Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-157/2016 по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что она является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Право собственности на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано за ФИО4 в установленном законом порядке.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. №610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области.

Согласно кадастровой справке, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 01.01.2013 г. и составляет 9 414 282, 50 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше земельного участка, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришла к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости данного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть, на 01.01.2013 г.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № № г. по состоянию на 01.01.2013 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 186 393 руб.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № № г. <данные изъяты>» о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО4, с учетом уточнений, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2013 г. в размере его рыночной стоимости - 2 186 393 руб., а также обязать ФГБУ «ФКП «Росреестра по Самарской области» внести в ГКН соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости данного земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта на основании отчета об оценке.

Иные лица, участвующие в деле - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области, Администрация г.о. Самара, ООО «НПО «Азимут», Управление Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав пояснения представителя административного истца, показания оценщика ФИО2. и эксперта ФИО3., изучив материалы дела, суд считает требование ФИО4 подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года закреплено понятие рыночной стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ФИО4 на основании договора дарения от 03.02.2009 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Право собственности ФИО4 на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 249 об.), выданного повторно взамен свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ г.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 28.11.2002 г.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 по состоянию на 01.01.2013 года, составляет 9 414 282,50 руб.

На основании распоряжения заместителя Главы г.о. Самара – Главы Администрации Промышленного района г.о. Самара №5 от 26.10.2015 г. нежилому строению и земельному участку, принадлежащим гражданке ФИО4, присвоен адрес: <адрес>

Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, пришла к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости данного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «<данные изъяты>» № № г., согласно которого, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года составляет 2 186 393 руб.

№ г. <данные изъяты>» дано положительное заключение N № о соответствии вышеуказанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости спорного земельного участка с учетом возражений Администрации г.о. Самара относительно достоверности представленного отчета, судом по ходатайству указанного заинтересованного лица была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. Проведение экспертизы было поручено ООО «<данные изъяты>», согласно заключению которого №№ года рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2013 года составляет 3 113 635 рублей.

Представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, с результатами указанного экспертного заключения не согласилась, представила возражения на данное заключение.

В целях проверки доводов представителя административного истца в судебном заседании были допрошены оценщик ООО «<данные изъяты>» ФИО2. и эксперт ООО «<данные изъяты>» ФИО3.

Оценщик ФИО2. пояснила суду, что с целью анализа достаточности и достоверности информации о количественных и качественных характеристиках объекта оценки ею был произведен осмотр спорного земельного участка. В процессе осмотра было установлено, что текущее использование земельного участка не совпадает с разрешенным, а именно: по документам на участке расположен гараж, фактически земельный участок используется под производственно-хозяйственную деятельность. На данном участке находится склад. Объект оценки обеспечен коммуникациями, что отражено в таблице 8.3 в разделе 8.4 на стр.29 (об.) отчета. Определены факторы, положительно влияющие на коммерческую привлекательность объекта – его площадь, которая составляет 1 750,00 кв.м. Факторы, отрицательно влияющие на коммерческую привлекательность объекта – местонахождение (объект оценки находится в промышленной зоне), транспортная доступность затрудненная (земельный участок находится на пересечении внутриквартальных улиц), основное локальное окружение составляют объекты промышленно-складского назначения. Из чего был сделан вывод, что коммерческая привлекательность объекта низкая, поскольку присутствуют в основном отрицательные факторы. Был проанализирован рынок земельных участков аналогичного назначения на основе сведений о продаже земельных участков на торгах. При выборе объектов-аналогов использовались данные рынка опубликованные в журнале «Зеленая площадь». Основная масса земельных участков аналогичного назначения находится в <адрес> районах г. Самары. В таблице 9.4 на стр. 45-46 отчета представлены данные по предложениям к продаже 8 земельных участков в Советском и Промышленном районах г. Самары, расположенных в пром.зоне. Диапазон цен составил от 1 000 до 1 666 руб. кв./м. Впоследствии была сформирована вторичная выборка, были исключены аналоги, у которых ценообразующие параметры отличались от объекта оценки. Методом сравнения продаж, последовательно вводя корректировки, была получена рыночная стоимость земельного участка. Была применена скидка на торг по справочнику ФИО5, корректировка на площадь, транспортную доступность и местоположение. При анализе потенциал «местоположение» она исходила из месторасположения объектов-аналогов нежилых зданий, расположенных в г. Самара, стр. 50,51 отчета. Было установлено, что наиболее вероятным значением степени влияния данного фактора на стоимость является 15%. В итоге получена стоимость земельного участка в размере 1 249,37 руб. кв.м./м. Оснований не доверять показаниям оценщика ФИО2 у суда не имеется, ее показания последовательны, логичны, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, стаж работы по специальности 12 лет, является членом <данные изъяты>», предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3. выводы, сделанные в своем экспертом заключении, поддержал и пояснил, что в процессе осмотра объекта оценки им было установлено, что по документам на земельном участке расположен гараж, фактически на данном участке находится нежилое административно-производственное здание, преобладает доля производственно-складских помещений. Расчет стоимости спорного объекта был произведен методом процентных поправок (метод прямого сравнения продаж). При отборе объектов-аналогов он использовал сведения базы данных информационной системы «<данные изъяты>». Отобраны 5 объектов-аналогов наиболее схожих с объектом оценки, расположенные в <адрес> районах г. Самары с видом разрешенного использования земельных участков под производство, склады и бизнес. Действительно, объекты-аналоги находятся на первой линии, а объект оценки внутри квартала на второй линии, дорога, ведущая к объекту оценки, заасфальтирована частично. Таким образом, транспортная доступность к земельному участку затруднена, но корректировки на это он не вводил, поскольку полагает, что для участков, используемых под производственную деятельность доступность не важна. При расчетах для определения корректировки на местоположение был использован анализ рынка жилой недвижимости (квартир). Данная корректировка составила 4,2%.

