателей (инвесторов и девелоперов) и, таким образом, определяет итоговую цену предложения земель под МЖС и их рыночную стоимость.

Отчете об оценке ООО «ИНЕКС», (на который была выполнена обсуждаемая экспертиза), Оценщик не

привел соответствующий обзор, затруднившись найти подобное исследование, что подтверждает крайнюю

закрытость и информационную ограниченность этого сегмента Рынка земельных участков под МЖС застройку (под многоквартирное многоэтажное/ среднеэтажное/ или малоэтажное строительство, в зависимости от ПЗЗ территории застройки). Таким образом, эксперт провел анализ самостоятельно и привел в данном разделе выборку всего ограниченного количества предложений в сегменте исследуемых земельных участков, собранных им на ретроспективную дату, для иллюстрации фактического диапазона цен предложения по сопоставимым объектам.

В оценочном законодательстве отсутствует указание на использование исключительно общедоступных открытых источников.

Так, в п. 11 ФСО №3 отмечено в случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов». Копии материалов или ссылки на источники информации указаны и

приложены.

Информационная система Realto, как электронная площадка предложений всех сегментов рынка недвижимости (продажи и аренды как жилой, так и коммерческой недвижимости, городской и загородной), давно и широко зарекомендовала себя среди всех участников и, в первую очередь, профессионалов рынка недвижимости и не только риелторов, то также оценщиков, инвесторов и судебных

экспертов - за полноту, достоверность и проверяемость информации (в БД имеются ссылки на телефоны продавцов, на промо страницы объектов, данные проверяются службами Realto). На странице с описанием программы (http://www.realto.ru/about program/description/) описано методика сбора и проверки качества информации.

Относительно замечаний ГБУ следует отметить, что при расчете стоимости удельного показателя для земельного участка меньшей, чем участок единого массива исследуемых участков Рынок земельных участков под МЖС застройку крайне узок (в отличие от рынка земельных участков под ИЖС или для коммерческого использования).

В целом предложение составлено разнородными по площади и др. характеристикам участками под МЖС, на которых по тем или иным причинам не состоялся девелоперский проект или в ходе коррекции проекта остались «излишки» территории застройки.

Таким образом, данные участки из одной Категории\ ВРИ наиболее сопоставимы и использовались экспертом для расчета. (Кроме того, рассчитанный экспертом для проверки результатов, коэффициент вариации в 9,03%

свидетельствует об однородности выборки и репрезентативности полученной итоговой рыночной

стоимости).

Важно отметить, что практикой рынка допускается реализация больших участков отдельными лотами в нарезке на площади, оптимальные для целей использования покупателя, без коррекции цены предложения. Также следует отметить, что площади земельных участков под комплексное жилищное строительство (аналогично исследуемому массиву земельных участков и его аналогов) всегда закономерно

больших площадей, по причине возведения не только нескольких жилых домов, но и сопутствующей инфраструктуры и попадают в один диапазон согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2017. «Земельные участки» под ред. ФИО2. - «более 5 га».

Комментарий Эксперта на замечание 4:

Как следует из заключения расчет экспертом произведен в соответствие с широко распространенной и объективной методикой, ссылка (http://www.ocenchik.ru/docs/1301-sorazmernaya-plata-za-servitut.html) на которую дополнительна приведена стр. 163 заключения. Далее в таблицах экспертом отмечено количество наблюдений по каждому фактору убытка и значение уровня убытка в процентном соотношении (0% (низкий);25%(умеренный); 50% (средний);75%(повышенный);100% (высокий) на пользование и распоряжение объектом. в таблице и далее подсчитывал количество наблюдений по каждому фактору убытка, в разрезе влияния на пользование объектом. В итоге количество наблюдений умножалось на процентное значение для данного уровня убытка ( 2 наблюдения на 0% уровень влияния / или 1 наблюдение на 75% уровень влияния), а сумма этих произведений делилась на общее количество наблюдений. Для получения средневзвешенного значения убытка вследствие имеющихся ограничений в использовании земельным участком.

Согласованная в рамках двух подходов к оценке рыночная стоимость массива исследуемых земельных, относящихся в соответствии с предоставленными материалами дела и нормативными правовыми актами к единому пространству жилой застройки составила в рамках обсуждаемого экспертного заключения 3 430 руб. за кв. м, то есть на уровне среднего значения 3 361 руб./кв., определенного экспертом на стр. 92 в Табл. 7.39 (для аналогичного типа участков).

