Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Стройло Н.М. – Марина В.В., представителя административного ответчика – управления имущественных отношений Брянской области Артикуленко К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Стройло Николая Максимовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

Стройло Н.М. обратился в Брянский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 2016 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: условно разрешенный вид – здания и сооружения, предназначенные для оптовой и мелкооптовой торговли; отдельно стоящие и встроенно-пристроенные объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, кадастровый №, адрес: <адрес>, кадастровая стоимость которого составляет 7 237 460,16 руб., равной его рыночной стоимости в размере 1 189 000 руб., ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что влечет нарушение прав административного истца как налогоплательщика.

Административный истец Стройло Н.М. о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении дела не заявлено.

В судебном заседании представитель административного истца Марин В.В. административный иск об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости поддержал в полном объеме, уточнив заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 1 529 000 руб., определенном экспертом ООО «Бизнес Фаворит» ФИО1 в заключении от 07 декабря 2021 года № 360-12/21Э.

Представитель административного ответчика - управления имущественных отношений Брянской области Артикуленко К.О. против удовлетворения административного иска возражала, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости указанного в административном иске земельного участка в размере его рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области. Право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта в размере рыночной стоимости не оспаривает. В связи с возникшими сомнениями в соответствии отчета об оценке от 19 марта 2021 года № 21-ЗУ-6443-03-3571, выполненного ООО Оценочная компания «ВарМи», требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также несогласием с заключением судебной оценочной экспертизы от 07 декабря 2021 года № 360-12/21Э, выполненной ООО «Бизнес Фаворит», заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной землеустроительной экспертизы, проведение которой просит поручить ФБУ «Брянская лаборатория судебных экспертиз» Министерства юстиции Российской Федерации, указав, что заключение эксперта ООО «Бизнес Фаворит» ФИО1 от 07 декабря 2021 года № 360-12/21Э не соответствует пункту 20 ФСО № 7, т.к. при определении рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом неправильно определен вид фактического использования данного земельного участка, поскольку рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, подлежит оценке исходя из вида фактического использования оцениваемого земельного участка, т.е. в данном случае «под торговлю», а экспертом вид фактического использования земельного участка, являвшегося предметом оценки, а также объектов – аналогов, определен как «промназначение».

Административные ответчики - управление Росреестра по Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» и заинтересованные лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области, Брянская городская администрация о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представители указанных административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела не заявлено.

В возражениях на административное исковое заявление от 07 июля 2021 года представителем административного ответчика управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области Богушевской Н.С. указано, что заявленные в суд требования сводятся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается управлением Росреестра по Брянской области, а также не оспаривается представленный административным истцом в качестве доказательства отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Управление Росреестра по Брянской области административные исковые требования в части привлечения в качестве административного ответчика не признает, поскольку как орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, права и законные интересы заявителя не нарушало, по существу заявленных требований не возражает.

Представитель административного ответчика – ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» Казорин А.А. в отзыве на административное исковое заявление, поступившем в Брянский областной суд 23 августа 2021 года, возражает против удовлетворения заявленных административных исковых требований административного истца, ссылаясь на то, что полученный рыночным оценщиком результат не соответствует действительности, объекты, идентичные по характеристикам и местоположению, невозможно приобрести на открытом рынке по данной стоимости. Право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта в размере рыночной стоимости не оспаривает.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 выводы, изложенные в составленном им заключении от 07 декабря 2021 года № 360-12/21Э, поддержал в полном объеме, пояснив, что в ходе проведенного исследования в отчете об оценке были выявлены существенные нарушения требований оценочного законодательства Российской Федерации, повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, оценщиком нарушен пункт 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299. Так, при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода при выборе объектов-аналогов были отобраны земельные участки № 1 и № 3, при этом идентифицировать указанные объекты не представляется возможным из-за отсутствия их кадастровых номеров, в приведенных скриншотах объявлений о продаже отсутствуют сведения об имущественных правах. В объявлении по продаже объекта-аналога № 1 указано, что есть разрешение на строительство туристической базы, кроме того, указано, что данный земельный участок расположен в березовой роще, рядом чистое озеро с красивыми пейзажами. В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года № 540, выделяют такой вид разрешенного использования земельных участков, как отдых (рекреация), который включает в себя обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, создание и уход за городскими лесами, скверами и т.д., а также обустройство мест отдыха в них. В соответствии со Справочником оценщика недвижимости 2018 года. Земельные участки, часть 1,2, под ред. Лейфера Л.А., выделяют такой ценообразующий фактор, оказывающий влияние на стоимость участка, как функциональное назначение земельного участка. Таким образом, применение данного аналога без учета корректировки на функциональное назначение, приводит к искажению рыночной стоимости земельного участка. Выявленные нарушения являются существенными и привели к искажению рыночной стоимости, а также вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц и допускают неоднозначное толкование полученных результатов. Для определения рыночной стоимости спорного объекта экспертом был применен сравнительный подход, согласованная рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2019 года составляет 1 529 000 руб. Считает, что представленное заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца Стройло Н.М., представителей административных ответчиков - управления Росреестра по Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» и заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области, Брянской городской администрации.

