Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Феникс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (далее – ООО «Феникс») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 20 мая 2019 года и здания с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 16 мая 2019 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате налога.

Определением судьи от 21 июля 2021 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено краевое государственное бюджетное учреждение «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», в качестве заинтересованных лиц – Правительство Алтайского края и федеральное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административные ответчики управление имущественных отношений Алтайского края и КГБУ «АЦНГКО» в письменных отзывах, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, указали на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Законом Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» в соответствии с главой 30 «Налог на имущество организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается и вводится в действие на территории Алтайского края налог на имущество организаций, обязательный к уплате на территории Алтайского края.

Закон Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» определяет правовые основы применения на территории Алтайского края налога на имущество организаций (далее - налога) в части, отнесенной Налоговым кодексом Российской Федерации к ведению субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 указанного закона Алтайского края (в ред. закона Алтайского края от 28 ноября 2019 года №100-ЗС) налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем 2 пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Согласно пункту 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу, в том числе определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года №334-ФЗ).

ООО «Феникс» является собственником зданий с кадастровыми номерами ***, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость указанных зданий определена на основании акта КГБУ «АЦНГКО» от 05 марта 2020 года в размере 32518310 рублей на 20 мая 2019 года и в размере 41854378 рублей на 16 мая 2019 года соответственно.

Принадлежащие административному истцу здания включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год, утвержденный Приказом управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от 23 ноября 2020 года №43/Пр/83 (***

Таким образом, установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

В подтверждение размера рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты об оценке от 28 июня и 07 июля 2021 года *** и ***, подготовленные оценщиком ЗАО «Бизнес-эксперт» ФИО1, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости на 20 мая 2019 года составляет 16104694 рубля и на 16 мая 2019 года составляет 25461223 рубля.

