Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества Центр стратегического сотрудничества по нанотехнологиям «Протон М» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) Центр стратегического сотрудничества по нанотехнологиям «Протон М» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:

земельного участка площадью 696 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земли поселений, разрешенное использование – для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 279 792 рубля;

земельного участка площадью 317 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: <адрес> а, в размере рыночной стоимости 97 636 рублей;

земельного участка площадью 35 376 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 992 464 рубля.

Заявление обосновано тем, что ЗАО Центр стратегического сотрудничества по нанотехнологиям «Протон М» является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. ЗАО Центр стратегического сотрудничества по нанотехнологиям «Протон М» проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно отчету, выполненному ООО Оценочная Компания «Легион-Эксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с

кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 279 792 рубля;

кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 97 636 рублей;

кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 26 апреля 2018 года составляет 11 992 464 рубля.

Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п, по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с

кадастровым номером <данные изъяты> составляет 2 129 418,96 рублей;

кадастровым номером <данные изъяты> составляет 227 805,71 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п, по состоянию на 26 апреля 2018 года составляет 25 422 254,88 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании стороны, заинтересованные лица не явились.

Заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в удовлетворении административного иска возражали, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной на дату установления их кадастровой стоимости.

Представители административного ответчика ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управления Росреестра по Ярославской области в письменных пояснениях на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо Администрация городского округа город Переславль-Залесский своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ЗАО Центр стратегического сотрудничества по нанотехнологиям «Протон М» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ЗАО Центр стратегического сотрудничества по нанотехнологиям «Протон М» на праве собственности принадлежат земельные участки:

площадью 696 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земли поселений, разрешенное использование – для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>

площадью 317 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: <адрес>

площадью 35 376 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.

Решением Переславль-Залесской городской Думы от 25.10.2018 года N 90 на территории городского округа город Переславль-Залесский установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ЗАО Центр стратегического сотрудничества по нанотехнологиям «Протон М» в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> и <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Согласно приложению 1 «Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области» по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 2 129 418,96 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером установлена в размере 227 805,71 рублей.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 № 704-п.

Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п. утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в соответствии с утвержденными значениями по состоянию на 26 апреля 2018 года и составляет 25 422 254,88 рубля.

В доказательство величины рыночной стоимости указанных земельных участков суд располагает представленным административным истцом Отчетом, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2015 года составляет 279 792 рубля; с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2015 года составляет 97 636 рублей; с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 26 апреля 2018 года составляет 11 992 464 рубля.

Оценивая указанные доказательства, суд приходит к следующему:

Оценщик определял рыночную стоимость земельных участков сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Для расчета оценщиком были отобраны предложения о продаже трех объектов аналогов, к ценам которых применены корректировки на передаваемые права, на условия рынка, на местоположение, на площадь.

Возражая против достоверности Отчета, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в своих возражениях приводил доводы о том, что рыночная стоимость трех объектов оценки рассчитывалась с использованием одних и тех же объектов-аналогов; используемые объекты-аналоги с датами предложений 2013-2014 г., однако, дата оценки 2015-2018 г.; в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> использованы не все ценообразующие факторы, применены не все корректировки, указанные в справочнике Лейфера 2018 г.; аналоги, используемые при расчете рыночной стоимости объектов оценки, не идентифицируются на карте, а, следовательно, нельзя с точностью определить достоверность и обоснованность их использования; на объекте-аналоге №1 расположен ОКС, что влияет на стоимость данного земельного участка; неправильно определено местоположение объекта-аналога №2.

С указанной позицией заинтересованного лица суд не может согласиться.

Доводы Департамента опровергаются содержанием Отчета и письменными пояснениями оценщика ФИО1

Из Отчета видно, что оценщиком проведен анализ рынка земельных участков в г. Переславль-Залесский за период с декабря 2013 года по январь 2015 года включительно. В результате анализа представленных к продаже объектов недвижимости под индустриальную застройку в г. Переславль-Залесский установлено, что стоимость предложения к продаже 1 кв.м земельного участка находится в интервале от 250,00 до 578, 03 рублей. Максимально схожими с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, входящими в указанный диапазон цен, являются три объекта-аналога. Данные обстоятельства позволили оценщику использовать выбранные земельные участки при расчете рыночной стоимости объектов административного истца.

