Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Государственному бюджетному учреждению «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Брянский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, указывая, что ей на праве собственности принадлежит объект недвижимости – назначение: нежилое здание, наименование: административное здание, количество этажей, 3, в том числе подземных 1, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> 2 349,9 кв.м.

Полагает, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости и влечет нарушение ее прав, как плательщика налогов, в связи с чем, просит суд с учетом уточнения исковых требований установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 г. в размере 13 845 700 руб. на основании отчета об оценке № 2009/142 от 30 сентября 2020 г., выполненного ООО «Компания Лагарт».

Представитель административного истца ФИО4 по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, просил назначить по делу повторную экспертизу.

Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО2 в судебном заседании полагала требования ФИО3 подлежащими частичному удовлетворению и установлению кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости установленной заключением эксперта АНО «Независимая коллегия экспертов» в размере 33 606 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г. Возражала против назначения повторной экспертизы в виду отсутствия к тому правовых оснований.

Представители административных ответчиков Управление Росреестра по Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», представители заинтересованных лиц: ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал в Брянской области, Брянской городской администрации в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли.

В материалах дела имеется отзыв на иск Управления Росреестра по Брянской области, из которого следует, что Управление не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но возражает против удовлетворения иска, поскольку установление кадастровой стоимости в размере заявленной рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области.

Из имеющегося в материалах дела отзыва на иск ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» следует, что заявленная административным истцом рыночная стоимость не соответствует действительности, идентичный объект недвижимости на открытом рынке по данной стоимости приобрести невозможно. Право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости не оспаривает.

Представителем административного ответчика – Управления Росреестра по Брянской области представлены возражения на административный иск, согласно которым Управление считает себя ненадлежащим ответчиком по делу. По существу иска не возражает, так как заявленные требования сводятся к реализации права в судебном порядке на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Данное право, а также представленные административным истцом документы Управлением не оспариваются, заявлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области указано на то, что права и обязанности Филиала не могут быть затронуты при разрешении административного дела. Право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) Филиал не оспаривает, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия его представителя.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в рассмотрении дела о времени и месте судебного заседания по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, в соответствии с ч.2 ст. 150, ч. 4 ст.247 КАС РФ, дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 03 июля 2016г. №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон №237-Ф3).

Исходя из положений указанного Федерального закона понятие кадастровая стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.ст. 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 3).

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п.7 ст.22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-Ф3).

Пользуясь предоставленным ст.22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-Ф3 правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Из материалов дела следует, что ФИО3 является собственником объекта недвижимости - нежилого здания, наименование: административное здание, количество этажей, 3, в том числе подземных 1, площадью 2 349,9 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, расположенного на территории Брянской области утверждены приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 г. №1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области».

В отношении спорного объекта недвижимости утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2019 г. в размере 65 276 955, 64 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 сентября 2020г.

В силу положений ст. ст. 400 и 401 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 402 НК РФ, налоговая база налога на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, признаваемого объектом налогообложения.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженных в абз.6 п.6 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», истец, являясь плательщиком налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, вправе оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего объекта.

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (ст. 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с ч.1 ст. 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости капитального строительства - административное здание с кадастровым номером № № 2009/142 от 30 сентября 2020 г., выполненный ООО «компания Лагарт», согласно которому размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 13 845 700 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п.20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета по ходатайству сторон определением Брянского областного суда от 07декабря 2020 г. судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Автономной Некоммерческой Организации «Независимая Коллегия Экспертов», эксперту ФИО5

Согласно заключению эксперта АНО «Независимая Коллегия Экспертов» № 117-21 от 09 апреля 2021 г. отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 2009/142 от 30 сентября 2020 г., выполненный ООО «Компания Лагарт», не соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

В связи с чем, экспертом ФИО5 была определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 г. составившая 33 606 000 руб.

В силу ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Представитель административного истца ФИО3 по доверенности ФИО1 выразил несогласие с заключением судебной оценочной экспертизы, представил суду рецензию на заключение эксперта, просил назначить повторную экспертизу, указывая на то, что в заключении экспертом вводятся повышающие корректировки на местоположение объектов, не применяется корректировка на локальное местонахождение объектов; эксперт в своем заключении полагает, что расположение приведенных аналогов объектов хуже, чем у объекта оценки; объекты располагаются в жилой зоне в непосредственной близости от жилых многоэтажных многоквартирных домов, в то время как объект оценки расположен на окраине населенного пункта в промышленной зоне и удален от МКД.