Исследовав данные отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанных в них итоговых величин рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчетах цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки. При этом в отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО1 выводы отчетов подтвердил, пояснив, что датой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером *** является 16 мая 2019 года, что фактически является серединой 2-го квартала 2019 года. Формирование средних удельных цен по каждому кварталу проводится по окончании отчетного периода, то есть на дату оценки средние показатели второго квартала не могут быть рассчитаны по причине неокончания текущего квартала. В тоже время, в соответствии с пунктом 8 ФСО ***, информация о событиях произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Иными словами, в рамках требований федеральных стандартов оценки в расчетах оценщик не может использовать сведения о средней удельной цене предложения на объекты, определенные по периоду после даты оценки. В сложившихся условиях, расчет корректировки на дату проводится с использованием данных последнего периода, предваряющего оценку – для даты оценки объекта это данные по 1-му кварталу 2019 года. Определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки, произведено оценщиком в разделе 3.2 отчета. В соответствии с выводами по разделу оценщиком проведено исследование сегмента рынка, к которому относится объект оценки: коммерческая (офисно-торговая) недвижимость, расположенная в <адрес>. Дальнейшему исследованию подлежит более узкая его часть – здания и помещения административного назначения, расположенные в промышленных зонах и на окраинах <адрес>, по возможности сопоставимого масштаба. Данный вывод основан на детальном изучении количественных и качественных характеристик объекта оценки – в частности, характеристик его расположения. Таким образом, проводимые в объяснениях данные архивных объявлений не являются относящимися к рассматриваемому сегменту, так как расположены в ином наиболее дорогом, при прочих равных условиях районе <адрес>, его центральной части. Приведенные на странице 35 отчета таблица 3.2 и 47 данные о динамике среднестатистических удельных цен в ретроспективных периодах основаны на общих данных (без учета конкретных ценообразующих показателей объекта недвижимости, в частности таких важных, как расположение объекта в территориальных границах города, поэтому включают в себя и объекты, расположенные в наиболее дорогом районе города – центре. Цель приведения данной информации в отчете не установление стоимости объекта оценки, а выявление закономерности изменения средних цен во времени. В дальнейшем данная информация используется оценщиком для расчета корректировок на дату предложения. Однако она не может служить ориентиром стоимости объекта оценки. Кроме того, на странице 35 ответа оценщиком приведено замечание о том, что указанные диапазоны являются ценами предложений, а также относятся к единым объектам недвижимости – земельным участкам с существующим на нем объектом капитального строительства, как правило отдельно стоящего нежилого здания. Чем большей площади участка обладает здание, тем дороже удельный показатель его стоимости при прочих равных условиях. В соответствии с пп. «б» и «в» п.22 ФСО *** в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Критерии отбора объектов-аналогов для целей определения рыночной стоимости объекта оценки приведены оценщиком на странице 27 отчета. На их основании проведен мониторинг всех доступных источников данных с целью выявления возможных объектов-аналогов. По результатам данного исследования составлена таблица 3.1 отчета и сформирован диапазон цен предложений, отражающих реальную ценовую картину, сложившуюся на дату оценки в рассматриваемом сегменте с учетом установленных критериев отбора. Приведение ценовых данных по объектам, не удовлетворяющих обоснованным критериям отбора нарушает закрепленный ФСО *** принцип существенности и достаточности приводимой в отчете информации. В ходе проведенного отбора выявлен ряд предложений к продаже объектов с очень широким ценовым диапазоном от 3 до 46,6 тыс. рублей за 1 кв.м. При этом указанные границы интервала являются ценовыми минимумами и максимами, средняя цена предложения по объектам составляет 19,6 тыс. рублей за 1 кв.м в зависимости от расположения, площади, состава и физического состояния объекта по состоянию на дату реализации, а также комбинации ряда прочих ценообразующих факторов у каждого конкретного предлагаемого к продаже объекта. На странице 51 отчета указано, что определенное в ходе расчетов значение удельной стоимости объекта оценки 20045,05 находится в границах установленных цен в выборке рыночных данных по анализируемому сегменту, несколько выше среднего значения. Кроме того, при подборе аналогов для оценки рыночной стоимости прав на земельные участки оценщик исходит из вида использования земельного участка, подлежащего оценке, и отработанного аналогичному ему. Критерий «резко отличающийся по площади» в данном случае носит субъективный характер. Так, объект административного назначения может быть построен как на участке в 3, так и в 30 соток. Авторы источника, на который ссылается оценщик, при расчете корректировки на площадь, формируют матрицу коэффициентов масштаба для рассматриваемого сегмента. Таким образом, земельные участки, о которых идет речь в объяснениях, относятся к двум соседним группам до 0,1 га и 01,-0,3 га. По логике изложения способа использования данной матрицы коэффициентов, применение в одном расчете участков из разных групп возможно. С учетом вышеизложенного, а также того, что все земельные участки, сопоставляемые в рамках расчета относятся к сегменту участков под общественно-деловую застройку, а существующие между ними отличия скорректированы в соответствии с требованиями законодательства в области оценки – расчетным путем и/или со ссылкой на релевантный печатный источник. Отчет *** не содержит ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей, а также приводят к неоднозначному толкованию отчета. Относительно отчета ***, то датой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером *** является 20 мая 2019 года, что фактически является серединой 2-го квартала 2019 года. Формирование средних удельных цен по каждому кварталу проводится по окончании отчетного периода, то есть на дату оценки средние показатели второго квартала не могут быть рассчитаны по причине неокончания текущего квартала. В тоже время, в соответствии с пунктом 8 ФСО ***, информация о событиях произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Иными словами, в рамках требований федеральных стандартов оценки в расчетах оценщик не может использовать сведения о средней удельной цене предложения на объекты, определенные по периоду после даты оценки. В сложившихся условиях, расчет корректировки на дату проводится с использованием данных последнего периода, предваряющего оценку – для даты оценки объекта это данные по 1-му кварталу 2019 года. По тексту объявлений о продаже объектов-аналогов №*** и 2 следует, что они реализуются совместно с правами на земельные участки, на которых они расположены, что отражено в отчете об оценке при описании объектов-аналогов. Так по аналогу *** продавец указывает данные по целому земельному участку, по аналогу *** аналогичная ситуация. Данные сведения развернуто представлены в тексте отчета со всеми необходимыми пояснениями, а также копиями источников информации о них на страницах 46-47, 54-55, 63-77. Факт наличия или отсутствия улучшений на участке-аналоге рассматривается не на дату оценки, а на дату ценового предложения. Именно отсутствие строений на дату предложения к продаже оказывает влияние на формирование цены предложения по аналогу. На страницах 87-91 отчета оценщик приводит копии источников информации по участку аналогу ***, в том числе по имеющимся на нем на дату составления отчета строениям. Сам текст объявления подробно описывает характеристики участка, при этом указаний на наличие строений на нем нет. Исходя из приведенной информации, объекты капитального строительства на участке поставлены на кадастровый учет в феврале 2020 года, то есть почти через год после даты ценового предложения. Аналогичная ситуация с участком аналогом ***. При подборе аналогов для оценки рыночной стоимости прав на земельные участки оценщик исходит из вида использования земельного участка, подлежащего оценке, и отобранного аналогичному ему. Критерий «резко отличающийся по площади» в данном случае носит субъективный характер. Авторы источника, на который ссылается оценщик, при расчете корректрировки на площадь, формируют матрицу коэффициентов масштаба для рассматриваемого сегмента. Земельные участки, о которых идет речь в объяснениях, относятся к двум соседним группам до 1 га и 1-2,5 га. По логике изложения способа использования данной матрицы коэффициентов, применение в одном расчете участков из разных групп возможно. Все земельные участки, сопоставляемые в рамках расчета, относятся к сегменту участков под производственно-складскую застройку, а существующие между ними отличия скорректированы в соответствии с требованиями законодательства в области оценки – расчетным путем и/или со ссылкой на релевантный печатный источник.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчетам об оценке не влекут признания представленных административным истцом недостоверными доказательства отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных объектов недвижимости. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Феникс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 16104694 рубля по состоянию на 20 мая 2019 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 25461223 рубля по состоянию на 16 мая 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 июля 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 20 сентября 2021 года.