Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО6 к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

ФИО1 и ФИО6 обратились в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером №, общей площадью 33 883 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 7094 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов культуры, расположенного относительно ориентира по адресу: <адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, затрагивает права административных истцов как собственников земельных участков, поскольку размер земельного налога исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.

Просили суд установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № в размере равном их рыночной стоимости 8640165 рублей и 2114 012 рублей соответственно.

ФИО1, ФИО6 в судебное заседание не явились, доверив представление своих интересов ФИО7 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ), который в судебном заседание на основании проведенной по делу судебной экспертизы изменил предмет иска и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной – 7590000 рублей, с кадастровым номером № – 1823000 рублей.

Представитель административного ответчика – департамента государственного имущества Пензенской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменном заявлении возражал против удовлетворения заявленных требований, не согласилась с выводами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта существенно занижена, в связи с чем просил назначить повторную экспертизу.

Представитель административного ответчика - ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО10 (доверенность от 23 марта 2020 г.) с административным иском не согласилась, полагая что заключение эксперта ФИО11 о величине рыночной стоимости земельных участков является необоснованным.

Представители заинтересованных лиц - управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации г. Кузнецка Пензенской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Заинтересованные лица ФИО12, ФИО15, ФИО16, ФИО21 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены, о причинах неявки суд не известили.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 33 883 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3 (доля в праве 16881/33883), ФИО4 (доля в праве 40/33883), ФИО13 (доля в праве 40/33883), ФИО14 (доля в праве 40/33883), ФИО2 (доля в праве 16842/33883), ФИО5 (доля в праве 40/33883), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23 марта 2020 г. № (т.1, л.д. 110-114).

Также на праве общей долевой собственности административным истцам (доля в праве по 1/2 у каждого) принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7 094 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов культуры, расположенного относительно ориентира по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23 марта 2020 г. № (т.1, л.д.107-109).

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Как сособственники земельных участков административные истцы несут обязанность по уплате земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости, следовательно, они вправе оспаривать их кадастровую стоимость.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № утверждена приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» и составляет по состоянию на 1 января 2018 г. 14 321 327,61 рубля и 9 864 490,76 рубля соответственно. Сведения об указанной кадастровой стоимости земельных участков внесены в ЕГРН 1 января 2019 г. (т.1, л.д. 6, 7).

Согласно данным выпискам, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названных земельных участков, является 1 января 2018 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельных участков административный истец представил отчет от 27 февраля 2020 г. №, подготовленный оценщиком ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» ФИО8, согласно которому рыночная стоимость земельных участков на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ составила: с кадастровым номером № – 8640165 рублей, с кадастровым номером № – 2114012 рублей (т.1, л.д. 16-85).

В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО9 По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО9 от 8 мая 2020 г. №, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г. составила: с кадастровым номером № – 7590000 рублей, с кадастровым номером № – 1823000 рублей (т.2, л.д. 2-61).

Проанализировав заключение эксперта ФИО19., заслушав её пояснения в судебном заседании, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО17 составившая вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.

Суд не может согласиться с возражениями ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о том, что эксперт ФИО18 применяя сравнительный подход при оценке земельного участка с кадастровым номером №, имеющего вид разрешенного использования для размещения объектов культуры, необоснованно отнесла его к сегменту рынка земельных участков под индустриальную застройку.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Основой оценки рыночной стоимости недвижимости является анализ наиболее эффективного его использования, которое соответствует его наибольшей стоимости, физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано (пункты 12-13 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО №7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611).

Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Вместе с тем, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО № 7).

Решение об отнесении земельного участка с кадастровым номером № к рынку земельных участков под индустриальную застройку (для размещения производственно-складской недвижимости) принято экспертом ФИО9 на основании данных осмотра здания, расположенного на этом земельном участке. Как следует из экспертного заключения (т.2, л.д.16) здание дома культуры на указанном ранее земельном участке используется для размещения производства мебели и находится в зоне размещения объектов производственного назначения.

