Гражданский кодекс часть 1

административное дело № 3а-499/2018 по административному исковому заявлению Казачек Л.Е., Поляничко Т.И. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием представителя Поляничко Т.И. по доверенности адвоката Казачка О.Г.,

у с т а н о в и л:

Казачек Л.Е. и Поляничко Т.И. обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 781,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июля 2015 года в размере 18 887 715 рублей.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются собственниками названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты их права и обязанности как плательщиков налога на имущество.

В судебном заседании представитель Поляничко Т.И. по доверенности адвокат Казачек О.Г. поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административный истец Казачек Л.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация г.о. Самары, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административными истцами требования, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, что Казачек Л.Е. и Поляничко Т.И. на праве общей долевой собственности, доля в праве каждого ?, принадлежит нежилое помещение, №, площадью 781,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 6 июля 2015 года 31 850 632,06 рубля.

В силу положений статьи 1 Закона Самарской области «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» от 10 ноября 2014 года № 107-ГД, административные истцы уплачивают налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого помещения и считая свои права нарушенными, Казачек Л.Е., Поляничко Т.И. обратились в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований Казачек Л.Е., Поляничко Т.И. представили отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 22 декабря 2017 года, оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза собственности» ФИО1, являющейся членом Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО».

Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 6 июля 2015 года в размере 18 887 715 рублей без учета НДС.

Исследовав отчёт об оценке, суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с требованиями федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование: 1 этаж – торговое, подвал – складское.

Исследование объекта недвижимости производилось доходным и сравнительным подходами. От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался.

В связи с тем, что право на земельный участок не оформлено, то в отчете оценщиком произведен расчет права аренды земельного участка, который составил 2 327 664,92 руб.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод нормировки и метод иерархии. Для реализации метода иерархий качественные характеристики по ценообразующим факторам были приведены в количественные показатели. Сравнение объектов-аналогов и объекта оценки между собой по выбранным ценообразующим факторам производилось по шкале интенсивности от 1 до 9.

Данные об объектах-аналогах получены оценщиком из информационной системы «Центр». В результате калибровки были использованы 5 объектов-аналогов, наиболее близкие по своим ценообразующим параметрам к объекту оценки /местоположение, расположение, нахождение на первой линии, площадь, назначение/.

Оценщик рассчитал стоимость объекта в рамках сравнительного подхода в размере 28 039 174 руб. Для сравнительного подхода был присвоен весовой коэффициент 0,5.

В рамках доходного подхода оценщик применил метод капитализации доходов. Поскольку спорное помещение состоит из помещений первого этажа и подвала, имеющие разное техническое состояние и текущее использование, расчет производился отдельно для помещений первого этажа и отдельно для помещений подвала.

Арендная ставка за пользование помещением была рассчитана методом нормировки и методом иерархии и составила 225 215 рублей в месяц.

В рамках доходного подхода оценщиком были рассчитаны: действительный валовый доход, потери от незанятости – 10%, операционные расходы, переменные затраты, определен коэффициент капитализации.

Величина рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода определена в размере 25 244 239,75 рублей. Для доходного подхода был присвоен удельный весовой коэффициент 0,5.

В ходе согласования полученных результатов оценщиком была определена величина рыночной стоимости нежилого помещения, составляющая 22 287 503,81 рублей, а без учета НДС округленно - 18 887 715 рублей

Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчёту об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июля 2015 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого помещения равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июля 2015 года в размере 18 887 715 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 28 декабря 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Казачек Л.Е., Поляничко Т.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 781,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июля 2015 года в размере 18 887 715 рублей.

Датой обращения Казачек Л.Е., Поляничко Т.И. в суд считать 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина