Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-617/20 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих на праве собственности объектов недвижимости (земельных участков). Просил установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года и 25 сентября 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные исковые требования, просил суд в случае отказа в удовлетворении требования в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0040211:1148 согласно Отчета об оценке № 2019-01/63 от 26 июня 2019 года, не изменять его кадастровую стоимость в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы. Указал на несогласие с выводами судебной экспертизы, представил рецензионное исследование, выполненное АНО содействия и развития судебно-экспертной деятельности «Центральный научно-исследовательский институт судебной экспертизы».

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, решение оставил на усмотрение суда.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание также не явился, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя. Согласился с экспертным заключением.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав представителя административного истца, показания эксперта ФИО2, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, а именно, земельные участки:

с кадастровым номером 50:09:0040211:1118, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 171 146 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1119, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 150 498 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1120, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 106 972 кв.м. расположенного по адресу: <данные изъяты>;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1121, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 147 129 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1124, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 1 776 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1126, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 41 026 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1148, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 170 328 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>.

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из их кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно которому рыночная стоимость земельных участков:

с кадастровым номером 50:09:0040211:1118 составляет 2 574 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1119 составляет 28 644 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1120 составляет 20 360 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1121 составляет 28 003 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1124 составляет 409 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1126 составляет 808 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1148 составляет по состоянию на 25.09.2018 года 33 681 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Общества с ограниченной ответственностью «Объективная оценка» эксперту ФИО2.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанных выше объектов недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельных участков:

с кадастровым номером 50:09:0040211:1118 по состоянию на 01 января 2018 года составляет 76 711 998 рублей;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1119 по состоянию на 01 января 2018 года составляет 68 576 336 рублей;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1120 по состоянию на 01 января 2018 года составляет 50 920 308 рублей;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1121 по состоянию на 01 января 2018 года составляет 67 235 770 рублей;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1124 по состоянию на 01 января 2018 года составляет 1 177 932 рублей;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1126 по состоянию на 01 января 2018 года составляет 22 077 764 рублей;

с кадастровым номером 50:09:0040211:1148 составляет по состоянию на 25.09.2018 года 71 285 243 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, в связи с чем в удовлетворении требований ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной на основании Отчета об оценке 3 2019-01/63 от 26 июня 2019 года надлежит отказать.

Определяя величину рыночной стоимости объектов оценки, эксперт обосновал выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, ходатайств о назначении повторной экспертизы, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорных земельных участков.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки 8 лет, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 подтвердил свое заключение и опроверг выводы рецензионного исследования, представленного представителем административного истца.

Так, эксперт пояснил, что в задачу эксперта входит определить рыночную стоимость объекта исследования на основании данных материалов дела. Утверждение рецензента о том, что объектом исследования в рамках экспертизы являются не материалы дела, а отчет и рыночная стоимость объектов недвижимого имущества несостоятельно, ввиду того, что в статье 82 КАС РФ и в статье 25 №73-Ф3 отсутствует информация. На стр.2-3 заключения указана исчерпывающая информация об эксперте, проводимом экспертизу. Экспертом на стр. 10-13 заключения приведено обоснование выводов по вопросу №1, поставленному перед экспертом, далее по тексту заключения на стр. 108-110 представлено обоснование и вывод по вопросу №2.

Рецензенту в рамках исследования не были предоставлены отчеты №2019-01/63 от 26 июня 2019 года и №2019-01/63/1 от 27 августа 2019 года об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр поддержки бизнеса», являющийся объектом исследования по первому вопросу суда. На стр. 47-48 Отчета оценщиком представлено 9 предложений земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в Солнечногорском районе. Оценщиком в расчете использованы аналоги №№2, 5, 6, 7, 9 из Таблицы №13. В расчетах использовались максимально сопоставимые по ценообразующим факторам (в том числе по факту местоположения), относящиеся к одному сегменту аналоги №№2, 5, б, 7, 9 из Таблицы №13. Оценщик не приводит пояснение отказа от использования в расчете аналогов №1 и №4, расположенных по местоположению ближе к объектам оценки, нежели аналог №5 используемый в расчетах, но расположенный по отношению к объектам оценки на значительном удалении.

В соответствии с п.22 ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Таким образом, замечание эксперта на отчет обоснованно. Относительно замечания № 2, рецензент ошибочно указывает, что ВРИ - дачное строительство и ВРИ - крестьянско-фермерское хозяйство - это «различные формулировки», по следующим основаниям. На земельных участках с ВРИ крестьянско-фермерское хозяйство - занимаются именно сельским хозяйством, то есть производят сельскохозяйственную продукцию с целью продажи. Строительство жилых домов на участках КФХ прямо запрещено законом. На земельных участках с ВРИ дачное строительство возможно строительство жилого дома, а так же если дом находится в населённом пункте, в нём можно получить постоянную регистрацию.

