Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 февраля 2024 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест «Стройбетон» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (далее – ООО «Строительно-монтажный трест «Стройбетон», общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 30 000 +/- 61 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – жилой дом, участок находится примерно в 318 м, по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...> (том 1 л.д. 179-183).

Кадастровая стоимость земельного участка, оспариваемая административным истцом, определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года составляет <...> рублей; дата начала применения – 1 января 2023 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 13 декабря 2022 года (том 1 л.д. 178).

Ранее решением Омского областного суда от 18 января 2023 года кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере рыночной стоимости <...> рублей (том 2 л.д. 46-50).

17 октября 2023 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости <...> рублей, определенной на основании отчета об оценке от 13 сентября 2023 года № 125/23-О, подготовленного ООО «ОМЭКС» (оценщиком Репиным М.А.).

Решением бюджетного учреждения от 15 ноября 2023 года № <...> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение размера арендной платы, общество 29 декабря 2023 года обратилось в суд с настоящим административным иском об оспаривании указанного решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей, определенной по состоянию на 1 мая 2023 года (том л.д. 3-7).

В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца Баранников С.В. уточнил заявленные требования, просил признать незаконным решение бюджетного учреждения от 15 ноября 2023 года № <...>, установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости <...> рублей на основании отчета об оценке объекта оценки от 8 февраля 2024 года № 125Z/23-О, ссылаясь на устранение в нем замечаний (том 2 л.д. 61-62).

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения Вересова Т.О. представила письменные возражения на административное исковое заявление (том 1 л.д. 236-238), в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, ссылаясь на его обоснованность ввиду наличия в отчете недостатков. Относительно требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в заявленном размере не возражала.

Представитель Администрации города Омска в судебном заседании от 29 февраля 2024 года участие не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке (том 1 л.д. 244), представил письменный отзыв, в котором ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что не возражает против удовлетворения уточненного требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости <...> рублей на основании исправленного отчета об оценке объекта оценки от 8 февраля 2024 года. Ранее указывал в отзыве на то, что оценщик в отчете (представленном изначально) неверно произвел подбор аналогов для расчета рыночной стоимости, допустил нарушения пункта 22 ФСО № 7 (выбор аналогов объекта оценки), пунктов 5, 7, 10 ФСО № V (сопоставимость аналогов с объектом оценки) (том 1 л.д. 185, том 2, л.д. 248).

Представитель заинтересованного лица департамента имущественных отношений Администрации города Омска в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом (том 2 л.д. 245-247).

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116 (том 2 л.д. 26-30).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Оспариваемая кадастровая стоимость названного земельного участка является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 17 октября 2023 года в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2023 года. К заявлению приложил отчет об оценке от 13 сентября 2023 года № 125/23-О (том 1 л.д. 80-168).

Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Бюджетным учреждением 15 ноября 2023 года принято оспариваемое решение № <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в связи с тем, что в отчете ООО «ОМЭКС» от 13 сентября 2023 года № 125/23-О выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7, пункта 10 ФСО № III, пункта 10 ФСО № V, подпункта 2 пункта 2 ФСО № VI. В частности, подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона, оценщик использует в расчетах в качестве отдельных самостоятельных аналогов соседние, зачастую граничащие между собой земельные участки, расположенные в одном квартале и имеющие практически одинаковые характеристики, тем самым искажая, снижая рыночную стоимость объекта оценки; в отчете отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов; оценщик проводит нормализацию выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с максимальными значениями скорректированных цен при отсутствии в федеральных стандартах указания на необходимость нормализации выборки; при расчете корректировки на местоположение экспертное мнение не подтверждается рыночными данными; объектом оценки является земельный участок промышленной территории, огороженной забором, объекты-аналоги 1-8, 10-14 имеют частичное или полное ограждение, то есть являются объектами, сопоставимыми с объектом оценки по ценообразующему фактору, при расчете оценщик вводит понижающие корректировки, тем самым заведомо снижая стоимость объекта; в отчете имеются описки и ошибки, выразившиеся в указании на пункт 13 ФСО № 1 на странице 49 отчета (с иным содержанием), в ссылке на стандарт ФСО № V (вместо п. 8 ФСО № VI) на странице 61 отчета, в написании кадастрового номера аналога № 10 (на странице 58 отчета кадастровый номер аналога указан № <...>, на страницах 64, 77, 88, 150 отчета аналог приведен с кадастровым номером № <...> (том 2 л.д. 4-8).

В процессе судебного разбирательства по делу представителем Администрации города Омска также приведены доводы о наличии недостатков в отчете ООО «ОМЭКС» от 13 сентября 2023 года № 125/23-О, представленном в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом в бюджетное учреждение и первоначально в суд (том 1 л.д. 80-168).

Так, по мнению Администрации г. Омска, оценщик необоснованно принял к расчету объекты-аналоги № 5, 6, 7, 8 (земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...>), срок экспозиции которых существенно превышает стандартное его значение относительно даты оценки 1 мая 2023 года. Также оценщиком необосновано принят в расчет аналог объекта оценки № 14 - земельный участок с кадастровым номером № <...>, на котором расположен водоем, что существенно отличает его от объекта оценки; неправомерно произведена выборка аналогов для достижения корректного значения коэффициента вариации выборки, так как исключены из выборки только аналоги № 3, 11, 13 с максимальными значениями скорректированных стоимостей аналогов (том 1 л.д. 185).

