Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-151/2021 по административному исковому заявлению ООО «Аллегро-Плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Аллегро-Плюс» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, требования административного иска ранее поддержал с учетом уточнений, просил установить кадастровую стоимость в соответствии с заключением эксперта.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом. В заявлении, поступившем в материалы дела, выражал несогласие с результатами экспертизы, приложив письменные замечания относительно заключения судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица городского округа Фрязино Московской области на основании доверенности Красотина М.А. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований административного истца с учетом уточнений, выражала несогласие с результатами экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что «Аллегро-Плюс» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты>, площадью 16295 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенного по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно Выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка на дату оценки – 01.01.2018 года составляет 43 170 995,30 рублей.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущества.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №О271/19, составленный оценщиком ООО «Астрея». В соответствии с указанным отчетом, стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 27 838 000 руб.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением Московского областного суда от 15 октября 2020 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной оценкой «Объективная оценка» Белову И.В.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости на 1 января 2018 года составляет 32 554 291 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять выполненному экспертом Беловым И.В. заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении, согласились представитель административного истца и представитель Министерства имущественных отношений Московской области. Представитель административного истца просил установить кадастровую стоимость в соответствии с выводами эксперта.

Согласно запрошенных судом письменных пояснений эксперта относительно замечаний, поступивших от ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», эксперт Белов И.В. опроверг доводы возражений, представленных заинтересованным лицом.

Опровергая доводы возражений, поступивших со стороны ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» относительно заключения судебной оценочной экспертизы, эксперт Белов И.В. в своих письменных пояснениях указал, что согласно п. 11 ФСО №7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. По мнению эксперта, учитывая формат исследования – экспертное заключение, а не отчет об оценке, достаточно отразить краткий анализ рынка и выводы, которые приведены экспертом на стр. 11-15 экспертного заключения. Определение сегмента рынка Объекта исследования указано на стр. 11 экспертного заключения «исследуемый земельный участок расположен на территории Московской области и предназначен под производственно-складское использование». Также экспертом на стр. 11 были описаны основные факторы, влияющие на спрос. Среди таких факторов он выделяет: направление, удаленность от МКАД, расположение относительно автомагистралей, площадь земельного участка, наличие дополнительных улучшений на участке, инженерные коммуникации в границах участка, наличие различных неблагоприятных факторов, наличие исходно-разрешительной документации. На стр. 14 Заключения экспертом указаны основные выводы относительно рынка недвижимости. По мнению эксперта, использование объектов №4-5 в расчетах может привести к существенной погрешности, так как данные объекты представляют собой объекты с минимальным и максимальным удельными показателями стоимости. Таким образом, в качестве аналогов отобраны объекты №1-3. Средний уровень цен на сопоставимые объекты: 267 528 - 309 733 руб./сот. без учета скидки на торг. Также эксперт указал, что не обнаружил нарушение п. 5 ФСО №3 и п. 11 ФСО №7. Суд находит позицию эксперта обоснованной и отвечающей на замечание административного ответчика.

Из письменных пояснений эксперта следует, что наличие ЗОИУТ не влияет на рыночную стоимость объекта-аналога №1 так как, согласно Правилам землепользования и застройки территории (части территории) сельского поселения Медвежье-Озерское Щелковского муниципального района Московской области данный участок относится к производственной зоне. Максимальный разрешённый процент застройки в данной градостроительной зоне для объектов производственного назначения - 50%. Таким образом, площадь, которая должна быть свободна от застройки, составляет 50%. Площадь, которую занимают охранные зоны участка, в совокупности составляют 2172 кв.м. Данные зоны расположены с краю участка и не препятствуют его наиболее эффективному использованию. Эксперт не отрицает, что статус населенных пунктов объекта исследования и объектов-аналогов № 1 и №3 различен. Однако, в качестве ценообразующих факторов местоположения земельных участков под производственную застройку в восточном направлении Московской области эксперт принимал расстояние до МКАД, направление (шоссе) и расположение относительно шоссе (автомагистрали). Совокупность этих 3 факторов в полной мере отражает различия объекта исследования и объектов-аналогов по фактору местоположение. Численность населения, по мнению эксперта, не оказывает какого-либо влияния на местоположение земельных участков производственной застройки, так как деловая активность производственной деятельности пропорциональна ее удалению от г. Москвы. Наличие дополнительных мощностей коммуникаций зависит от многих факторов, прямой зависимости от статуса населенного пункта экспертом не выявлено. Подъезд к объекту для сравнения №3 осуществляется по участкам, выделенным под дороги с к/н. <данные изъяты> и к/н. № <данные изъяты>. Обеспеченность коммуникациями указана в объявлении о продаже объекта-аналога №3. Худшей обеспеченности коммуникациями, по сравнению с объектом исследования, не выявлено. Таким образом, эксперт, ссылаясь на материалы экспертизы и изображения, опроверг доводы заинтересованного лица.

В заключение своей позиции эксперт указал, что анализ итоговой стоимости и удельного показателя стоимости на соответствие рыночным данным и аналитическим исследованиям не является обязательной процедурой в соответствии с законодательном, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Полученный результат может отличаться от аналитических исследований и рыночных данных, так как экспертом могут быть выявлены факторы, понижающие/повышающие рыночную стоимость объекта исследования. Таким образом, суд соглашается с данной позицией эксперта Белова И.В., считает ее правильной и обоснованной.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости следует считать 24 сентября 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Аллегро-Плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 24 сентября 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 16295 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 32 554 291 (тридцать два миллиона пятьсот пятьдесят четыре тысячи двести девяносто один) рубль.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 11 марта 2021 года.