Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1520/2020 по административному исковому заявлению фио об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

фио обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного в г. Подольске Московской области, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорного земельного участка ( том 2, л.д. 71-75).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

В судебное заседание административный истец не явился. От представителя административного истца – фио поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы и ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя. При этом от административного истца поступила рецензия на заключение эксперта, в котором указывается на недостоверность рыночной стоимости земельного участка, определенной по результатам судебной экспертизы, поскольку при составлении заключения экспертом допущены нарушения требования законодательства об оценочной деятельности, законодательства о государственной экспертной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: 1) не корректно подобран объект аналог по площади; 2) неверная корректировка на удаленность от МКАД; 3) допущена математическая ошибка при корректировке на площадь; 4) не произведена корректировка на наличие инженерных коммуникаций; 5) допущена математическая ошибка в суммарной корректировке итоговой стоимости объекта исследования; 6) допущена математическая ошибка при расчете поправки на различие общей площади; 7) ненадлежащий анализ рынка в рамках доходного подхода.

От представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в суд поступили письменные объяснения в соответствии с которыми Министерство оставляет вопрос удовлетворения требований административного истца на усмотрение суда ( том 2, л. д. 191-192).

От административного ответчика – ГБУ МО «ЦКО» в суд поступили письменные объяснения в соответствии с которыми ГБУ МО «ЦКО» оставляет вопрос удовлетворения требований административного истца на усмотрение суда (том 2, л. д. 190).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «Благовест+» является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 29540 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства промышленных объектов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>.

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на 1 января 2018 года (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке), что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выписками о из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:55:0010307:36 по состоянию на 1 января 2018 года составляет в размере 93 932 769 рублей (том 1, л. д. 14).

Согласно заключению эксперта ООО «Объективная оценка» № СЭ-162/2020 от 28 октября 2020 года фио, которому судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 50:55:0010307:36 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 91 057 727 рублей (том 2, л. д. 138).

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 КАС РФ. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка. В этой связи суд не усматривает оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании допрошен эксперт фио, проводивший экспертизу, в материалы дела экспертом представлены письменные пояснения по заданным истцом вопросам. Из пояснений, данных экспертом в судебном заседании, следует, что замечания к экспертному заключению не нашли своего подтверждения, в судебном заседании эксперт убедительно и подробно опроверг имеющиеся к экспертному заключению замечания, дал необходимые разъяснения своего заключения, его пояснения зафиксированы аудиопротоколом судебного заседания.

Указание административного истца о том, что объекты аналоги № 1,2,3 выбраны некорректно ввиду существенного отличия по площади, является несостоятельным, поскольку экспертом вводится корректировка на различия в площадях между оцениваемым объектом и отобранными объектами-аналогами. Имеется корректировка на площадь.

Ссылка административного ответчика на нарушение корректировки объекта аналога № 1,2,3 на местоположение не нашла своего подтверждения. Эксперт применил необходимые корректировки и на стр. 33-34 заключения приведено описание вносимых корректировок на местоположение, в том числе на направление движения относительно МКАД.

Замечание административного истца относительно ошибки при корректировке на площадь суд оценивает критически, поскольку расчеты произведены верно, рецензент допустил грубые математические расчетные ошибки.

Замечание административного истца относительно ошибки при корректировке на наличие инженерных коммуникаций суд находит несостоятельным, поскольку у эксперта отсутствует математическая ошибка.

Замечание административного истца относительно ошибки при корректировке сравнительного подхода, суд так же считает безосновательным, поскольку у эксперта отсутствует математическая ошибка.

Замечание административного истца относительно ошибки при расчете поправки на различие общей площади, суд оценивает критически, поскольку проводилась корректировка на различия в строительных объемах. В отношении объекта –аналога указан только расчетный объем.

Указание административного истца на необоснованное использование аналога с усредненной арендной ставкой в рамках доходного подхода, не заслуживает внимания, поскольку выбор средней ставки аренды обусловлен тем, что доходный подход использовался при оценке рыночной стоимости земельного участка в качестве вспомогательного.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта и свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административным истцом суду не представлено.

Проанализировав представленные экспертом письменные пояснения, суд приходит к выводу, что замечания административного истца к экспертному заключению являются не обоснованными, не влияют на итоговую рыночную стоимость объектов недвижимости, в связи с чем, на основании ст. 83 КАС РФ судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной экспертизы. Само по себе несогласие стороны с рыночной стоимостью объекта недвижимости, указанной в экспертном заключении, не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Оценив заключение эксперта ООО «Объективная оценка» фио в совокупности с другими доказательствами с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена равной их рыночной стоимости в размере определенном по состоянию на 1 января 2018 года в экспертном заключении, подготовленном экспертном фио, полагая данную стоимость наиболее вероятной ценой, по которой спорные объекты недвижимости могут быть отчуждены на открытом рынке на дату кадастровой оценки.

Выводы эксперта, в том числе его письменных пояснений на замечания на заключение эксперта, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Исходя из изложенного, требования фио об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление фио об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 29540 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства промышленных объектов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 91 057 727 (девяносто один миллион пятьдесят семь тысяч семьсот двадцать семь) рублей;

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – 13 июля 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья Г.В. Вердиян