В соответствии со «Справочником оценщика недвижимости-2017. Земельные участки» под ред. ФИО3, следует, что резко отличающиеся по площади объекты, свидетельствуют о том, что данные объекты не являются объектами-аналогами. Объект оценки с кадастровым номером 50:09:0040211:1124, площадью 1 776 кв.м, отличается от использованных объектов-аналогов, площадью от 41 026 кв.м до 171 146 кв.м в 23 и 96 раза, соответственно. Таким образом, замечание эксперта на отчет обоснованно.

Оцениваемые земельные участки, свободные от зданий и сооружений, могут генерировать доходы: возможен вариант межевания земельного участка и последующей продажи более мелких ликвидных участков с целью извлечения дохода; возможен вариант межевания земельного участка, строительства дачных домов и их последующей продажи с целью извлечения дохода; также возможен вариант межевания участка и строительства дачных домов для последующей сдачи их в аренду. Таким образом, необходимое условие для применения доходного подхода в соответствии с ФСО № 7, соблюдено. Кроме того, имеется достаточное количество ретроспективной информации о предложениях по продаже ликвидных участков, по сдаче в аренду или продажу готовых дачных домов, а также аналитической информации из обзоров рынка, в которых приводятся средние ценовые показатели, данные о возможных доходах и расходах при том или ином варианте эксплуатации недвижимости в Московском регионе. Кроме того, согласно п. 29 ФСО №7, при недостаточных рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости, в рамках выбранного подхода рекомендуется указать ориентировочные значения оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости. Возможный диапазон стоимости в рамках доходного подхода оценщиком приведен не был. Таким образом, отказ от использования доходного подхода к оценке объекта оценки не является мотивированным и обоснованным. Данное замечание эксперта обоснованно.

Что касается замечания № 5, в объявлении по объекту-аналогу №1 собственником участка дано точное указание на то, что электроснабжение находится на участке и субъективное мнение рецензента, основанное по фотографиям о том, что имеется возможность подключения не состоятельно. Таким образом, замечание эксперта на отчет обоснованно. Исходя из замечаний № 6, согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р, при использовании метода сравнения продаж в результате определения и внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги или элементы, по которым проводится сравнение, или значения корректировок. После внесения корректировок и проведения расчетов вариация составляет 40%, при этом рекомендуемый коэффициент вариации не более 33% в статистике принято, что, если значение коэффициента вариации не превышает 33%, то совокупность считается однородной), что подтверждает, что подобранные объекты не могут быть использованы в качестве аналогов.

Земельные участки объектов исследования не используются, учитывая данный факт, анализ наиболее эффективного использования земельных участков объектов исследования производился экспертом на основании категории земель, вида разрешенного использования участков, а также Правил землепользования и застройки территории (части территории) Солнечногорского муниципального района Московской области. В соответствии с п. 23а ФСО №7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. По мнению эксперта, межевание участка менее 100 соток нецелесообразно, так как экспертом был проанализирован рынок земельных участков под дачное строительство, в соответствии с которым экспертом не было найдено ни одного предложения земельных участков менее 1 га (100 соток) для целей строительства коттеджного поселка. При этом, на рынке земельных участков Московского региона достаточно предложений земельных участков менее 100 соток для строительства загородного дома, как правило, такие участки относятся к дорогому сегменту и расположены на дорогих направлениях Московской области.

Экспертом проведен мониторинг рынка недвижимости по продаже земельных участков с 01.01.2017 года до 25.09.2018 года в Солнечногорском районе Московской области, в ходе которого не было найдено ни одной сделки купли-продажи с земельными участками, наиболее сопоставимыми по характеристикам с исследуемыми земельными участками.