Суд не соглашается и с обоснованностью возражений Департамента относительно даты предложений объектов-аналогов, поскольку приведенный в Отчете анализ рынка предложений по продаже земельных участков коммерческого назначения в г. Переславль-Залесский по состоянию на дату оценки не позволяет однозначно определить изменение цен предложений во времени. На основании этого оценщиком произведен расчет корректировки на изменение цен во времени на основе месячных данных о средних ценах 1 сотки земельных участков в России (источник: https//rosrealt.ru/cena). Цены рассчитываются ежемесячно, а данные представлены в динамике, где показано изменение цены за месяц, с начала года и за год.

Согласно пункту 25 ФСО №7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Как следует из Отчета, оценщиком произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений, кроме того на странице 50-53 Отчета представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, обосновании значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

По изложенным основаниям, достоверность и достаточность использованных оценщиком ценообразующих факторов не вызывает сомнения и в полной мере подтверждается содержанием самого Отчета, а перечень введенных им корректировок обоснован анализом рынка, внешних факторов, влияющих на стоимость, и в полной мере отражен в Отчете об оценке.

Доводы Департамента о том, что оценщиком не идентифицированы объекты аналоги, а также о наличии на объекте – аналоге № 1 объекта капитального строительства также необоснованы.

В составе Отчета имеются скрин – шоты объявлений о продаже земельных участков, использованных в качестве аналогов, с пояснениями оценщика о том, что дополнительная информация по характеристикам объектов получена им по телефонам, указанным в объявлениях.

Данным сведениям Отчета не доверять у суда не имеется оснований.

Определяя корректировку на местоположение объектов, оценщик учитывал коммерческую составляющую земельного участка, близость к центральной части города, концентрацию объектов коммерческого, промышленного назначения (торгово-офисные, производственно-складские и т.д.), близость его к крупным автодорогам и наличие железнодорожной ветки.

Из Отчета следует, что местоположение объекта-аналога №2 определено как «непосредственная близость» от автомагистралей. Под непосредственной близостью оценщик понимает либо примыкание к автомагистрали, либо примыкание к полосе отвода автомобильной дороги. В свою очередь, при незначительном удалении, но имеющихся хороших подъездных путях земельный участок также считается расположенным в непосредственной близости от автомагистрали.

Департамент в своих возражениях не приводит доказательств опровергающих данный вывод оценщика.

При таких обстоятельствах, утверждение Департамента о том, что невведением приведенных выше корректировок оценщиком нарушены требований федеральных стандартов оценки, является необоснованным.

Суд полагает, что оценщиком в полной мере соблюдены требования к обоснованности содержания Отчета согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученные по результатам оценки величины рыночной стоимости данных объектов являются достоверными.

В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ЗАО Центр стратегического сотрудничества по нанотехнологиям «Протон М» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ЗАО Центр стратегического сотрудничества по нанотехнологиям «Протон М» с настоящим административным иском в <данные изъяты> – 09 января 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества Центр стратегического сотрудничества по нанотехнологиям «Протон М» удовлетворить.

Установить на период с 08 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка площадью 696 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земли поселений, разрешенное использование – для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 279 792 (двести семьдесят девять тысяч семьсот девяносто два) рубля.

Внести на период с 08 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 279 792 (двести семьдесят девять тысяч семьсот девяносто два) рубля.

Установить на период с 08 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка площадью 317 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 97 636 (девяносто семь тысяч шестьсот тридцать шесть) рублей.

Внести на период с 08 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 97 636 (девяносто семь тысяч шестьсот тридцать шесть) рублей.

Установить на период с 26 апреля 2018 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка площадью 35 376 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 992 464 (одиннадцать миллионов девятьсот девяносто две тысячи четыреста шестьдесят четыре) рубля.

Внести на период с 26 апреля 2018 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 11 992 464 (одиннадцать миллионов девятьсот девяносто две тысячи четыреста шестьдесят четыре) рубля.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 09 января 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 23 июня 2020 года