Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец – ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости земельных участков :

- с кадастровым номером …:42, площадью 7040 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование : под объекты производственного назначения (литеры «А», «Б», «б2», «б3», «б4» - цех по производству столярных изделий, «В-В1» - административно-производственное, «П» - пилорама, «С» - склад), расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере – 3 611 000 рублей;

- с кадастровым номером …:323, площадью 7598 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование : производственные, складские, административные, вспомогательные здания и сооружения, расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере – 4 041 000 рублей;

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанные земельные участки принадлежат ФИО1 на основании договоров аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 16 июня 2014 года № …, от 23 июня 2015 года № …, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09 октября 2020 года № …, № ….

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года определена : с кадастровым номером …:42 в размере – 15 257 158, 40 рублей, с кадастровым номером …:323 в размере – 16 355 606, 76 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО Консалтинговая компания «АРГУС» для определения рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

Согласно отчету об оценке № … от 02 октября 2020 года, выполненному ООО Консалтинговая компания «АРГУС», рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года определена : с кадастровым номером …:42 в размере – 3 611 000 рублей, с кадастровым номером …:323 в размере – 4 041 000 рублей.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ФИО1 как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельных участков, исчисляемой из их кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 уточнила заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на дату оценки 1 января 2019 года : с кадастровым номером …:42 в размере – 6 724 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером …:323 в размере – 7 301 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, представив заявление с просьбой о рассмотрении настоящего административного дела в его отсутствие (том 1 л. д. 46).

В судебное заседание представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

От административного ответчика – министерства имущественных отношений Ставропольского края и заинтересованного лица - ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» поступили ходатайства с просьбой о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие их представителей.

В имеющихся в материалах дела письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее административное дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления, и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости – земельном участке с кадастровым номером …:42, с разрешенным видом использования : под объекты производственного назначения (литеры «А», «Б», «б2», «б3», «б4» - цех по производству столярных изделий, «В-В1» - административно-производственное, «П» - пилорама, «С» - склад), категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 7040 кв. м., кадастровой стоимостью 15 257 158, 40 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:323, с разрешенным видом использования : производственные, складские, административные, вспомогательные здания и сооружения, категорией земель: земли населенных пунктов, площадью 7598 кв. м., кадастровой стоимостью 16 355 606, 76 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 1 л. д. 238-241).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц, в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 19 октября 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у ФИО1 в аренде земельные участки арендные платежи рассчитываются исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, на основании постановления администрации города Ставрополя от 14 мая 2014 года № … между ФИО1 и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя 16 июня 2014 года заключен договор № … аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя, сроком на 10 лет, с 14 мая 2014 года по 13 мая 2024 года. Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 06 августа 2014 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 01 октября 2020 года № … и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09 октября 2020 года № … (том 1 л. <...>, 65-66а).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …:42, площадью 7040 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под объекты производственного назначения (литеры «А», «Б», «б2», «б3» и «б4» - цех по производству столярных изделий, «В-В1» - административно-производственное, «П» - пилорама, «С» - склад), расположенного по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилая застройка. Почтовый адрес ориентира : край …, на участке имеются незавершенный строительством объект, инженерные коммуникации отсутствуют, участок обременен охранной зоной линии электропередач ВЛ-110 кВ Л-135 ОТ ПС «Ставрополь-330» - «Промышленная», ВЛ-110 кВ, Л-43 ОТ ПС «Ставрополь-330» ДО ПС «Восточная» (пункты 1.2, 1.3 договора аренды).

Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 64).

Кроме того, 23 июня 2015 года между ФИО1 и администрацией города Ставрополя заключен договор № … аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (на котором расположены здания, сооружения), сроком на 49 лет, с 23 июня 2015 года по 22 июня 2064 года. Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 25 сентября 2015 года, номер регистрации …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09 октября 2020 года № … (том 1 л. <...>).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …:323, площадью 7598 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : производственные, складские, административные, вспомогательные здания и сооружения, для размещения производственных зданий, расположенного по адресу : …, на участке имеются объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности арендатору ФИО1 (записи о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости от 03 сентября 2014 года № …, от 17 октября 2014 года № …, от 03 сентября 2014 года № …), ограничений в использовании и обременений участка не имеется (пункты 1.2, 1.3 договора аренды).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:42 в размере – 15 257 158, 40 рублей, с кадастровым номером …:323 в размере – 16 355 606, 76 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 октября 2020 года № …, № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. <...>).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Считая установленную кадастровую стоимость земельных участков завышенной, нарушающей его права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО Консалтинговая компания «АРГУС» для определения рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков. Согласно отчету об оценке № … от 02 октября 2020 года, выполненному ООО Консалтинговая компания «АРГУС», рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:42 в размере – 3 611 000 рублей, с кадастровым номером …:323 в размере – 4 041 000 рублей (том 1 л.д. 81-218).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных земельных участков и установления юридически значимых обстоятельств по делу определением Ставропольского краевого суда от 12 ноября 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» (том 1 л. д. 233-237).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 22 января 2021 года по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельных участков составила : с кадастровым номером …:42 в размере – 6 724 000 рублей, с кадастровым номером …:323 в размере – 7 301 000 рублей (том 2 л. д. 8-67).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 22 января 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлены фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-156/2021 (3а-535/2020) с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, а именно:

- земельный участок с кадастровым номером …:42, площадью 7040 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под объекты производственного назначения (литеры «А», «Б», «б2», «б3» и «б4» - цех по производству столярных изделий, «В-В1» - административно-производственное, «П» - пилорама, «С» - склад), расположенный по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилая застройка. Почтовый адрес ориентира : …, квартал 504, неправильной многоугольной формы, со спокойным рельефом участка, используемый в соответствии с видом разрешенного использования, имеющий удовлетворительную всесезонную транспортную доступность, расположенный на удалении от крупной автодороги, подъездные пути с грунтовым покрытием, 808 кв. м. участка обременены охранной зоной линии электропередач, окружающая застройка – средней плотности, преимущественно производственно-складская и земельные участки, свободные от застройки;

- земельный участок с кадастровым номером …:323, площадью 7598 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : производственные, складские, административные, вспомогательные здания и сооружения, для размещения производственных зданий, расположенный по адресу : …, неправильной многоугольной формы, со спокойным рельефом участка, используемый в соответствии с видом разрешенного использования, имеющий удовлетворительную всесезонную транспортную доступность, расположенный на удалении от крупной автодороги, подъездные пути с грунтовым покрытием, на участке расположены производственно-складские объекты недвижимости, окружающая застройка – средней плотности, преимущественно производственно-складская и земельные участки, свободные от застройки, 364 кв. м. площади участка имеет ограничение.

Исследуемые земельные участки оценены экспертом в предположении, что они являются условно-свободными с возможностью подключения ко всем необходимым инженерным сетям для ведения производственной деятельности.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков г. …, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков коммерческого (производственно-складского) назначения, расположенных в г. …, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – земли коммерческого (производственно-складского) назначения, определена активность рынка – неактивный рынок, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорных земельных участков сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемыми. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами–аналогами.

Так, при определении рыночной стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами …:42, …:323 из 20 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в г. …, экспертом выбрано 4 наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы : все земельные участки относятся к землям населенных пунктов, расположены в промышленной зоне на окраине г. …, имеют возможность подключения коммуникаций, имеют вид разрешенного использования – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов (аналог № 1), для размещения промышленных объектов (аналоги № 2 и № 3), для строительства производственной базы (аналог №4), объекты-аналоги №№ 1, 2, 4 находятся в краткосрочной аренде, аналог № 3 находится в собственности, аналог № 1 используется под производственную базу, аналог № 2 используется для продолжения строительства растворобетонного узла и объектов производственного назначения, аналог № 3 используется под нежилыми зданиями производственной базы, аналог № 4 используется для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, аналоги № 1 и № 4 расположены в непосредственной близости с крупной автодорогой, аналоги № 2 и № 3 расположены на удалении от крупной автодороги, аналог № 1 не обеспечен подъездной автомобильной дорогой общего пользования с твердым покрытием, аналог № 2 имеет подъездные пути с твердым покрытием и свободный доступ, аналог № 3 имеет подъездные пути с затрудненным подъездом (узкая внутриквартальная дорога с отсутствием разворотных площадок для грузового транспорта), аналог № 4 имеет удобные подъездные пути с твердым покрытием.

При расчете рыночной стоимости спорных земельных участков экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблиц № 11 «Определение рыночной стоимости объекта исследования с к/н …:42» и № 12 «Определение рыночной стоимости объекта исследования с к/н …:323» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на имущественные права, на физические характеристики по фактору площади, на транспортную доступность, на наличие ограничения прав (сервитут), так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере – 955, 13 рублей (для земельного участка с кадастровым номером …:42) и в размере – 960, 91 рублей (для земельного участка с кадастровым номером …:323).

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами …:42, …:323 с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорных земельных участков от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами …:42, …:323 по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения прав административного истца установлением данной кадастровой стоимости, так как арендные платежи исчисляются из кадастровой стоимости земельных участков.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорных земельных участков, принадлежащих административному истцу на праве аренды, нежели установленную экспертным заключением № … от 22 января 2021 года.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В связи с этим, обращение ФИО1 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеуказанными положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этих объектов.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 22 января 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 02 октября 2020 года данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:42, …:323, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленных в иске земельных участков по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:42 - 6 724 000 рублей, с кадастровым номером …:323 - 7 301 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами …:42, …:323.

В суд вместе с экспертным заключением № … от 22 января 2021 года поступило заявление Общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» о взыскании судебных расходов по оплате проведенной по данному административному делу оценочной экспертизы, которое суд считает подлежащим удовлетворению со взысканием истребуемой суммы в размере 60 000 рублей с административного истца, поскольку определением суда от 12 ноября 2020 года о назначении судебной экспертизы расходы по оплате ее проведения возложены на ФИО1

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленных в иске земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 103, 106, 108, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую земельного участка с кадастровым номером …:42, площадью 7040 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под объекты производственного назначения (литеры «А», «Б», «б2», «б3» и «б4» - цех по производству столярных изделий, «В-В1» - административно-производственное, «П» - пилорама, «С» - склад), расположенного по адресу : установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилая застройка. Почтовый адрес ориентира : …, квартал 504, равной его рыночной стоимости в размере 6 724 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:323, площадью 7598 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : производственные, складские, административные, вспомогательные здания и сооружения, для размещения производственных зданий, расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере 7 301 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:42, …:323.

Административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков поступило в Ставропольский краевой суд – 19 октября 2020 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами …:42, …:323 применяется с 01 января 2020 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с административного истца ФИО1 пользу Общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты :

Общество с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» (ООО ОК «Эксперт»)

Фактический адрес: …

Юридический адрес… от 02.02.2009,

ИНН …,

КПП …,

БИК …,

Кор./счет …

Рас./счет …

Банк: Московский Филиал АО КБ «Модульбанк»

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 09 марта 2021 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.