Выслушав объяснения представителя административного истца Стройло Н.М. – Марина В.В., представителя административного ответчика - управления имущественных отношений Брянской области Артикуленко К.О., эксперта ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии со статьей 3 указанного Федерального закона кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу требований части 7 статьи 22 и пункта 3 части 9 статьи 22 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. К заявлению об оспаривании прилагается отчет об оценке рыночной стоимости.

Приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года N 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства: зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Брянской области, и результаты определения кадастровой стоимости земельных участков всех категорий земель, расположенных на территории Брянской области: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли полного фонда; земли запаса.

Как следует из материалов административного дела, административному истцу Стройло Н.М. на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 2016+/-15,71 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: условно разрешенный вид – здания и сооружения, предназначенные для оптовой и мелкооптовой торговли; отдельно стоящие и встроенно-пристроенные объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, кадастровый №, адрес:<адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 января 2021 года № КУВИ-002/2021-4557301 кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый №, адрес:<адрес>, составляет 7 237 460,16 руб. Сведения о дате утверждения кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – 26 января 2020 года, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) – 01 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2020 года. Реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости:1498 22.11.2019.

Исходя из требований статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, являются налогоплательщиками земельного налога.

Согласно статье 389 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

В силу требований статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, права и обязанности административного истца Стройло Н.М., как собственника, затронуты результатами определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка, и он вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении принадлежащего ему земельного участка рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 19 марта 2021 года № 21-ЗУ-6443-03-3571, выполненный ООО ОК «ВарМи», согласно которому по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка, площадью 2016 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 189 000 руб.

В связи с существенной разницей между установленной кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке, представленном административным истцом, учитывая возражения представителя административных ответчиков – управления имущественных отношений Брянской области и ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» против удовлетворения заявленных требований и наличии сомнений в достоверности представленного отчета, с целью получения необходимых доказательств о достоверной величине рыночной стоимости спорного объекта, принимая во внимание, что для разрешения заявленных требований необходимы специальные познания, по ходатайству представителя административного истца определением суда от 21 сентября 2021 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, проведение которой поручено эксперту ООО «Бизнес Фаворит» ФИО1

Согласно заключению эксперта ООО «Бизнес Фаворит» ФИО1 от 07 декабря 2021 года № 360-12/21Э отчет об оценке № 21-ЗУ -6443-03-3571 от 19 марта 2021 года, выполненный ООО «ВарМи», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы - земельного участка, общей площадью 2016 кв.м, по адресу:<адрес>, кадастровый №, по состоянию на 01 января 2019 года составляет 1 529 000 руб.

В заключении эксперта указано, что в процессе проведения работ по определению рыночной стоимости объекта оценки экспертом была проанализирована возможность применения всех трех возможных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. После проведения анализа для определения рыночной стоимости, учитывая цель и назначение экспертизы, специфику исследуемого имущества, эксперт счел возможным в рамках данного заключения использовать сравнительный подход и отказаться от применения затратного и доходного подходов. Поскольку в своих расчетах эксперт не использовал два из трех существующих подходов ( затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу.

В ходе сбора и проверки информации в качестве объектов-аналогов экспертом были отобраны объекты, которые в наибольшей степени по своим характеристикам приближаются к исследуемому земельному участку.При проведении сравнительного анализа для сравнения использовались земельные участки без улучшений. Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице 2.2.5 на стр. 34 заключения эксперта. Чтобы привести объекты-аналоги к оцениваемому земельному участку на дату оценки, экспертом выполнены корректировки цены продажи (цены предложения) каждого объекта аналога по каждой позиции элементов сравнения. Корректировка на передаваемые имущественные права не учитывалась, поскольку различий по данному элементу сравнения в ходе проведения экспертизы не выявлено. Также экспертом не было выявлено различие между оцениваемым объектом и объектами - аналогами по таким элементам сравнения как условия финансирования и условия сделки или продажи (чистота сделки), в связи с чем, корректировки в цену объектов-аналогов по данным элементам сравнения не вносились.

Учитывая, что отобранные объекты-аналоги были выставлены на продажу в 2018 году, цены объектов-аналогов, предложенных к продаже, на дату определения стоимости – 01 января 2019 года являются актуальными, эксперт пришел к выводу об отсутствии необходимости в корректировке на дату продажи.