В судебном заседании эксперт ФИО9 пояснила, что зона жилой застройки, на которую ссылается административный ответчик в возражениях на иск, находится на удалении от оцениваемого объекта. Перспективы размещения на оцениваемом земельном участке объекта культуры нет, поскольку это потребует значительных неоправданных вложений.

Таким образом, отнесение земельного участка с кадастровым номером № к рынку земельных участков под индустриальную застройку (для размещения производственно-складской недвижимости) принято экспертом ФИО9 в соответствии с требованиями пункт 20 ФСО № 7.

Также суд не может согласиться с доводами ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о том, что в качестве объектов-аналогов не могли быть использованы земельный участки № 1 и № 2 (т.2, л.д.41, 43), которые не сопоставимы по площади с оцениваемыми земельными участками.

Федеральные стандарты оценки не содержат запрета на использование в качестве объектов-аналогов при оценке сравнительным подходом земельных участков, значительно отличающихся по площади от оцениваемых объектов. Различия в площади оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов сглаживаются путем применения корректировок.

В экспертном заключении экспертом ФИО20 применены корректировки на площадь в отношении объектов-аналогов в целях сглаживания их различий с объектами оценки (т.2, л.д.41, 44), которые содержаться в таблице 21 «Справочника оценщика недвижимости – 2017. Земельные участки» под редакцией ФИО22.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые могли бы повлечь искажение величины рыночной стоимости спорного земельного участка при проведении судебной экспертизы, судом не установлено, в связи с чем, отсутствуют основания для признания данного доказательства недопустимым (статья 61 КАС РФ).

Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.

Назначение повторной экспертизы лишь в целях получения иной оценки спорных объектов недвижимости не допустимо.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г. составляет: с кадастровым номером № – 7590000 рублей, с кадастровым номером № – 1823000 рублей

С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от 8 мая 2020 г. №, т.е. в размере – 7590000 рублей и 1823000 рублей соответственно.

Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.

При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административных истцов с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков является 16 марта 2020 г. – дата подачи настоящего административного искового заявления в суд.

В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.

Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельных участков не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.

По настоящему делу по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельных участков, производство которой было поручено экспертам ООО «Центр Бизнес-планирования».

Согласно счету и смете затрат ООО «Центр Бизнес-планирования» стоимость проведения экспертизы составила <данные изъяты> рублей (т.2, л.д.63-64).

Счет, выставленный департаменту государственного имущества Пензенской области, за производство экспертизы не оплачен.

Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.

В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.

Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П) судебные расходы взыскивается с ответчика только в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная департаментом государственного имущества Пензенской области, превышает определенную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость более чем в 5 раз, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № превышает действующую кадастровую стоимость почти в два раза.

Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что повлекло нарушение прав административных истцов как плательщиков земельного налога.

Установленное судом обстоятельство является основанием для взыскания с департамента государственного имущества Пензенской области расходов по оплате экспертизы в пользу ООО «Центр Бизнес-планирования».

Кроме того, в соответствии со статьей 111 КАС РФ с департамента государственного имущества Пензенской области в пользу в пользу административных истцов взыскиваются судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей каждому, согласно чек-ордерам от 10 марта 2020 г. (т.1, л.д.2-3).

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО2 и ФИО6 к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 33 883 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, з/у 86 Г по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости – 7590000 (семь миллионов пятьсот девяносто тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7 094 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов культуры, расположенного относительно ориентира по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости – 1823000 (один миллион восемьсот двадцать три тысячи) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 16 марта 2020 г.

Взыскать с департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр Бизнес-планирования» расходы по проведению экспертизы в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.

Взыскать с департамента государственного имущества Пензенской области расходы по уплате государственной пошлины в пользу ФИО6 в размере <данные изъяты> рублей, в пользу ФИО1 в сумме <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 6 июля 2020 г.

Судья Е.А. Мартынова