Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сипачева Н.А. и Ковалева А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Сипачев Н.А. и Ковалев А.В. через своего представителя Майорова А.А. обратились во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указали, что им на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровыми номерами ****, ****, ****, расположенные на земельном участке с кадастровым номером ****, площадью 5 022 кв.м., относящемся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющем разрешенное использование – для организации производства, по адресу: **** область, МО округ **** (городской округ), г.****, **** шоссе, д.****.

Согласно выписке из ЕГРН от 5 декабря 2019 года № 33/202/19-519402 кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 10 мая 2018 года установлена в размере 6 114 385, 44 руб.

Вместе с тем, согласно отчету об оценке, составленному ООО «Ассоциация экспертов и оценщиков» от 10.12.2019 № 363-19, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 10 мая 2018 года составляет 2 863 000 рублей.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 2 863 000 руб. по состоянию на 10 мая 2018 года. Указывают, что как правообладатели объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ****, в силу ст.39.20 ЗК РФ обладают исключительным правом выкупа или аренды указанного земельного участка, в связи с чем, имеют заинтересованность в установлении его действительной стоимости.

Административные истцы Сипачев Н.А. и Ковалев А.В., их представитель Майоров А.А., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, представил письменные возражения, в которых просит отказать в удовлетворении требований, выражая несогласие с процессуальным статусом в качестве административного ответчика, дело просил рассмотреть в отсутствие представителя (л.д.65-66 т.2).

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области) в представленных письменных возражениях указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** Управлением Росреестра по Владимирской области не устанавливалась, права и законные интересы административных истцов Управлением Росреестра по Владимирской области не нарушены, в связи с чем, Управление Росреестра надлежащим ответчиком по настоящему административному иску не является. Дело просил рассмотреть в отсутствие представителя (л.д.74-76 т.2).

Административные ответчики администрация округа Муром, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (КУМИ округа Муром), извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в представленном письменном отзыве разрешение требований оставили на усмотрение суда. Указали, что приказом КУМИ округа Муром от 29.11.2016 № 809 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов округа Муром по состоянию на 01 января 2016 года, однако земельный участок с кадастровым номером **** в вышеуказанном приказе отсутствует, соответственно, органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки, КУМИ округа Муром не является. Обратил внимание, что административные истцы правообладателями земельного участка с кадастровым номером **** не являются, доказательства, подтверждающие выставление им требования об уплате за фактическое пользование земельным участком, не представлены, в связи с чем полагает, что административные истцы не обосновали, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и законные интересы. Считают, что администрация округа Муром и Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром являются ненадлежащими ответчиками по заявленным требованиям, дело просили рассмотреть в отсутствие представителя КУМИ и администрации округа Муром (л.д.70-72 т.2).

Административный ответчик Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее - МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, представило письменный отзыв, в котором указало, что между МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях и Сипачевым Н.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером **** заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 25.12.2018, срок аренды установлен с 01.08.2018 по 31.07.2019. Пунктом 4 указанного договора размер арендной платы установлен в фиксированном размере, в связи с чем, размер кадастровой стоимости не нарушает права и законные интересы заявителей. Кроме того, договорные отношения между МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях и Ковалевым А.В. надлежащим образом не оформлены. С учетом изложенного МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, считает требования Сипачева Н.А. и Ковалева А.В. не основанными на нормах действующего законодательства. Административное дело просит рассмотреть без участия представителя (л.д.67-69 т.2).

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся административных истцов Сипачева Н.А., Ковалева А.В., их представителя Майорова А.А., представителей административных ответчиков администрации округа Муром, КУМИ администрации округа Муром, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, явка которых не признана обязательной.

Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Сипачев Н.А. является собственником нежилого здания – теплая стоянка для служебных автомобилей, с кадастровым номером ****, площадью 363,2 кв.м.; нежилого здания гаража на 20 автомобилей с кадастровым номером ****, площадью 466,6 кв.м.

Ковалев А.В. является собственником нежилого здания - навеса для весов и проходной ГНС с кадастровым номером ****, площадью23 кв.м.

Факт принадлежности Сипачеву Н.А. и Ковалеву А.В. нежилых зданий с кадастровыми номерами ****, ****, **** подтверждается выписками из ЕГРН от 05.12.2019 (л.д.15-14 т.1)

Вышеуказанные объекты недвижимости с кадастровыми номерами ****, ****, **** расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 5022 +/- 25 кв.м., находящегося по адресу: **** область, МО округ **** (городской округ), г.****, шоссе ****, д.****

Земельный участок с кадастровым номером **** образован в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером ****, поставлен на государственный кадастровым учет 10.05.2018, принадлежит на праве собственности Российской Федерации (л.д.12-14 т.1).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 10.05.2018 № 33-0-1-90/3002/2018-417 по состоянию на 10 мая 2018 года в размере 6 114 385, 44 руб., принятым ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области (л.д.208-210 т.1).

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный реестр недвижимости 10 мая 2018 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05 декабря 2019 года
№ 33/202/19-519402 (л.д.11 т.1).