В судебном заседании, в опровержение приведенных представителем административного истца ФИО1 замечаний, был допрошен эксперт ФИО5, проводившая судебную оценочную экспертизу и подтвердившая выводы экспертного заключения, которая показала, что в качестве основного критерия глобального местоположения экспертом принимался фактор «статус населенного пункта». Объект исследования расположен в поселке Белые Берега являющегося поселком городского типа в Брянской области России, в составе городского округа город Брянск (Фокинский район), крупнейший из населенных пунктов Брянской области, находящийся в подчинении Фокинского района г. Брянска, в связи с чем, территория исследования была расширена до Фокинского района г. Брянска. Образцы для исследования относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка (объекты торгово-офисного назначения), в связи с чем, ценообразование по каждому из указанных факторов является единообразным, что полностью удовлетворяет требованиям пп. «б» п. 22 ФСО №7 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. Применение в исследовании фактора сравнения «местоположение в пределах города» обосновано тем, что р.п. Белые Берега входит в состав городского округа города Брянск (Фокинский район), а объект исследования и все образцы для исследования размещены в г.Брянск, в связи с этим поправки на глобальное местоположение не требуются и не применялись. Объект исследования и все образцы для исследования являются объектами капитального строительства торгово-офисного назначения. При рассмотрении фактора сравнения «статус населенного пункта», «местоположение в пределах города» эксперт использовал Справочник оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», Нижний Новгород, 2018 год, под редакцией ФИО6 стр. 134, который не является равнозначный справочнику ФИО6 «Земельные участки», как указал рецензент. Объект исследования расположен в окружении промышленных объектов и отнесен при исследовании к типовой зоне «Районы вокруг крупных промпредприятий» (коэффициент отношения - 0,63), а также дороги районного значения - улицы Белобережской, в связи с чем, отнесен к типовой зоне «Районы крупных автомагистралей города». Образцы для исследования № 10 и № 11 расположены в окружении промышленных объектов и отнесены к типовой зоне «Районы вокруг крупных промпредприятий» (коэффициент отношения - 0,63). Образец для исследования №13 расположен в окружении жилой застройки, в связи с чем, отнесен к типовой зоне «Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки», коэффициент принят в среднем значении - 0,74. Применение корректировки по фактору сравнения «близость к остановкам общественного транспорта» обосновывается тем, что согласно информации, указанной в Справочнике оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», Нижний Новгород, 2018 год, под редакцией ФИО6 на стр. 151 - «остановка общественного транспорта является локальным центром активности, местом концентрации пешеходных и транспортных потоков. Если мы говорим об объектах коммерческого назначения, то близость к остановкам общественного транспорта - характеризует объект оценки с точки зрения удобства его посещения клиентами или работниками, не имеющих личного транспорта». Дорогой соединяющей р.п. Белые Берега, является дорога районного значения 15К-231. Улица Белобережская, улица Коминтерна и улица Пролетарская, являются основными магистралями р.п. Белые Берега, следовательно, обладают высоким пешеходным и транспортным потоком. В виду недостаточного количества рыночной информации об одновременной продаже и сдаче в аренду торговой и офисной недвижимости, рыночная стоимость определялась методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода. Было отобрано три образца для исследования, относящиеся к одному сегменту рынка с объектом исследования и по которым имеется наиболее подробная информация по ценообразующим факторам (местоположению, назначению, площади и пр.). Ставка капитализации принята по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. На стр. 15 экспертного заключения отражено, что рынок объекта исследования является активным. Ставка капитализации, рассчитанная на стр. 21 принадлежит диапазону офисно-торговых объектов свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости.

Таким образом, эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем, отсутствуют предусмотренные ч.2 ст. 83 КАС РФ основания для назначения повторной судебной оценочной экспертизы. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ.

Рецензия специалиста №17 ООО «А-Класс» по экспертному заключению АНО «Независимая Коллегия Экспертов, предоставленная представителем административного истца, судом не признается надлежащим доказательством, поскольку подготовивший ее эксперт к участию в деле не привлекался, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не предупреждался.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Недостатки отчета об оценке, установленные экспертом при проведении судебной оценочной экспертизы, объективно свидетельствуют о несоответствии отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и подтверждают невозможность их использования для целей пересмотра результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-Ф3, суд находит, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта.

Рассматривая доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу суд приходит к следующему.

В соответствии с п.7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 г. №457 установлено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1).

Согласно положениям КАС РФ круг лиц, участвующих в деле, определяет административный истец в административном исковом заявлении. Процессуальное положение Управления Росреестра по Брянской области в качестве административного ответчика было определено административным истцом, и данное обстоятельство не повлекло за собой нарушение прав и охраняемых интересов Управления Росреестра по Брянской области, не устанавливает его вины, не возлагает на него какой-либо материальной ответственности или обязанности.

Согласно разъяснениям, данным в п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015г. № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов административного дела следует, что ФИО3 обратилась в суд с административным иском 12 октября 2020 г.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 г.:

- нежилого здания, наименование: административное здание, количество этажей, 3, в том числе подземных 1, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 2 349,9 кв.м. в размере 33 606 000 рублей.

В удовлетворении остальной части административного иска ФИО3 отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 октября 2020 г. - дату подачи административного искового заявления в суд.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 августа 2021 года.

Председательствующий

судья Брянского областного суда С.В. Катасонова