Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ООО «Щелкан» Тараловой И.В., действующей по доверенности б/н от 15 декабря 2015 года; представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице по Ставропольскому краю Юхновой Ю.С., действующей по доверенности № 000099/2.5/16 от 13 января 2016 года; представителей заинтересованного лица администрации муниципального образования поселка Щелкан Новоселицкого района Ставропольского края – главы администрации Ворониной С.Н., действующей на основании протокола результатов выборов и удостоверения от 17 сентября 2015 года, а также Жалыбиной О.А., действующей по доверенности б/н от 30 мая 2016 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ООО «Щелкан» (…) к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО «Щелкан» обратилось в Ставропольский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивировав его тем, что на основании договоров аренды от 26 июня 2006 года, заключенных с администрацией муниципального образования поселка Щелкан Новоселицкого района Ставропольского края (далее – администрация МО пос. Щелкан), является арендатором следующих земельных участков:

- с кадастровым номером 26:19:030501:1 площадью 5733000 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир центр пос. Щелкан. Участок находится примерно в 6,4 км от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Новоселицкий район, пос. Щелкан;

- с кадастровым номером 26:19:030504:1 площадью 1458000 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир центр пос. Щелкан. Участок находится примерно в 6,2 км от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Новоселицкий район, пос. Щелкан;

- с кадастровым номером 26:19:030404:1 площадью 735000 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир центр пос. Щелкан. Участок находится примерно в 5,6 км от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Новоселицкий район, пос. Щелкан;

- с кадастровым номером 26:19:030503:1 площадью 1476000 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир центр пос. Щелкан. Участок находится примерно в 6,8 км от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Новоселицкий район, пос. Щелкан.

21 апреля 2016 года были получены кадастровые справки, выданные Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), согласно которым кадастровая стоимость находящихся в аренде земельных участков установлена на 1 января 2015 года в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером 26:19:030504:00001 в сумме 10 610 011 рублей 80 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером 26:19:030501:0001 в сумме 41719 614 рублей 30 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером 26:19:030503:0001 в сумме 10740 999 рублей 60 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером 26:19:030404:0001 в сумме 5348 668 рублей 50 копеек.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, административный истец обратился к независимому оценщику Автономной некоммерческой организации «…» для определения рыночной стоимости земельных участков. По результатам оценки, определенной в отчете от 15 марта 2016 года № 00024, рыночная стоимость определена по состоянию на 1 января 2015 года:

- земельного участка с кадастровым номером 26:19:030504:0001 в сумме 2033 990 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 26:19:030501:0001 в сумме 7997 535 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 26:19:030503:0001 в сумме 2059 020 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 26:192:030404:0001 в сумме 1025 325 рублей.

На данный отчет об оценке истцом было получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «…» № 3371 от 24 марта 2016 года. 28 марта 2016 года ООО «Щелкан» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с соответствующим заявлением.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 апреля 2016 года заявление ООО «Щелкан» отклонено.

Административный истец считает, что как лицо, арендующее земельные участки более трех лет, имеет право на выкуп данных земельных участков в соответствии с п.п. 4 п. 3 ст. 11 Закона Ставропольского края № 21-КЗ от 12.04.2010 «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений», в связи с чем 25 марта 2016 года обратился в администрацию муниципального образования пос. Щелкан с заявлением о выкупе земельных участков. По мнению административного истца, существенное завышение размера кадастровой стоимости земельных участков влечет установление повышенной выкупной цены земельных участков и нарушение его прав.

С учетом изложенного ООО «Щелкан» просило установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером 26:19:030504:0001 в сумме 2033 990 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 26:19:030501:0001 в сумме 7997 535 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 26:19:030503:0001 в сумме 2059 020 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 26:192:030404:0001 в сумме 1025 325 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Таралова И.В. поддержала доводы административного иска и просила его удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» Юхнова Ю.С. заявленные требования не признала и просила в удовлетворении административного иска отказать.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования поселка Щелкан Жалыбина О.А. просила в удовлетворении административного иска отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости арендуемых земельных участков является необоснованным. Кроме того, арендная плата за используемые ООО «Щелкан» земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определена по результатам торгов и изменение кадастровой стоимости не влияет на сумму арендной платы. ООО «Щелкан» ненадлежаще использует земельные участки, нарушает условия договоров аренды, несвоевременно вносит арендную плату, о чем свидетельствуют решения арбитражного суда о взыскании задолженности по арендной плате. На протяжении 2015-2015 г.г. органом местного самоуправления принимаются меры по расторжению данных договоров аренды. В настоящее время в производстве Арбитражного суда Ставропольского края находится дело по иску администрации поселка Щелкан о расторжении данных договоров. Действительно, административный истец подавал заявление о выкупе земельных участков, однако 30 марта 2016 года решением администрации в этом ему отказано.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования поселка Щелкан Воронина С.Н. поддержала вышеуказанную позицию, дав по существу аналогичные пояснения.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте слушания дела в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении слушания дела не представил.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в письменном отзыве просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, уведомленных должным образом и своевременно о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Так, в соответствии с пунктом 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, законодателем предусмотрено две модели определения кадастровой стоимости земельных участков: путем проведения государственной массовой оценки земли и путем определения рыночной стоимости применительно к индивидуальному земельному участку.

Определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 6-8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться:

арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;

если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме;

лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, результаты кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить арендатор земельного участка, если арендная плата такого участка исчисляется из его кадастровой стоимости, и лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется из его кадастровой стоимости.

Из материалов административного дела следует, что на основании результатов аукциона 26 июня 2006 года администрацией муниципального образования поселка Щелкан были предоставлены в аренду ООО «Щелкан» сроком с 20 июля 2006 года по 19 июля 2016 года земельные участки, характеристики которых приведенные в описательной части настоящего решения (л.д. 27-38).

По условиям договоров аренды от 26 июня 2006 года размер арендной платы не зависит от величины кадастровой стоимости земельных участков, поскольку определен по результатам аукциона и с момента заключения договоров аренды не изменялся.

Таким образом, размер арендной платы не зависит от их кадастровой стоимости, что исключает право истца на оспаривание кадастровой оценки по данному основанию.

Кроме того, ООО «Щелкан» сослалось на то, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают его права и обязанности, поскольку общество имеет право на их выкуп в соответствии с п.п. 4 п. 3 ст. 11 Закона Ставропольского края № 21-КЗ от 12.04.2010 «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений».

Вместе с тем, в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» приведен исчерпывающий перечень лиц, имеющих исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, однако таковым лицом административный истец не является.

Как следует из представленных кадастровых паспортов и договоров аренды, арендуемые ООО «Щелкан» земельные участки относятся к категориям земель сельскохозяйственного назначения, используемых под пашни. Сведений о том, что на них имеются объекты недвижимости, зарегистрированные за ООО «Щелкан» в установленном законом порядке, материалы административного дела не содержат.

ООО «Щелкан» не входит также и в перечень лиц, имеющихся право на покупку земельных участков, указанных в Федеральном законе № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

При таких обстоятельствах административный истец, не имея исключительного права на приобретение арендуемых им земельных участков в силу прямого указания закона, не является лицом, чьи права и обязанности затрагивает их кадастровая стоимость.

Довод административного истца о намерении выкупить земельные участки также не является обстоятельством, при котором его права и обязанности находились в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков, поскольку не подтверждает исключительного права истца на их приобретение. Более того, все стороны по делу не оспаривали того факта, что 30 марта 2016 года в выкупе земельных участков ООО «Щелкан» отказано.

Довод административного истца о наличии права на выкуп в силу подпункта 4 пункта 3 статьи 11 Закона Ставропольского края № 21-КЗ от 12.04.2010 «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» является несостоятельным, поскольку данная норма не предусматривает прав граждан или юридических лиц на приобретение в собственность или аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а устанавливает лишь размер выкупной цены.

Кроме того, ссылка истца на положения Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», дающих, по его мнению, право на выкуп, также подлежит критической оценке.

В силу пункта 4 статьи 10 указанного Закона гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Из содержания данной нормы материального права не следует, что ООО «Щелкан» наделено исключительным правом на выкуп данных земельных участков и, помимо этого, не освобождает лицо, претендующее на приобретение в собственность или аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, от обязанности доказывания его надлежащего использования.

Вместе с тем, соответствующий довод истца о надлежащем использовании земельных участков опровергается решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19 апреля 2016 года по делу № А63-15358/2015 о том, что за период с 1 января 2015 года по 10 марта 2016 года с ООО «Щелкан» в пользу администрации муниципального образования поселка Щелкан взыскана задолженность по арендной плате за используемые земельные участки, являющиеся предметом настоящего спора и определением Арбитражного суда Ставропольского края от 15 мая 2016 года по делу № А63-5229/2016 о нахождении в производстве данного суда дела о расторжении указанных договоров аренды.

Данные судебные акты получены с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (официальный сайт «Электронное правосудие. Картотека арбитражных дел «http://kad.arbitr.ru/»), находящихся в общем доступе, которые в силу статьи 70 КАС РФ могут быть использованы в качестве доказательства по делу.

С учетом совокупности установленных обстоятельств по делу, применительно к положениям статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в удовлетворении административного искового заявления следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Ставропольский краевой суд

решил:

в удовлетворении административного иска ООО «Щелкан» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 7 июня 2016 года.

Судья В.В. Песоцкий