В соответствии с положениями ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе, путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов, электронные документы.

Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Статья 61 КАС РФ устанавливает, что доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 1 статьи 20 указанного Федерального закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 297 утвержден федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)". Данным федеральным стандартом оценки определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с п. 23 ФСО N 1 оценщик должен осуществить сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, и изучить основные количественные и качественные характеристики объекта оценки. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного ООО «<данные изъяты>» № № г. и заключения эксперта ООО «<данные изъяты>» №№ г. видно, что и оценщиком и экспертом стоимость земельного участка определялась с помощью сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.10 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 1)".

Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, согласно которым при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения (раздел 3). Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, местоположения и влияния внешних факторов (раздел 2).

Таким образом, как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является целевое назначение, разрешенное использование земель, местоположение и влияние внешних факторов.

Судом установлено, что объектом оценки является земельный участок, используемый под производственно-складскую деятельность.

Вместе с тем, производя корректировку на местоположение, эксперт рассчитал ее на основании данных, представленных Поволжским центром развития о средней стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости (стр.39 заключения), что, безусловно, повлечет увеличение рыночной стоимости земельного участка используемого под производственно-складскую деятельность. При этом, жилой недвижимости на земельном участке, являющимся объектом оценки, не имеется.

Кроме того, установлено, что транспортная доступность к объекту оценки затруднена, в отличие от объектов-аналогов, расположенных на первой линии, но корректировки экспертом на данный ценообразующий фактор не вводились.

Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.

В связи с вышеизложенным суд считает, что информация, использованная экспертом при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что в основу решения суда следует положить отчет об оценке, поскольку отсутствуют доказательства того, что он не соответствует требованиям ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Кроме того, соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждается положительным экспертным заключением № № г. <данные изъяты>».

Заинтересованное лицо- Администрация г.о. Самара воспользовалось своим правом на представление доказательств в опровержение заявленных требований, в связи с чем, по ее ходатайству судом назначена судебная экспертиза. Вместе с тем, полученное заключение эксперта не может быть положено в основу решения суда, поскольку указанное заключение эксперта не соответствует принципу относимости и допустимости доказательств.

При этом, ходатайств о назначении по делу повторной судебной экспертизы сторонами не заявлено, иные доказательства по делу не представлены.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>» № № г. в размере 2 186 393 руб., а требования ФИО4 в указанной части удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

При этом датой обращения ФИО4 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату направления административного искового заявления по почте в суд – 30.12.2015 г.

Вместе с тем суд полагает, что оснований для удовлетворения требований ФИО4 об обязании административного ответчика внести изменения в ГКН об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 2 186 393 руб. не имеется.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости вносятся в ГКН на основании решения суда в силу прямого указания закона, и принятие дополнительного решения об обязании внести такие сведения не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования ФИО4 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2 186 393 рубля.

В удовлетворении остальной части административного иска – отказать.

Датой обращения ФИО4 в суд считать - 30.12.2015 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15.07.2016 г.

Судья: Ласковская С.Н.