В соответствии с отчетом ООО «ОМЭКС» от 13 сентября 2023 года № 125/23-О рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 мая 2023 года составляет <...> рублей.

В ходе рассмотрения дела административным истцом при уточнении требований в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет от 8 февраля 2024 года № 125Z/23-О, подготовленный оценщиком ООО «ОМЭКС» Репиным М.А. с учетом замечаний, согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 мая 2023 года составляет <...> рублей (том 2 л.д. 63-238).

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Проанализировав содержание отчета от 8 февраля 2024 года № 125Z/23-О, суд считает, что в нем устранены имевшиеся ранее недостатки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок).

Так, с учетом замечания Администрации г. Омска об использовании в отчете от 13 сентября 2023 года № 125/23-О объектов-аналогов - земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...> (при недопустимом их отличии от объекта оценки по ценообразующему фактору – «дата предложения/дата оценки», а также при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данному параметру), в исправленном отчете указанные объекты-аналоги исключены (страница 58-59 исправленного отчета).

В исправленном отчете оценщиком также учтено замечание о необоснованном принятии к расчету аналога № 14 (земельный участок с кадастровым номером № <...>), который, согласно исправленному отчету, к расчету не принят (страница 58-59 исправленного отчета).

Кроме того, с учетом приведенных замечаний, оценщиком в исправленном отчете приняты к расчету объекты-аналоги - земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> (указаны в первоначальном отчете как аналоги №№ 3, 11, 13) с максимальными значениями скорректированных стоимостей для достижений корректного значения коэффициента вариации выборки (страница 58 исправленного отчета).

Вместе с тем замечание в решении бюджетного учреждения при указании на то, что подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона, не конкретизированы аналоги, взятые оценщиком в расчет, необоснованно.

Доводы административного ответчика о том, что оценщик исследует рынок не в полном объеме, искажая и снижая рыночную стоимость, основаны на анализе диапазона цен объектов-аналогов применительно к административным округам города Омска, в то время как оценщик исходил из интервала стоимости земли в соответствующей ценовой зоне.

Вопреки утверждению бюджетного учреждения Федеральные стандарты оценки не содержат запрета на использование при расчете рыночной стоимости в качестве объектов-аналогов смежных земельных участков.

Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наибольшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации.

Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением, не могут быть приняты во внимание поскольку, в соответствии с отчетом от 13 сентября 2023 года № 125/23-О, указанная корректировка применялась исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно справочнику оценщика «Земельные участки – 2023» (далее – Справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемый объект.

Территориальное зонирование города Омска, представленное в Публичной кадастровой карте «Космические снимки esri», учитывает распределение ценовых зон от регионального уровня до уровня, в основу которого положено градостроительное зонирование города Омска в соответствии с Генеральным планом развития территории.

Таким образом, использование Справочника при применении корректировок на местоположение не свидетельствует о незаконности выводов оценщика в данной части.

Также несостоятельна позиция бюджетного учреждения о том, что оценщиком в качестве ценообразующего фактора не принято во внимание наличие ограждения на оцениваемых земельных участках, введены понижающие корректировки, чем заведомо снижена стоимость объекта. В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Замечание об отсутствии в первоначальном отчете скриншотов объектов-аналогов, используемых в расчетах, а приведенные в ссылке на аналоги не открываются, в связи с чем проверить информацию о характеристиках выбранных экспертом объектов-аналогов не представляется возможным, также является несостоятельным. При подготовке оценщиком отчета использовалась информация, находящаяся в открытом доступе, в том числе скриншоты объявлений о продаже, представленные на сайте бюджетного учреждения. Тексты объявлений приведены в приложении к исправленному отчету (том 2 л.д. 176-238).

Допущенные оценщиком в первоначальном отчете опечатки (описки) не повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки; в представленном отчете от 8 февраля 2024 года № 125Z/23-О исправлены.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривается сторонами и заинтересованным лицом, что первоначально представленный отчет об оценке объекта оценки от 13 сентября 2023 года № 125/23-О требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, следовательно, он не мог быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка. В связи с этим отказ бюджетного учреждения в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, является правильным. Оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка и формы его принятия.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения в обжалуемом решении, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет об оценке от 8 февраля 2024 года № 125Z/23-О (с учетом замечаний) содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта.

Оценщиком изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки, проанализированы и выбраны для расчета рыночной стоимости, в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО № 7, объекты-аналоги в сегменте «Производственная деятельность», подходящие по критериям.

Оценка проводилась по состоянию на 1 мая 2023 года.

Представители административного ответчика и заинтересованного лица не оспаривали тот факт, что в представленном отчете учтены замечания, влияющие на правильность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, правом на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы воспользоваться не пожелали, не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с указанным выше отчетом.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, суду не представлено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 8 февраля 2024 года № 125Z/23-О требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости на основании указанного отчета.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать 17 октября 2023 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 мая 2023 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 17 октября 2023 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест «Стройбетон» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова

Мотивированное решение суда изготовлено 13 марта 2024 года.