Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Газпромнефть-Новосибирск» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество «Газпромнефть-Новосибирск» (далее – Общество) обратилось в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по состоянию на 1 января 2010 года:

- земельного участка, площадью 2 350 кв.м., с кадастровым номером № категория земель – земли поселений – для эксплуатации автозаправочной станции стационарного типа, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская <адрес>;

а также с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной:

- земельного участка, площадью 1 348 кв.м., с кадастровым номером № категория земель – земли населенных пунктов- автозаправочные станции, автомобильные газозаправочные станции, адрес (местоположение): Новосибирская <адрес>, на земельном участке расположено здание (автозаправочная станция стационарного типа), адрес – обл. Новосибирская, <адрес>, по состоянию на 19 ноября 2013 года.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области, согласно которого кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составляет 17855 796 рублей 00 копейки; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 1 января 2010 года составляет 51361 429 рубля 44 копеек; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 1 января 2010 года составляет 22422 627 рублей 44 копеек; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 1 января 2010 года составляет 53777 473 рублей 20 копеек; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 1 января 2010 года составляет 24565 127 рублей 86 копеек; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 1 января 2010 года составляет 34004 343 рублей 84 копейки; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 1 января 2010 года составляет 55615 980 рублей 01 копеек; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 1 января 2010 года составляет 34437 628 рубля 50 копейки; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 5 августа 2010 года составляет 56083 227 рублей 39 копеек; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 1 января 2010 года составляет 42343 414 рубль 74 копейки; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 9 октября 2012 года составляет 53928 139 рубль 10 копеек; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 19 ноября 2013 года составляет 20089 850 рублей 60 копеек.

В обоснование исковых требований Общество ссылается на то, что кадастровая стоимость земельных участков является существенно завышенной. Данное обстоятельство нарушает права Общества, как собственника, поскольку влечет увеличение размера земельного налога, база которого определяется исходя из кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере рыночной.

В судебном заседании представитель АО «Газпромнефть-Новосибирск» Перменева Ю.Ю., действующая на основании доверенности, административный иск поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, и просила требования удовлетворить. При этом представитель пояснила, что не согласна с заключением судебной экспертизы, поскольку экспертное заключение не соответствует требования действующего законодательства об оценке и федеральным стандартам об оценке, является недостоверным.

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Согласно позиции, изложенной в представленном отзыве, возражений относительно заявленных требований не имеется, поскольку законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются (л.д. 186-189 т. 2).

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области, мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей указанных административных ответчиков, заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество является собственником следующих земельных участков:

- земельного участка, площадью 1 200 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – автозаправочные станции, автомобильные газозаправочные станции, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № (л.д. 17 т.1);

- земельного участка, площадью 1 546 кв.м., с кадастровым номером № категория земель – земли населенных пунктов – занимаемый АЗС, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес> (л.д. 30 т. 1);

- земельного участка, площадью 1 703 кв.м., с кадастровым номером № категория земель – земли населенных пунктов– для эксплуатации автомобильной заправочной станции, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № (л.д. 41 т. 1);

- земельного участка, площадью 5 032 кв.м., с кадастровым номером № категория земель – земли поселений – для обслуживания автозаправочных станций, адрес (местоположение): <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № (л.д. 45 т. 1);

- земельного участка, площадью 8 013 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов – автозаправочные станции, автомобильные газозаправочные станции, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание (АЗС-30), расположенного в границах участка, адрес ориентира: область Новосибирская, <адрес>, ш. Бердское, 470, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 63 т. 1);

- земельного участка, площадью 8 357 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов – для эксплуатации автозаправочных станции №, 127, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: область Новосибирская, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № (л.д. 68 т. 1);

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога.

Согласно пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Следовательно, Общество обладает правом обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку определением кадастровой стоимости спорных земельных участков затрагиваются права и обязанности административного истца.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области по состоянию на 01 января 2010 года, в том числе в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: № сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости 5 января 2012 года. В отношении земельного участка с кадастровым номером № кадастровая стоимость определена на 5 августа 2010 года, сведения в государственный кадастр недвижимости внесены 17 февраля 2012 года.

Правительством Новосибирской области до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области.

Принимая во внимание, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков является действующей, суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.п. 1,2,5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года №508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 года №388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» методом массовой оценки. Поскольку административный истец является собственником указанных земельных участков и оплачивает земельный налог, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельных участков методом массовой оценки.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства и учитывая положения абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), административный истец, будучи плательщиком земельного налога, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки, в том числе утверждены удельные показатели кадастровой стоимости земель, исходя из вида разрешенного использования и местонахождения земельных участков. Так, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2010 года в размере 17855796 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2010 года в размере 51361429 рублей 44 копейки,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2010 года в размере 22422327 рублей 44 копейки,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2010 года в размере 53777473 рубля 20 копеек,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2010 года в размере 24565127 рублей 86 копеек,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2010 года в размере 34004343 рублей 84 копейки,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2010 года в размере 55615980 рублей 01 копейка,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2010 года в размере 34437628 рублей 50 копеек,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 5 августа 2010 года в размере 56083227 рублей 39 копеек,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2010 года в размере 42343414 рублей 74 копейки,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 9 октября 2012 года в размере 53928139 рублей 10 копеек,

земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 19 ноября 2013 года в размере 20089850 рублей 60 копеек, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 18, 22, 31,36,42,46,50,57,65,69,75,80 т. 1).

Административный истец не согласился с результатами определения кадастровой стоимости земельных участков и оспорил их в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Новосибирску, путем подачи 20 июня 2017 года и 28 июля 2017 года заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Согласно уведомлению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Новосибирску от 30 июня 2017 года №01-17-1676/17 и решению от 30 августа 2017 года №239 заявления были отклонены, разъяснен судебный порядок разрешения спора (л.д. 22-23, 67-73 т. 2).

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение Общества в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010, 05.08.2010, 09.10.2012, 19.11.2013 года является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на соответствующую дату, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на вышеуказанные даты. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298.

Таким образом, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по заказу Общества проведена его оценка.

Согласно представленным отчетам ООО «ХХХ» № от ДД.ММ.ГГГГ и №-№ от 7 июля 2017 года об оценке земельных участков (л.д. 83-285 т. 1, л.д. 74-164 т. 2), определена рыночная стоимость: земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 4991000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 22709000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 8414000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 18789000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 7506000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 16256000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 25802000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 9015000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 5 августа 2010 года – 26653000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 26531000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 9 октября 2012 года – 14972000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 19 ноября 2013 года – 6727000 рублей.

В ходе судебного разбирательства возникли сомнения в достоверности представленных административным истцом отчетов об оценке земельных участков, и его соответствия требованиям федеральных стандартов оценки, а для правильного разрешения дела требуются специальные познания в области оценочной деятельности, определением суда от 11 октября 2017 года назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, включающая проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено ФБУ Сибирского регионального центра судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта № 2886/9-4 от 6 декабря 2017 года (л.д.4-108 т. 3), рыночная стоимость составляет: земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 12924743 рубля 71 копейка; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 48113580 рублей 32 копейки; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 16353201 рубль 76 копеек; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 39349230 рублей 63 копейки; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 17330819 рублей 42 копейки; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 33420088 рублей 96 копеек; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 41805868 рублей 34 копейки; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 24332747 рублей 88 копеек; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 5 августа 2010 года – 41654623 рубля 19 копеек; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года – 33193965 рублей 26 копейки; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 9 октября 2012 года – 52051659 рублей 75 копеек; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 19 ноября 2013 года – 15594941 рубль 27 копеек.

Представитель административного истца не согласился с выводами судебной экспертизы, по его мнению заключение не соответствует требованиям федерального законодательства, федеральным стандартам оценки.

В соответствии со статьями 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в заключении должны содержаться: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте, которым поручено проведение экспертизы; эксперт должен быть предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Довод представителя административного истца о том, что заключение судебной экспертизы не соответствует принципу полноты и объективности суд отклоняет как несостоятельный, поскольку какими-либо допустимыми доказательствами указанный довод не подтверждаются, и по существу является субъективным мнением представителя, который специальных познаний в соответствующий области знаний не имеет.

Необоснованными являются ссылки представителя административного истца на положения Федеральных стандартов оценки, содержащие требования к содержанию отчета, поскольку требования к содержанию заключения судебной экспертизы, как было указано выше, изложены в Федеральном законе от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Рассмотрев предоставленные административным истцом возражения относительно заключения судебной экспертизы, допросив эксперта по замечаниям, приведенным в указанных возражениях, суд приходит к выводу, что замечания сводятся к несогласию административного истца с выводом эксперта относительно определения величины рыночной стоимости спорных земельных участков и по своей сути замечания являются необоснованными по следующим обстоятельствам:

Для исследования рыночной стоимости объектов оценки использованы материалы дела и публичная информация о рынке коммерческой земли. Публичное издание - журнал «Коммерческая недвижимость» содержит информацию об аналогичных объектах. Кроме того, в ходе исследования эксперты руководствовались данными публичной кадастровой карты, информацией сайта НРО РОО. На основе базы данных экспертом проведен анализ рынка сопоставимых с объектами оценки аналогов- земельные участки для автосервиса. Из 154 земельных участков, экспертом выбрано 9 наиболее близких аналогов, которые имеют общее с объектом оценки целевое назначение.

Таким образом, доводы представителя административного истца о том, что экспертом не проведен анализ рынка, являются несостоятельными.

При этом, федеральное законодательство не обязывает эксперта использовать данные объектов-аналогов, отобранных оценщиком.

Утверждения представителя административного истца о том, что экспертом использован в качестве объекта-аналога несуществующий земельный участок (аналог №4) не могут быть приняты судом во внимание, поскольку ничем не подтверждаются и опровергаются материалами дела и показаниями эксперта Ефимова С.А.. Так, Ефимов С.А. показал, что адрес здания по ул. Кирова, 113 указан в публичном издании в качестве ориентира. Если обратиться к публичной карте, то из нее следует, что за указанным ориентиром имеются свободные земельные участки по площади не менее 3216 кв. м.. Кроме того, данный аналог был использован только для определения рыночной стоимости объектов, которые были схожи по стоимости.

Суд считает несостоятельными замечания представителя относительно применения некорректных объектов –аналогов, поскольку в судебном заключении обоснован выбор объектов - аналогов, приведены особенности корректировок, подробный расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием сравнительного подхода.

Суд не усматривает нарушений в части использования экспертом цен объектов-аналогов относительно даты оценки. Положения пункта 8 ФСО № 1, о нарушении которых заявил представитель, подлежат обязательному применению оценщиком при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Между тем, эксперт в своей деятельности прежде всего руководствуется Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и иными подзаконными нормативными актами. Так, Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз Министерства Юстиции РФ за 2016 год не исключают возможность применения экспертом информации о событиях, произошедших после даты оценки. Как следует из заключения экспертизы, эксперт, исследуя один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж – дату продажи, проанализировал общую динамику цен на рынке земельных участков в г. Новосибирске, применил корректирующий коэффициент, расчет которого представлен в заключении.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы от 6 декабря 2017 года № 2886/9-4, подготовленное ФБУ Сибирским региональным центром судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, соответствует требованиям закона, в частности Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, его полномочий.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Допрошенный в суде эксперт Ефимов С.А. подтвердил выводы проведенной экспертизы, дал мотивированные ответы на все поставленные перед ним вопросы, которые полностью согласуются с исследовательской частью экспертного заключения и с выводами экспертизы.

Не доверять выводам экспертов у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, их выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности.

Доводы представителя административного истца о признании экспертного заключения недопустимым доказательством ни на материалах дела, ни на требовании закона не основаны, ходатайств о проведении по делу повторной экспертизы не заявлено.

Иные доводы представителя административного истца о допущенных экспертами нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Поскольку противоречия в выводах экспертов или заинтересованность экспертов в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

По мнению суда, представленные административным истцом отчеты, не являются достоверным доказательством по делу, поскольку не достигают цели подтверждения достаточности и достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО № 1), и не подтверждают определенную в отчете рыночную стоимость земельных участков.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, сторонами суду не представлено.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ является относимым и допустимым доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки спорных земельных участков их рыночной стоимости. В связи с чем, кадастровая стоимость спорных земельных участков подлежит установлению в размере их рыночной стоимости на основании судебной экспертизы. Следовательно, требования Общества подлежат удовлетворению.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового требования об установлении в отношении спорных земельных участков кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «ХХХ» в отчетах № от 19 мая 2017 года и № от 7 июля 2017 года, поскольку указанные отчеты оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорных земельных участков, так как не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области 20 июня 2017 года и 28 июля 2017 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных земельных участков, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Газпромнефть-Новосибирск» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость:

- земельного участка, площадью 1 200 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – автозаправочные станции, автомобильные газозаправочные станции, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес><адрес>, в размере его рыночной стоимости – 12924743 рубля 71 копейка, определенной по состоянию на 1 января 2010 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

- земельного участка, площадью 6 978 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли поселений – для обслуживания автозаправочной станции № 25, адрес (местоположение): <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 48113580 рублей 32 копейки, определенной по состоянию на 1 января 2010 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

- земельного участка, площадью 1 546 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов – занимаемый АЗС, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 16353201 рубль 76 копеек, определенной по состоянию на 1 января 2010 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

- земельного участка, площадью 3 720 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – занимаемый АЗС, адрес (местоположение): <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 39349230 рублей 63 копейки, определенной по состоянию на 1 января 2010 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости;

- земельного участка, площадью 1 703 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов – для эксплуатации автомобильной заправочной станции, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 17330819 рублей 42 копейки, определенной по состоянию на 1 января 2010 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости;

- земельного участка, площадью 5 032 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли поселений – для обслуживания автозаправочных станций, адрес (местоположение): <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 33420088 рублей 96 копеек, определенной по состоянию на 1 января 2010 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости;

- земельного участка, площадью 7 369 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли поселений – для обслуживания автозаправочной станции №12, адрес (местоположение): <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 41805868 рублей 34 копейки, определенной по состоянию на 1 января 2010 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости;

- земельного участка, площадью 2 350 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли поселений – для эксплуатации автозаправочной станции стационарного типа, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 24332747 рублей 88 копеек, определенной по состоянию на 1 января 2010 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости;

- земельного участка, площадью 8 013 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов – автозаправочные станции, автомобильные газозаправочные станции, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание (АЗС-30), расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес><адрес>, в размере его рыночной стоимости – 41654623 рубля 19 копеек, определенной по состоянию на 5 августа 2010 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости;

- земельного участка, площадью 8 357 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов – для эксплуатации автозаправочных станции № 3, 127, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: область Новосибирская, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 33193965 рублей 26 копеек, определенной по состоянию на 1 января 2010 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости;

- земельного участка, площадью 3622 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов – автозаправочные станции, автомобильные газозаправочные станции, адрес (местоположение): область Новосибирская, <адрес>, на земельном участке расположено_ здание автозаправочной станции № 17, адрес: обл. Новосибирская, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 52051659 рублей 75 копеек, определенной по состоянию на 9 октября 2012 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости;

- земельного участка, площадью 1 348 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов- автозаправочные станции, автомобильные газозаправочные станции, адрес (местоположение): Новосибирская <адрес>, на земельном участке расположено здание (автозаправочная станция стационарного типа), адрес – обл. Новосибирская, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 15594941 рубль 27 копеек, определенной по состоянию на 19 ноября 2013 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости;

Дата обращения акционерного общества «Газпромнефть-Новосибирск» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 20 июня 2017 года, 28 июля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий судья Г.Н. Никитина

Мотивированно решение изготовлено 29 декабря 2017 года.