Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Айдынбековой К. Ф. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Айдынбекова К. Ф. (далее - административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:20:0020106:684, площадью 23102 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для рекреационной зоны, расположенного по адресу: <данные изъяты> и просила установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в отчете об оценке. Выводы экспертизы подверг сомнению, просил назначить повторную судебную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения, в которых удовлетворение требований оставил на усмотрение суда. Выводы и заключения судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца, эксперта, оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи суд, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 23102 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для создания рекреационной зоны, расположенный по адресу: <данные изъяты>

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ИП А.Е. Бандурина, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере <данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовый консалтинг» Кругляковой Виктории Марковне.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 18/01/20 от 20 января 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость определена в размере <данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта Кругляковой В.М., не согласился представитель административного истца, представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области результаты экспертного заключения не оспаривал, представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» также выразил несогласие с экспертным заключением, представил возражения.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-8 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости путем применения метода корректировок в рамках сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца подверг его сомнению, указав, что не согласен с замечаниями эксперта на отчет об оценке, составленному специалистом Бандуриной А.Е., согласился с выводами оценщика относительно применения корректировок используемых при расчете стоимости, указав на их обоснованность в отчете. Представитель не согласился с мнением эксперта относительно статуса населенных пунктов, в которых расположены объект оценки и объект-аналог № 1 пояснив, что объект оценки и объект-аналог №1 имеют различную удаленность от МКАД, однако, на данные различия в расчете на стр. 68 отчета об оценке ведена корректировка. Кроме этого, представитель пояснил, что при выборе коэффициента торможения необходимо учитывать не только численность д. Сколково, но и в целом расположение объекта. По итогам проведенного анализа (с учетом особенности местоположения), поддерживает вывод оценщика о том, что коэффициент торможения следует рассматривать для категории от 400 до 1 млн. человек, считает, что корректировка рассчитана максимально верно.

Поддержав отчет об оценке представитель подверг сомнению расчет рыночной стоимости проведённых экспертом указав, что экспертное заключение содержит очевидные противоречия, а именно: на стр. 12, 13 заключения при отказе от применения методов доходного подхода эксперт не указал ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве проверочных к итоговому результату оценки недвижимости; экспертом не проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране на рынок оцениваемого объекта; определение вероятного ценового коридора объекта исследования на основании выборки, включающей несопоставимые объекты, некорректно и искажает представление пользователя заключения о реальных границах рыночного интервала стоимости; не приведены «основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта»; представление нескольких объектов в качестве единого аналога методологически некорректно и ведет к существенному искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки; экспертом не проанализировано то, что величина стоимости объекта напрямую зависит от конъюнктуры и колебаний рынка и может меняться в том числе в течение типичного срока экспозиции; утверждение эксперта на стр. 42 заключения в отношении порядка расчета корректировки на статус населенного пункта произвольно и необоснованно; на стр. 43 заключения эксперт необоснованно строит регрессионную модель для определения размера корректировки на расстояние от МКАД на базе всего лишь шести наблюдений, которые, в свою очередь, представляют собой усредненные аналитические показатели, в отношении которых отсутствует характеристика объектов выборки.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» также подверг сомнению экспертное заключение, в частности указав, что отсутствие корректировки на дату продажи означает, что не были приняты во внимание и не учтены изменения цен на рынке; допущено некорректное использование материалов справочника, переработка и получение производных графиков, формул или иных зависимостей, не предусмотренных справочником, вносят существенную неопределенность в итоговые результаты; итоговое значение стоимости и удельного показателя стоимости не проанализировано на соответствие рыночным данным и не подтверждено соответствие аналитическим исследованиям, размещенных в открытом доступе.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, пояснения эксперта Кругляковой В.М. данные на замечания сторон, выслушав эксперта в судебном заседании с доводами представителей согласиться не может, исходя из следующего.

Эксперт Круглякова В.М. полностью поддержала данное ею заключение судебной оценочной экспертизы, указав, что в нем не имеется ошибок, влияющих на полученный результат. Рыночная стоимость объекта получена по результатам расчетов, примененных методик и подходов, является действительной стоимостью объекта на дату проведенного исследования.

В частности эксперт на замечания представителя административного истца пояснила, что представленные суду возражения на замечания эксперта к отчету об оценке содержат искаженную ссылку на содержание ст.98 ЗК РФ.