19.12.2019 года Сипачев Н.А. и Ковалев А.В., полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает их права как собственников объектов недвижимости и потенциальных покупателей либо арендаторов указанного земельного участка, обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Из правовой позиции, изложенной в абзаце 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Будучи титульными владельцами объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером ****, административные истцы в силу п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ имеют исключительное право выкупа или аренды указанного земельного участка.В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» цена земельного участка устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Поскольку, из разъяснений, содержащихся абзаце 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28, следует, что оспорить кадастровую стоимость земельного участка вправе лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды такого земельного участка, а не лицо, фактически заключившее соответствующий договор, то само по себе наличие такого исключительного права обуславливает возможность административных истцов обратиться в суд с настоящим административным иском.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что у административных истцов имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его действительной стоимостью. Доводы административных ответчиков администрации округа Муром, МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях об обратном, суд находит несостоятельными.

Административными истцами при обращении в суд с настоящим административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** над его рыночной стоимостью представлен отчет об оценке, составленный ООО «Ассоциация экспертов и оценщиков» от 10.12.2019 № 363-19, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 10 мая 2018 года составляет 2 863 000 руб.

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 10 мая 2018 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (л.д. 229-231 т.1).

Согласно заключению эксперта ООО Аналитический центр «Региональная оценочная компания» Щ.. от 06.03.2020 № 07/2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 10 мая 2018 года составляет 3 440 572 руб. 20 коп.

Относительно соответствия отчета об оценке ООО «Ассоциация экспертов и оценщиков» от 10.12.2019 № 363-19 требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении экспертом выявлены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. В частности, указано, что согласно скриншоту объявления на странице 111 отчета объекта-аналога № 1 на территории земельного участка располагаются кирпичное строение и забор, которые влияют на стоимость объекта-аналога. Оценщик это не указывает и никак не учитывает при дальнейших расчетах. В отчете неучтено, что у объекта-аналога № 1 имеется улучшение в виде кирпичного строения и забора. Отсутствует описание процесса определения скорректированной стоимости аналогов. Оценщик ссылается на «Справочник оценщика – 2017», в соответствии с которым итоговая корректировка рассчитывается как произведение корректировок по каждому параметру сравнения. Однако, оценщиком итоговая корректировка не рассчитывается, а применяется иной способ расчета, описание которого отсутствует в отчете. Неправильная методология может привести к неправильным результатам. Эксперт пришел к выводу, что при подготовке отчета были допущены нарушения к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Данные обстоятельства указывают на то, что информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой (л.д. 2-62 т.2).

Судебная экспертиза проведена экспертом ООО Аналитический центр «Региональная оценочная компания» Щ.., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2011 года, стаж работы судебного эксперта с 2018 года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта от 06.03.2020 № 07/2020 соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 КАС РФ, а также требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральным стандартам оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО№2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 КАС РФ, участвующими в деле лицами, в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, данное заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 10 мая 2018 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта от 06.03.2020 № 07/2020 мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение экспертов отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение экспертов в соответствии с правилами статьи 84, ч. 8 ст. 82 КАС СРФ, суд признает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, определенной по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Представленный административными истцами отчет об оценке ООО «Ассоциация экспертов и оценщиков» от 10.12.2019 № 363-19 вышеуказанным критериям не отвечает, опровергнут заключением проведенной по делу судебной экспертизы, в связи с чем, не может быть положен в основу выводов суда.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 5022 +/- 25 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для организации производства, расположенного по адресу: **** область, МО округ **** (городской округ), г.****, **** шоссе, д.****, по состоянию на 10 мая 2018 года в размере его рыночной стоимости 3 440 572 руб. 20 коп.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике по заявленным Сипачевым Н.А. и Ковалевым А.В. требованиям, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в силу которых, на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Материалами дела подтверждается, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области от 10.05.2018 № 33-0-1-90/3002/2018-417 в соответствии с п.п.2.1.17 Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости вновь образуемых участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

Поскольку органом, утвердившим кадастровую стоимость спорного земельного участка, является ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, именно данный орган в силу вышеприведенных разъяснений высшей судебной инстанции следует признать надлежащим ответчиком по настоящему иску, несмотря на формальные действия по исчислению кадастровой стоимости путем умножения площади спорного земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, утвержденный приказом КУМИ округа Муром от 29.11.2016 № 809.

Учитывая, что администрация округа Муром, КУМИ администрации округа Муром, Управление Росреестра по Владимирской области, МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, поименованные административными истцами в качестве ответчиков, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не определяли, самостоятельные требования к данным ответчикам не заявлены, какие-либо обязанности решением суда на указанные органы не возложены, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении иска к указанным ответчикам.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).

С учетом изложенного датой подачи заявления Сипачева Н.А. и Ковалева А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать 19 декабря 2019 года, то есть дату их обращения в суд.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Сипачева Н.А. и Ковалева А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 5022 +/- 25 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для организации производства, расположенного по адресу: **** область, МО округ **** (городской округ), г.****, **** шоссе, д.****, по состоянию на 10 мая 2018 года в размере его рыночной стоимости 3 440 572 (три миллиона четыреста сорок тысяч пятьсот семьдесят два) рубля 20 копеек.

Считать датой подачи заявления Сипачевым Н.А. и Ковалевым А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере равной его рыночной стоимости 19 декабря 2019 года.

В иске к администрации округа Муром, КУМИ администрации округа Муром, Управлению Росреестра по Владимирской области, МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

судья Владимирского областного суда О.И.Емельянова

Мотивированное решение изготовлено 06 апреля 2020 года