В Табл. 7.103 (стр. 170-172) приведены итоговые значения стоимости удельного показателя стоимости по каждому из исследуемых земельных участков после введения всех необходимых корректировок, в том числе и на текущее использование, площадь и конфигурацию. В состав исследуемых участков, в том числе, входят специализированные земельные участки, текущее использование которых на дату оценки различно: «под дорогами и проездами», «под размещение парковой зоны», «коммунальных объектов», «ДОУ» и проч. - рынок которых не развит, по причине исключения данных участков из оборота в ходе передачи данных участков на баланс муниципалитетов и по этой причине в открытом доступе отсутствуют какие-либо аналитические исследования данных сегментов.

В целом удельный показатель итоговой рыночной стоимости исследуемых земельных участков составляет, за исключением крайних земельных участков для размещения линейных инфраструктурных объектов дорого и проездов) от 1474 руб. за кв. м до 4174 руб. за кв. м и находится в обозначенном среднерыночном диапазоне.

Кроме того, суд при анализе экспертного заключения с учетом обстоятельств данного административного дела полагает необходимым учесть следующее.

Распоряжением Администрации Муниципального образования Сельское поселение Молоковское Ленинского муниципального района Московской области от 23.06.2010 №72-р/о утвержден проект планировки территории жилого микрорайона с.Молоково.

В соответствии с частью 1 статьи 42 Грк РФ подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. Основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства (части 2 и 3 статьи 42 Грк РФ).

Виды элементов планировочной структуры утверждены приказом Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 апреля 2017 г. N 738/пр (район; микрорайон; квартал; территория общего пользования; территория садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан; территория транспортно-пересадочного узла; территория, занятая линейным объектом и (или) предназначенная для размещения линейного объекта; улично-дорожная сеть).

Проект планировки территории, наряду с проектом межевания территории, относится к документации по планировке территории, подготовка и утверждение которой является этапом реализации документов территориального планирования (статьи 26 и 41 ГрК РФ).

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений (пункт 3 статьи 9 ГрК РФ).

При сопоставлении проекта планировки территории жилого микрорайона с. Молоково со схемой расположения земельных участков, установлено:

1) земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> расположены в границах зоны планируемого размещения автодороги;

2) земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> расположены в границах зоны планируемого размещения зеленых насаждений общего пользования, а земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в границах зоны планируемого размещения зеленых насаждений специального назначения;

3) земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> (существенная часть), <данные изъяты> расположены в границах зоны планируемого размещения коммунальных объектов (гаражи-стоянки);

4) земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в границах зоны планируемого размещения инженерной инфраструктуры (трансформаторная подстанция);

5) земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> расположены в границах зоны планируемого размещения учебно-воспитательных объектов (детские общеобразовательные учреждения и школа);

6) земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> (небольшая часть) расположены в границах зоны планируемого размещения культурно-бытовых объектов;

7) земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в границах зон планируемого размещения лечебно-оздоровительных и спортивно-рекреационных объектов;

8) земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> расположены в границах зоны многоквартирной жилой застройки и предназначены для размещения объектов благоустройства придомовой территории (детские и спортивные площадки, автостоянки, озеленение, внутридворовые проезды).

Вместе с тем, указанные земельные участки (за исключением <данные изъяты>) на 01.01.2018 имели вид разрешенного использования «под жилищное строительство».

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ установлено, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 №540 (далее - Классификатор).

Примечанием 2 Классификатора установлено, что содержание видов разрешенного использования, перечисленных в классификаторе, допускает без отдельного указания в классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта, размещение защитных сооружений (насаждений), объектов мелиорации, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков.

Согласно разъяснениям Минэкономразвития России, изложенным в письме от 18.03.2016 №Д23и-1239, положения примечания 2 к Классификатору следует понимать, как дополнение к любому из видов разрешенного использования, указанного в классификаторе, если иное прямо не запрещено федеральным законом.