Согласно данной норме к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско- оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Как видно из данной нормы в ней отсутствуют указания на городские гостиницы и, тем более - о коммерческой недвижимости.

Таким образом, суд находит вывод эксперта, что представленная оценщиком в отчете логика, содержащая утверждение о том, что рынок купли-продажи земли рекреационного назначения и рынок аренды помещений свободного назначения относятся (или близки) к одному и тому же сегменту рынка, ничем не подтверждена и представляется нелогичной и необоснованной, а, следовательно, недостоверной.

Эксперт также пояснила, что применение корректировки на экономическую зону в целом, учитывающее направление и расстояние до МКАД не исключает обязанности учета еще одной корректировки, учитывающей статус населенного пункта внутри соответствующей экономической зоны. Оценщик различия в статусе населенных пунктов не учел, что привело, по мнению эксперта, к недостаточно полному учету различий в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов и повлекло за собой искажение итоговой величины стоимости объекта оценки. Утверждение о том, что «в данном случае, для выбора коэффициента торможения целесообразно было в качестве численности населения рассматривать не просто численность населения конкретного населенного пункта, но и сумму двух районов области» эксперт считает некорректным. Как пояснил эксперт в судебном заседании, в замечании приведенном к отчету речь идет не о местоположении участка относительно МКАД (этот фактор учтен в расчетах отдельно), а о численности потенциальных пользователей участка в населенном пункте с конкретными характеристиками. Даже если предположить верным допущение о том, что для участка в д.Сколково при определении коэффициента торможения должна была бы учитываться численность населения муниципального района в целом, то в расчетах коэффициента целесообразно было бы рассматривать либо численность населения одного из районов (Одинцовского или Новой Москвы), или среднее арифметическое численности двух районов, т.е. принимаемая к расчету численность населения не превысила бы 336 тыс.чел., оценщик же принял к расчету коэффициент торможения для численности от 400 тыс. до 1,0 млн. человек.

Таким образом, замечание эксперта, касающееся неверного определения оценщиком в отчете об оценке величины коэффициента торможения, подтверждено и должно рассматриваться, как влияющее на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Кроме того, согласно п. 29 ФСО №7 при недостаточности рыночных данных, необходимых: для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости» у эксперта отсутствует обязанность установления ориентировочных значений рыночной стоимости исследуемого объекта. На стр. 13 заключения эксперт учел достаточно высокий уровень активности свободных земельных участков, назначение которых сопоставимо с назначением исследуемого объекта, эксперт полагает целесообразным применять за основу выводы, вытекающие из результатов применения сравнительного подхода. Таким образом, исходя из принципа достаточности рыночных данных, эксперт корректно обосновал выбор сравнительного подхода, используемого в исследовании.

Также суд не согласен с доводом представителя административного истца о том, что экспертом не проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране на рынок оцениваемого объекта, поскольку п. ФСО №7 указывает, что объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Общеизвестно, что Московская область остается одним из наиболее инвестиционнопривлекательных субъектов РФ. Показатели социального развития региона из года в год остаются на уровне самых высоких в стране. В целом Московская область успешно адаптируется к изменяющейся экономической конъюнктуре, что позволяет обеспечивать рост экономики опережающими темпами. С учетом назначения исследуемого объекта общее политическое и социально-экономическое положение страны и региона его расположения не оказывает существенного влияния на рынок, к которому относится исследуемый объект. В связи с вышеизложенным, учитывая расположение исследуемого объекта, включение в состав исследования анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране на рынок исследуемого объекта не привело бы к изменению полученного в рамках исследования результата расчета рыночной стоимости исследуемого объекта.

Также, вопреки мнения представителя административного истца, эксперт в судебном заседании пояснил, что поскольку в составе анализа рынка, при формировании выборки (табл. 4, стр. 26 заключения) провел анализ всех данных, размещенных по состоянию на дату исследования в открытом доступе о предлагаемых к продаже земельных участках в Московской области и в заключении им была изложена та информация, которая относится к рассматриваемому сегменту рынка и существенна с точки зрения эксперта для определения стоимости исследуемого объекта. Такой подход, по мнению эксперта позволяет наиболее объективно определить диапазон цен, в котором должна оказаться итоговая величина рыночной стоимости исследуемого объекта. При этом руководствуясь п. 10 ФСО №1 и п. 22 ФСО №7 эксперт провел отбор образцов для исследования по критериям (табл. 5, стр. 28 заключения) и в отношении выбранных им в качестве образцов для исследования земельных участков, которым уместны следующие утверждения:

- исследуемый объект и образцы для исследования сопоставимы по площади (разница составляет 1,15 и 2,88 раз);

- исследуемый объект и образец для исследования №1 сопоставимы по виду разрешенного использования (для создания рекреационной зоны и под строительство базы отдыха соответственно);

- для образцов для исследования №№2,3 по ценообразующему фактору «назначение земельного участка» введены корректировки, значения которых обоснованы на стр. 40-41 заключения);

- коэффициент вариации с условием расчета стандартного отклонения по итогам расчета рыночной стоимости исследуемого объекта, выполненного экспертом в рамках сравнительного подхода (стр. 37 - 38 заключения) составляет: 28,6 %, что соответствует допустимым значениям.

Таким образом, по мнению суда, содержащиеся в заключении данные (в т.ч. анализ рынка исследуемого объекта) не вводят в заблуждение его пользователей, а напротив, представляют собой систематизированную, существенную информацию.

Суд соглашается с выводами относительно рынка земельных участков, сопоставимых с исследуемым земельным участком по состоянию на дату исследования (стр. 27 заключения) сделанными экспертом на основании достоверных фактических данных, а тот факт, что полученное экспертом в результате исследования итоговое значение рыночной стоимости исследуемого объекта соответствует рыночным данным, что подтверждено проведенным анализом рынка (стр. 18-28 заключения), говорит о корректности проведенного экспертом расчета.

В рамках исследования, на стр. 27 заключения экспертом приведены основные выводы относительно рынка земельных участков, расположенных в Московской области.

Относительно замечаний ретроспективности даты исследования с ним также согласиться суд не может и опровергается экспертным заключением.

Эксперт в судебном заседании настаивал, что применение корректировки на рыночные условия на основе аналитики о рыночных сроках экспозиции является в полной мере корректным и обоснованным, пояснив, что под сроком экспозиции понимают: срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Среднерыночный срок экспозиции - это период, в течение которого объект недвижимости может быть продан при неизменной цене предложения.

Таким образом, если цена предложения образца для исследования была размещена в период, отстающий от даты исследования на среднерыночный срок экспозиции таких объектов на рынке или на меньший период, то цена предложения таких объектов остается неизменной. Так как никаких обновлений цены предложения образцов для исследования за период между датой размещения объявления до даты исследования выявлено не было, это подтверждает правильность логики эксперта и обоснованность величины корректировки на рыночные условия, принятой районной 0,0%. На стр. 40 заключения приведена точная ссылка на аналитические данные ассоциации «СтатРиэлт» (https://statrielt.ru) и таблица с данными о рыночных интервалах сроков экспозиции земельных участков различного назначения.

Согласно рис. 15 на стр. 40 заключения среднерыночный срок экспозиции для земель населенных пунктов составляет: от 2 до 9 месяцев. Срок экспозиции принятых к расчету образцов для исследования №№1 и 3 составляет не более 6 месяцев, образец для исследования №2 продавался и после даты исследования. Это позволило эксперту, обоснованно используя рыночные данные применить в расчетах корректировку на рыночные условия, равную 0,0%.

Дополнительно эксперт обратил внимание на то, что согласно данным Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» ценовых изменений на рынке земельных участков и коммерческой недвижимости Московской области в течение 2017 года не происходило (http://www.esm-invest.com/time_adjustment_01012018).

Суд также обращает внимание на то, что сам заявитель не приводит ни одного довода о конкретном источнике информации, который эксперт мог бы использовать для обоснования корректировки, что косвенно подтверждает правильность сделанного экспертом вывода. Таким образом, экспертом в полной мере подвержена обоснованность и достоверность применения нулевой корректировки на рыночные условия, основанной на данных о типичных сроках продажи (экспозиции) для рынка земельных участков.

