Гражданский кодекс часть 1

заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» – Григорьевой Л.Х.,

заинтересованного лица – Администрации г.Твери – Репиной О.Ю., Тарасова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ивановой Т.Ю. об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

Иванова Т.Ю. обратилась в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, соответственно, <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей.

Административный истец указал, что является собственником указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых существенно превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются права и законные интересы Ивановой Т.Ю. как налогоплательщика.

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца – Смирнова А.С., действуя в пределах предоставленных полномочий, уточнила заявленные требования в соответствии с результатами проведенной по делу повторной судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, равной их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, соответственно, <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель административного истца – Смирнова А.С. заявленные уточненные требования поддержала.

Представители административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – Жильцова Е.В., заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра» - Григорьева Л.Х. и Администрации города Твери - Репина О.Ю. и Тарасов В.В. не согласились с результатом повторной судебной экспертизы, возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельные участки с кадастровыми номерами №, №, площадью <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственные здания, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат Ивановой Т.Ю. на праве собственности, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ года и ДД.ММ.ГГГГ года.

Являясь налогоплательщиком, Иванова Т.Ю. вправе оспаривать кадастровую стоимость земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельные участки с кадастровыми номерами №, № вошли в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно кадастровым справкам от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года определена в размере:

- участка с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей;

- участка с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки земельных участков Иванова Т.Ю. ДД.ММ.ГГГГ года обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года заявление Ивановой Т.Ю. было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного еюотчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункту 4 ФСО № 3, что послужило основанием для обращения в суд.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

При разрешении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отчет независимого оценщика является одним из доказательств и подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, в подтверждение их рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком ООО «Лига оценки» Маруновым С.Р. отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № №, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила: участка с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей, участка с кадастровым номером № - <данные изъяты> рублей.

В соответствии с экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ года № №, составленным экспертом Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Чихачевым А.А. в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области и Администрация города Твери в возражениях и отзыве указали на необоснованный отказ от корректировки на местоположение объектов оценки, находящихся, в отличие от аналогов, вблизи крупной автомагистрали; на несоответствие данных отчета о коммуникациях у аналога № 1 тексту объявления о его продаже; отсутствие конкретных адресов аналогов; неясность в отношении вида разрешенного использования аналога № 3.

С учетом возражений административного ответчика и заинтересованного лица относительно требований административного истца по ходатайству представителей заинтересованного лица – Администрации города Твери определением суда от 25 декабря 2015 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости земельных участков и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ООО «Андреев Капиталъ» Чайкина А.С. от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила:

с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей.

Отвечая на вопрос о том, допущены ли оценщиком нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков, эксперт указал, что грубых нарушений выявлено не было, однако по представленным материалам невозможно проверить достоверность используемой в расчетах информации при выборе объектов-аналогов из-за отсутствия полноты данных интернет-страниц. Сделать достоверный вывод о влиянии данного нарушения на итоговую величину рыночной стоимости по представленным объектам-аналогам не представляется возможным, что может указывать на несоблюдение пункта 10 ФСО № 3.

Оценивая данное экспертное заключение в соответствии со статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает, что оно не отвечает установленным части 2 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации требованиям обоснованности и объективности.

При проведении оценки эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж и произвел сопоставление цен продаж трех аналогичных объектов.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и друг???¦T?-?????????????????

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из содержания экспертного заключения (страница 18) следует, что оцениваемый земельный участок находится на территории бывшего предприятия «Химволокно», относится к территориальной зоне П-4 - предприятий II класса вредности, для которых предусмотрена санитарно-защитная зона - 500 м и основными видами разрешенного использования являются: предприятия II - V класса вредности, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, предприятия по обслуживанию транспортных средств, инженерные сооружения), окружен земельными участками с аналогичным разрешенным использованием.

В качестве аналога № 2, имеющего наиболее высокую стоимость предложения, экспертом выбран земельный участок по адресу: <адрес>, расположенный, как пояснил эксперт в судебном заседании, в зонах П-2 (зона предприятий IV класса вредности, санитарно-защитная зона - 100 м, основные виды разрешенного использования: предприятия IV, V класса вредности, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, предприятия по обслуживанию транспортных средств, инженерные сооружения) и зоне П-К (производственно-коммерческая зона, которая охватывает ценные территории города, занятые промышленностью, организуется с целью постепенной переориентации промышленных предприятий на коммерческий вид использования). Данный земельный участок окружен зонами многоквартирных жилых домов и рекреации.

Таким образом, имеется существенное различие в местоположении объекта оценки и аналога, которое предоставляет более широкие возможности в использовании последнего и указывает на его относимость к ценным территориям города. Между тем, данное обстоятельство в качестве фактора, влияющего на стоимость земельных участков, экспертном учтено не было, на что обоснованно указал представитель административного истца в возражениях на заключение эксперта.

Кроме того, в качестве объекта-аналога № 1 эксперт отобрал для сравнения земельный участок по адресу: <адрес>, имеющий асфальтовое покрытие, в то время как согласно описанию объекта оценки, такой элемент благоустройства у него отсутствует. Тем не менее, соответствующая корректировка стоимости, либо обоснование отказа в необходимости ее применения в экспертном заключении отсутствует, на что также указал представитель административного истца в поданных возражениях.

В связи с тем, что вышеуказанные недостатки экспертного заключения не были устранены в ходе допроса эксперта, судом по ходатайству представителя административного истца определением от 15 февраля 2016 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно заключению эксперта Морозовой Е.В. от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила:

с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорных земельных участков.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков в городе Твери, в том числе сегмента рынка земельных участков под производственную застройку, к которому относятся объекты оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на их рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в сети Интернет.

Экспертом при определении рыночной стоимости земельных участков применялся сравнительный подход, метод корректировок (сравнения продаж). Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов в экспертном заключении приведены.