Учитывая, что автомобильные дороги относятся к линейным объектам (пунктом 10.1 статьи 1 ГрК РФ) их размещение допускается на земельных участках с любым видом разрешенного использования без дополнительного кадастрового учета изменений в части разрешенного использования земельного участка.

Соответствие имеющейся застройки земельных участков проекту планировки территории подтверждено в ходе осмотра в рамках судебной оценочной экспертизы, а так же разрешением на строительство автодороги от 02.08.2017 №RU50-48-8706-2017 на земельном участке с кадастровым номером №50:21:0060403:3103 (количество полос движения - 2 шт.; ширина полосы движения - 3,50 м.; тип дорожной одежды: капитальный; вид покрытия: асфальтобетон); разрешением на строительство от 30.08.2015 №RU505003000-351/11-р/с – наземная автостоянка открытого типа, два автомоечных комплекса; разрешением на строительство от 21.12.2012 №RU505003000-354/11-р/с – распределительная трансформаторная подстанция; разрешением на строительство от 12.07.2018 №RU50-21-11259-2018 – три многоэтажных жилых дома; разрешением на строительство от 12.07.2018 №RU50-21-11260-2018 – 9-ти этажный жилой дом; разрешением на строительство от 02.02.2016 №RU50-11-3988-2016 – многоэтажный жилой дом; разрешением на строительство от 20.02.2015 №RU50-19-2015-66 – школа на 825 мест, с инженерной и транспортной инфраструктурой.

Строительство - создание зданий, строений, сооружений (пункт 13 статьи 1 ГрК РФ).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства или линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил — является самовольной постройкой (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Таким образом, наличие утвержденного проекта планировки территории служит ограничивающим фактором, исключающим освоение земельных участков, каким-либо иным способом, противоречащим проекту планировки территории, и существенно влияет на рыночную стоимость, что нашло полное и всестороннее отражение в экспертном заключении.

В судебном заседании эксперт ФИО1, данное экспертное заключение поддержал в полном объеме. На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта.

Таким образом, исследование экспертом проведено корректно, все расчеты проведены верно и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией сторон административных ответчиков о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 26 ноября 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СЗ Жилой комплекс Молоково» поданное в Московский областной суд 26 ноября 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

земельного участка, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 8 393 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты>, уч.№199ю/2) равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 20 853 000.00 рублей;

земельного участка кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 12 050 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 5 988 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 5 640 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 22 243 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 30 460 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 111 119 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты> общей площадью 7 821 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: объекты дошкольного, начального и среднего общего образования, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 16 039 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 2 028 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 7 110 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 17 525 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 63 931 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 6 620 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 11 349 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 7 530 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 29 945 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 23 741 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 54 563 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 3 769 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 11 798 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 9 206 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: объекты жилищно-коммунального назначения, расположенный по адресу: <данные изъяты>, котельная равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 13 479 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 1 521 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> (далее - земельный участок с кадастровым номером 50:21:0060403:4143) равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 5 333 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 23 485 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 64 255 000.00 рублей

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 19 708 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 53 921 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 19 387 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты>, уч.№199ю/2 равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 53 043 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 2 534 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты>, уч.№199ю/2 равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 10 577 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 4 324 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: Многоэтажые надземные и подземные гаражи, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 7 039 000.00 рублей

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 1 451 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 337 000.00 рублей

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 1 859 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 7 759 000.00 рублей

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты> общей площадью 7 742 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 19 236 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 2 146 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 31 декабря 2018 года в размере 5 916 000.00 рублей

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 6 257 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 31 декабря 2018 года в размере 23 620 000.00 рублей

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 5 969 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 31 декабря 2018 года в размере 2 839 000.00 рублей

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 34 681 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 31 декабря 2018 года в размере 212 102 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 4 222 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: Многоэтажные надземные и подземные гаражи, расположенный по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 15.11.2018 года равной рыночной, определенной по состоянию на 18 апреля 2019 года в размере 8 771 000.00 рублей;

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью 8 451 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 18 апреля 2019 года в размере 23 830 000.00 рублей.

земельный участок, кадастровый номер <данные изъяты> общей площадью 4324 кв. м., категория: земли населённых пунктов, разрешенное использование: многоэтажные надземные и подземные гаражи, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 18 апреля 2019 года в размере 6 737 000.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 04 июня 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова