Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алтекс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алтекс» (далее - ООО «Алтекс») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, р.<адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащих уплате арендных платежей.

В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края и заинтересованное лицо краевое государственное бюджетное учреждение «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в письменных отзывах, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указали на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «Алтекс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, р.<адрес>, что подтверждается договором аренды. При этом размер арендных платежей определятся исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, административный истец вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 4477693 рубля 41 копейку. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 11 ноября 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке №17-21-02-16 от 30 июня 2021 года, составленный оценщиком Яковенко Е.С., согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 1449726 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик Яковенко Е.С. выводы отчета подтвердила, указав, что в соответствии с пунктом 20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В связи с этим, осмотр объекта оценки не проводился из-за нецелесообразности, установить характеристики земельного участка как свободного от застройки возможно без проведения осмотра с помощью общедоступных источников информации и представленных документов. Объект оценки используется для размещения нежилого здания административного назначения, что установлено из пояснений заказчика, а также общедоступных источников информации сети интернет. На странице 54 отчета приведена публичная кадастровая карта, по которой видно расположение аналога №1. Объект аналог №1 расположен относительно красной линии улицы на второй линии, из переговоров с продавцом, следует, что территория предназначена для строительства второй очереди торгового центра и парковки, поэтому применение корректировки не требуется. Характеристики аналогов устанавливались путем изучения общедоступных источников информации, уточнялись путем переговоров с продавцами, для расчетов принимались объекты по которым были определены все ценообразующие характеристики и предложения о продаже не содержали данных, противоречащих общедоступным сведениям об объектах. Копии источников информации по объектам аналогам приведены в приложении отчета, в том числе копии сведений из базы данных Росреестра и Публичной кадастровой карты для всех используемых в расчетах аналогов. При этом в Федеральных стандартах оценки нет требований о публикации в отчетах об оценке личных данных продавцов, по указанным в тексте отчета адресам интернет ресурсов можно зайти непосредственно на страницу размещения предложений и там открыть контактные данные. Данные исследования СтатРиел содержат статьи на тему оценки, содержащие обзор основных приемов, используемых в оценке и не содержит критериев отбора аналогов для расчета величины корректировки или аналогов для расчета стоимости. Приведенный текс в исследовании является рекомендацией Ассоциации российских банков, то есть не является нормативным документом для оценки, а также из текста следует, что на рекомендуемую величину в 30% нужно ориентироваться по возможности. Использование отчета об оценке не предусматривает его применение для целей залога, следовательно, учитывать рекомендации банков при подготовке отчета не правомерно. Срок аренды объекта аналога №4 составляет 10 лет. В тексте Справочника оценщика приведены анкеты для экспертов, на основании которых потом были определены поправочные коэффициенты, относительно вида прав в анкете указано, что краткосрочная аренда – это не менее 10 лет, соответственно 10 лет и более – это долгосрочная аренда. Исходя из данных сайта Управления имущественных отношений, данных официального сайта Фонда имущества Алтайского края, на территории края в крупных городах типичный срок аренды земельных участков менее 3 лет, в малых городах менее 5 лет, в селах 10 лет, то есть для нашего субъекта срок аренды в 10 лет является долгосрочным видом аренды.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Алтекс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, р.<адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 1449726 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 июля 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 29 сентября 2021 года.