Для определения величины скидки на торг эксперт основывался на данных Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки, часть 1, 2, под ред. Лейфера Л.А. (таблица 121), для объектов-аналогов №№ 1-3 принято среднее значение скидки на торг в размере 11,9%. Также по данным указанного Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки. экспертом рассмотрена необходимость применения корректировки на местоположение, т.к. фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Корректирующие коэффициенты на местоположение указаны в приведенной экспертом таблице 2.2.6 на стр. 37 заключения, при этом корректировка на местоположение в отношении объектов-аналогов № 1 и № 2 составляет 8 %, в отношении объекта – аналога № 3 – 23 %, т.к. данный объект расположен на удалении от основных транспортных магистралей города, на окраине района, значение принято из расширенного интервала. С учетом сведений, полученных из Справочника оценщика недвижимости, экспертом проведена корректировка на площадь оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов, что отражено в таблице 2.2.7 на стр. 38 заключения. Установив в ходе проведения экспертизы, что у объекта оценки фактически проведены коммуникации, коммуникации проходят по границам оцениваемого участка, возможность подключения коммуникаций имеется, по объектам-аналогам в объявлениях также указано о наличии по границе участков коммуникаций, что также свидетельствует о возможности подключения коммуникаций, корректировка на наличие коммуникаций экспертом не применялась. При корректировке на назначение земельного участка (целевое использование) экспертом указано, что объекты-аналоги, как и оцениваемый земельный участок, относятся к одному укрупненному виду разрешенного использования – «промышленного назначения».Указанный вывод сделан экспертом в ходе анализа имеющейся информации о расположении земельного участка, в том числе карты градостроительного зонирования гор.Брянска, из которой следует, что оцениваемый земельный участок расположен в промзоне на окраине Бежицкого района гор.Брянска, ближайшее окружение объекта оценки – объекты производственно-складского назначения.

Расчет рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка, общей площадью 2016 кв.м, методом сравнительного анализа продаж путем корректировки цен предложений объектов-аналогов с использованием указанных в заключении корректирующих коэффициентов (корректировок), с последующим получением рыночной стоимости земельного участка путем сведения скорректированных цен объектов-аналогов к единому значению, произведен по указанной в заключении эксперта формуле (стр. 40) и составляет 758,63 руб. Размер площади оцениваемого земельного участка определен экспертом на основании предоставленных заказчиком правоустанавливающих документов. Таким образом, в результате проведенного анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода согласованная рыночная стоимость оцениваемого земельного участка на дату оценки – 01 января 2019 года округленно составляет 1 529 000 руб.

Как следует из объяснений представителя административного ответчика – управления имущественных отношений Брянской области Артикуленко К.О., экспертом неправильно определен вид фактического использования объекта оценки и подобранных объектов-аналогов, что повлияло на определение рыночной стоимости спорного земельного участка. При этом представитель административного ответчика ссылается на рецензию на указанное заключение эксперта № 360-12/21Э от 07 декабря 2021 года, выполненную ООО «Брянский Оценщик», рецензент ФИО2, в которой указано, что заключение эксперта не соответствует статьям 4, 8, 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ, выявленные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость исследуемого объекта, сделанные экспертом выводы не могут быть признаны научно обоснованными, исследование проведено не полно, не объективно, не всесторонне, а также не на научной и практической основе, заключение эксперта не основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых и научных и практических данных.

Согласно статье 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, системы веб-конференции, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы (статья 188 ГПК РФ, статьи 50, 169 КАС РФ). Следует иметь в виду, что в качестве специалиста не может быть привлечено лицо, находящееся в служебной или иной зависимости от лиц, участвующих в деле, например, член комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 18 ГПК РФ, статья 33 КАС РФ).

Исходя из указанных требований закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, учитывая, что вопрос о привлечении ФИО2 к участию в деле в качестве специалиста судом не разрешался, по делу проведена назначенная судом оценочная экспертиза, заключение эксперта подлежит оценке судом в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что представленная представителем административного ответчика рецензия не может быть принята в качестве надлежащего доказательства по делу. При этом суд также учитывает, что директор ООО «Брянский Оценщик» ФИО2 с 01 января 2020 года являлся членом комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденной приказом управления имущественных отношений Брянской области от 25 ноября 2019 года № 1510, исключен из состава комиссии приказом управления имущественных отношений Брянской области от 17 марта 2021 года № 402. Согласно объяснениям представителя административного ответчика – управления имущественных отношений Брянской области Артикуленко К.О. в судебном заседании 21 января 2022 года, юридический отдел управления в частном порядке обращался в ООО «Брянский Оценщик» для составления рецензии на представленное в суд заключение.

В соответствии с частью 6 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе суда эксперт, в том числе входящий в комиссию экспертов, может быть вызван в судебное заседание.