Эксперт в судебном заседании также подтвердил правильность проведенного расчета корректировки на статус населенного пункта, справедливо учитывая принцип сопоставимости данных, а именно: районные центры и населенные пункты, расположенные в этих же районах, должны сравниваться по критерию расположения по отношению к окрестности областного центра г.Москвы, так как они имеют сопоставимую транспортную доступность. Как пояснил эксперт, при расчете корректировки на статус населенного пункта (стр. 42 заключения) он исходил из допущения о том, что все населенные пункты, расположенные на расстоянии от МКАД до Московского малого кольца А-107 являются населенными пунктами, расположенными в непосредственной близости от областного центра. Таким образом, исследуемый объект и образцы для исследования №№1, 2, 3 расположены в населенных пунктах в ближайшей окрестности областного центра. Однако, стоимость недвижимости в крупных населенных пунктах выше аналогичной недвижимости в небольших населенных пунктах и этот факт необходимо учитывать несмотря на их сопоставимость по местоположению относительно областного центра.

Образец для исследования №2 расположен в населенном пункте со статусом «город», исследуемый объект - в населенном пункте со статусом «деревня», образцы для исследования №1 и №3 - в населенном пункте со статусом со статусом «село», поэтому с целью учета данных особенностей, эксперт применил коэффициенты из интервала:

- для образца для исследования №2 - среднее значение, учитывающее расположение в городе;

- для исследуемого объекта и образцов для исследования №1 и №3 - минимальное значение, учитывающее расположение в деревне и селе.

Дополнительно суд считает необходимым отметить, что согласно п.24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, следовательно, использование интервальных значений справочных корректирующих коэффициентов, учитывая наличия в заключении соответствующего обоснования, допускается требованиями ФСО. Эксперт в судебном заседании настаивал на том, что корректировка на статус населенного пункта применена им в рамках исследования корректно и обоснованно.

Кроме того, в соответствии с требованиями п.24 ФСО №1, п. 22 (д) ФСО №7 экспертом в рамках сравнительного подхода применена корректировка на удаленность от МКАД (стр. 43 заключения). В основе определения данной корректировки лежит исследование, выполненное ООО «РусБизнесПрайсИнформ», в результате которого была собрана и обработана база предложений к продаже земельных участков, расположенных в Московской области и составлен Справочник для практической работы и решения конкретных задач, возникающих в процессе оценки земельных участков, расположенных в Московской области. Таким образом, можно утверждать, что данные Справочника в полной мере отражают тенденции на рынке исследуемого объекта по состоянию на дату исследования. Зависимость стоимости земельных участков, предназначенных под рекреационную деятельность, санатории и базы отдыха, от удаленности от МКАД, представленная в вышеупомянутом Справочнике и на рис.11, стр. 24 заключения не позволяет без дополнительных преобразований определить соответствующую корректировку в процентном выражении для земельных участков, удаленность от МКАД которых лежит внутри представленных в Справочнике диапазонов удаленности. В связи с этим эксперт принял решение построить на основе данных вышеупомянутого Справочника график зависимости стоимости земельного участка от удаленности от МКАД и для этого использовал стандартный математический аппарат - степенную аппроксимирующую функцию. При этом близость значения полученной линии тренда к фактическим данным характеризуется величиной достоверности аппроксимации R-0,98. Таким образом, применен общепринятый стандартный способ математической обработки рыночных данных. Эксперт также отметил, что авторами Справочника не запрещается использование данных Справочника для составления любого вида зависимостей.

Исходя из вышеизложенного можно утверждать, что в основе метода, используемого экспертом в рамках исследования для расчета корректировки на удаленность от МКАД лежат актуальные по состоянию на дату исследования рыночные данные о стоимости земельных участков, полученные экспертом из общедоступных аналитических источников (т.е. требования п. 22 (д) ФСО №7 соблюдаются в полной мере).

Эксперт также настаивал в судебном заседании на том, что полученная в результате расчетов рыночная стоимость исследуемого объекта (6 304,5 руб./кв.м ) соответствуют диапазону стоимости (2 359,1 – 13 269,1 руб./кв.м), указанному в выводах по анализу рынка, приведенным на стр. 27 заключения, которые сопоставлены и подтверждены данными аналитических исследований, размещенных в открытом доступе.

Суд учитывая, что на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 26 ноября 2019 года.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Айдынбековой К. Ф., поданное в Московский областной суд 26 ноября 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 23102 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для создания рекреационной зоны, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования Айдынбековой К. Ф. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ИП А.Е. Бандурина в размере <данные изъяты> рублей - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 15 июля 2020 года

Судья М.Ю. Елизарова