Гражданский кодекс часть 1

ФИО1, ФИО2 (далее - административные истцы) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости и просили установить кадастровую стоимость нежилых помещений в одном здании с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.

Представитель административных истцов направил заявление об уточнении исковых требований, где просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта возражал, просил назначить повторную экспертизу.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явилась, представила письменные объяснения в которых, согласилась с результатами судебной оценочной экспертизы, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Иные лица (Управление федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Королев Московской области), участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили, позиций по административному исковому заявлению не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административным истцам на праве собственности принадлежат объекты недвижимости нежилые помещения в одном здании с кадастровыми номерами:

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области в 2018 году была проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Из справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость объектов недвижимости составляет:

<данные изъяты> – <данные изъяты> рублей;

<данные изъяты> – <данные изъяты> рублей.

Административные истцы в силу требований налогового законодательства Российской Федерации являются плательщиками налога в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивают налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административных истцов как плательщиков налогов.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований административные истцы представили отчеты №172/09-2019-01, №172/09-2019-01 подготовленные оценщиком ООО «Профессиональное финансовое консультирование», согласно которых по состоянию на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляет

<данные изъяты> – <данные изъяты> рубль;

<данные изъяты> – <данные изъяты> рублей;

<данные изъяты> – <данные изъяты> рубля;

<данные изъяты> – <данные изъяты> рублей;

<данные изъяты> – <данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны представителя Министерства имущественных отношений Московской области, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия, об определении рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Финансовый консалтинг» ФИО3

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 24/02/20 от 28 февраля 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены наиболее существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

Экспертом по состоянию на дату кадастровой оценки рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере:

<данные изъяты> – <данные изъяты> рублей;

<данные изъяты> – <данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО3 согласился представитель административных истцов, представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель Министерства имущественных отношений Московской области выразил несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (стр. 6-7 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения метода корректировок в составе сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель Министерства имущественных отношений Московской области подверг его сомнению в частности указал, на несостоятельность отказа от затратного подхода при определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд с указанными доводом представителя Министерства имущественных отношений Московской области согласиться не может исходя из следующего.

Согласно п.11 ФСО №1 при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Так эксперт не обязан обосновать отказ от использования какого-либо подхода. Наоборот – эксперт обязан обосновать выбор тех подходов, которые он использует в конкретном исследовании.

Кроме этого, эксперт по собственной инициативе при обосновании применения в исследовании сравнительного подхода на стр.33- 35 экспертного заключения приводит подробное обоснование отказа от использования затратного подхода, а именно: «Исследуемыми объектами являются встроенные помещения. Согласно ФСО №7 п.24(а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. В связи с вышесказанным, применение затратного подхода при оценке нежилых встроенных помещений Эксперт считает нецелесообразным и вынужден отказаться от затратного подхода».

Суд считает ходатайство представителя Министерства имущественных отношений Московской области о назначении повторной судебной оценочной экспертизы несостоятельным, объективные основания указывающие на недостоверность определенной в заключении рыночной стоимости судом в ходе рассмотрения дела не установлены и сторонами не представлены. Напротив, на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО3, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административным истцам на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административных истцов с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости следует считать 02 декабря 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177,178 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 02 декабря 2019 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости нежилых помещений в одном здании с кадастровыми номерами:

- <данные изъяты> общей площадью 719, 0 кв.м., назначение: нежилое помещение, подвал, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

- <данные изъяты> общей площадью 9, 1 кв.м., назначение: нежилое помещение, подвал, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

- <данные изъяты> общей площадью 43, 9 кв.м., назначение: нежилое помещение, подвал, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

- <данные изъяты> общей площадью 72, 7 кв.м., назначение: нежилое помещение, подвал, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

- <данные изъяты> общей площадью 80, 7 кв.м., назначение: нежилое помещение, подвал, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

- <данные изъяты> общей площадью 81, 2 кв.м., назначение: нежилое помещение, подвал, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

- <данные изъяты> общей площадью 66, 6 кв.м., назначение: нежилое помещение, подвал, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

- <данные изъяты>, общей площадью 100, 2 кв.м., назначение: нежилое помещение, подвал, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 июня 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело № 3а-546/2020

РЕШЕНИЕ

(Резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

26 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Подкопаевой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, руководствуясь ст.ст. 177,178 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

- <данные изъяты> общей площадью 80, 7 кв.м., назначение: нежилое помещение, подвал, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: <данные изъяты> определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей;

Судья М.Ю. Елизарова