Согласно объяснениям эксперта ФИО1, допрошенного судом в ходе рассмотрения дела, вид разрешенного использования не является в чистом виде ценообразующим фактором, т.к. может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения виды разрешенного использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования. Ценообразующим фактором в большей мере является тип, т.е. функциональное назначение, окружающей застройки. Например, на территории промышленной застройки завода могут располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания, здания столовых, магазина и прочие здания из других видов разрешенного использования, при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают. Таким образом, изучив ближайшее окружение оцениваемого участка, были выявлены земельные участки, предназначенные для использования базы УПТК, для использования существующих зданий и сооружений производственной базы, объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, а также установлено, что на ближайших территориях расположены производственно-складские объекты. Исходя из этого, сегмент рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый земельный участок, был определен исходя из ближайшего окружения, т.е. отнесен к земельным участкам «промназначения» и соответственно были подобраны объекты-аналоги с указанным фактическим использованием. Корректировка на торг была принята в размере среднего значения для активного рынка по данным Справочника оценщика недвижимости -2018.Земельные участки. Часть 1 и 2, под ред. Лейфера Л.А., поскольку на рынке было выявлено достаточное количество предложений к продаже земельных участков. В соответствии с указанным Справочником была учтена корректировка на местоположение, оцениваемому земельному участку присвоено значение, как район крупных автомагистралей города, для отобранных объектов-аналогов, удаленных от автомагистралей, значения приняты из расширенного интервала, обоснование которого приведено в заключении эксперта. Корректировка на площадь также учтена в расчетах с учетом матрицы, приведенной в названном Справочнике оценщика.

Корректировка на наличие коммуникаций в расчетах не учитывалась, поскольку, учитывая цели оценки – установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» застроенный земельный участок оценивается как незастроенный. В качестве улучшений могут выступать не только здания и явно имеющиеся сооружения, но и сети на участке, дороги, тротуары, дорожки, отсыпанные площадки и ограждения и т.д., стоимость которых отдельно не определяется, но опосредовано входит в стоимость основных объектов недвижимости, как факторы их обеспеченности инженерными коммуникациями и благоустройства земельного участка. Если такой объект принимается в качестве аналога и не производится корректировка на исключение стоимости благоустройства и коммуникаций из стоимости аналога, то будет получена не рыночная стоимость земельного участка, а рыночная стоимость земельного участка с улучшениями, стоимость которых не должна учитываться в налогообложении земельного участка, т.е. в кадастровой стоимости.

Выслушав пояснения эксперта ФИО1, исследовав указанное выше заключение эксперта от 07 декабря 2021 года № 360-12/21Э в соответствии с пунктом 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе по доводам представителя административного ответчика о несогласии с представленным заключением эксперта, суд признает указанное заключение эксперта надлежащим доказательством по делу, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы. Эксперт ФИО1 является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», включен в реестр оценщиков 10 мая 2017 года за регистрационным номером № 2427, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, обоснование выбора подходов и методов исследования, на основании чего сделаны выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Оснований для сомнения в правильности, беспристрастности и объективности эксперта у суда не имеется.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по делу повторной судебной экспертизы с учетом доводов представителя административного ответчика – управления имущественных отношений Брянской области о несогласии с представленным заключением, поскольку заключение эксперта ООО «Бизнес Фаворит» ФИО1 от 07 декабря 2021 года № 360-12/21Э соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, и, учитывая, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка имеет пороки и признан не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, данные об иной рыночной стоимости спорного земельного участка, которые могли бы опровергнуть заключение эксперта ООО «Бизнес Фаворит» от 07 декабря 2021 года № 360-12/21Э, отсутствуют, полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 2016+/-15,71 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: условно разрешенный вид – здания и сооружения, предназначенные для оптовой и мелкооптовой торговли; отдельно стоящие и встроенно-пристроенные объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, кадастровый №, адрес:<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 1 529 000 руб.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов административного дела, Стройло Н.М. обратился в суд с настоящим административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 04 июня 2021 года (том 1 л.д. 90).

Таким образом, датой подачи Стройло Н.М. заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости следует считать 04 июня 2021 года, т.е. дату его обращения в суд.

С учетом указанных выше правовых норм настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Доводы, изложенные в возражениях представителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области о том, что управление Росреестра по Брянской области является ненадлежащим ответчиком по настоящему административному делу, суд находит необоснованными по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в силу положений статьи 34 ГПК РФ заинтересованными лицами, а после 15 сентября 2015 года на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На территории Брянской области функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных осуществляет управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (управление Росреестра по Брянской области).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление Стройло Николая Максимовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 2016+/-15,71 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: условно разрешенный вид –здания и сооружения, предназначенные для оптовой и мелкооптовой торговли; отдельно стоящие и встроенно-пристроенные объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, кадастровый №, адрес:<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 1 529 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 04 июня 2021 года – дату обращения Стройло Н.М. с настоящим административным иском в суд.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.А.Богородская

Мотивированное решение суда изготовлено 14 марта 2022 года