Перед экспертом не стояла задача проводить мониторинг другого временного периода в отношении других видов объектов недвижимости. объявление по аналогу №1 на дату 16 февраля 2017 года было активно, следовательно, актуально на дату оценки 01.01.2018 года. То, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0050626:512 снят с учета в декабре 2015 года, не подтверждает то, что собственник не продавал единый массив земли данной площади, но уже размежеванный. Замечание и вывод рецензента о продаже участка объекта-аналога задолго до даты оценки не обоснован и не подтвержден. В тексте объявления по аналогу №2 указано, что к продаже предлагают 2 участка (смежные) площадью 1,45 га, вывод рецензента о том, что это именно участок с кадастровым номером 50:09:0050712:38 несостоятелен и ничем не подтвержден. Экспертом на стр. 28 указано, что в рамках настоящего исследования под крупными водными объектами понимаются крупные реки и водохранилища, придающие участку уникальные видовые характеристики. Водохранилища: Икшинское, Клязьминское, Пяловское, Пестовское, Озернинское, Можайское, Истринское, Яхромское, Мжут и Рузское; крупные реки: р. Волга, р. Ока, р. Москва; реки помельче: Истра, Шоша, Лама, Дубна, Сестра, Яхрома, Лопасня, Нара, Протва, Искона. Рецензентом рассчитано расстояние от «участка» до Истринского водохранилища 2,8 км для автомобиля, если же рассматривать данное расстояние для пересечения пешеходу, то расстояние составит 3,3 км. Экспертом в рамках Заключения рассматривалась шаговая доступность от участка до крупного водного объекта в пределах 1 км. «Шаговая доступность» - расстояние не более 1 км (10-15 минут ходьбы) при средней скорости человека примерно равной пяти километрам в час. Учитывая вышеизложенное, замечание рецензента необоснованно. Рецензент указывает, что участок с кадастровым номером 50:09:0050626:513 состоит на текущий момент из 3-х земельных участков и имеет на своей территории водоем площадью около 1 га, однако на дату оценки земельный участок 50:09:0050626:513 не был размежеван и на участке отсутствовал водоем, в противном случае, собственник участка указал бы наличие водоема. Экспертом также проанализированы другие интернет сайты, где указано, что рельеф местности ровный, без наличия водоема на участке. В соответствии с Публичной кадастровой картой земельный участок объекта аналога №4, площадью 290 соток, относится к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для дачного строительства. Рецензентом приведен скриншот участка, якобы относящийся к объекту-аналогу №4 имеет совершенно другую площадь и расположен не в том месте, где указано местоположение в объявлении по объекту.

Следует отметить, что особенностью оценки является определение рыночной стоимости участков на ретроспективную дату, в связи с чем, у эксперта отсутствует возможность произвести уточнение информации по объектам путем проведения телефонных переговоров с представителем продавца, таким образом, эксперт принимает месторасположение объектов-аналогов на местности с указанием населенного пункта. Объявление по объекту-аналогу №1 было активно на указанную экспертом дату предложения, вывод рецензента о том, что объект был продан задолго до указанной даты, не состоятелен и ничем не подтвержден. Для целей строительства в аренду предоставляют только земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе посредством торгов. Земельные участки объектов-аналогов предлагаются на вторичном рынке собственниками данных участков или их представителями, в связи с чем экспертом передаваемые права на участки объектов - аналогов определены как собственность. Выбор метода и способа расчета корректировок лежит на эксперте. Тот источник, который использовал эксперт, является общепризнанным, информация по данному источнику приведена в экспертном заключении и подтверждена копией интернет страницы. Согласно п. 24 ФСО №1, эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Стоимость земельных участков в Московской области напрямую зависит от удаленности от МКАД: чем ближе расположен объект к МКАД, тем выше его удельный показатель стоимости, при прочих равных условиях. Объекты - аналоги, как и объекты исследования, расположены в одном ценовом поясе на расстоянии от МКАД «41-60 км от МКАД». Корректировка цен объектов-аналогов по данному фактору не проводилась.

Экспертом на стр. 28 указано, что в рамках настоящего исследования под крупными водными объектами понимаются крупные реки и водохранилища, придающие участку уникальные видовые характеристики. Водохранилища: Икшинское, Клязьминское, Пяловское, Пестовское, Озернинское, Можайское, Истринское, Яхромское, Мжут и Рузское; крупные реки: р. Волга, р. Ока, р. Москва; реки помельче: Истра, Шоша, Лама, Дубна, Сестра, Яхрома, Лопасня, Нара, Протва, Искона.При анализе портала «Яндекс.Карты» экспертом выявлено, что земельные участки объектов-аналогов удалены от крупных водных объектов, как и объекты исследования, в связи с чем корректировка по данному фактору экспертом не производилась. В соответствии с п.7 ФСО №7 в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное. Наличие заболоченности участка с кадастровым номером 50:09:0040211:1126 не подтверждено документально.

Исследуемые земельные участки расположены на значительном удалении от МКАД, а также от крупных водных объектов, значительно повышающих стоимость участков и домовладений, учитывая данные факторы, экспертом принято решение о наиболее эффективной застройке участков эконом сегментом. Для расчета технико-экономических параметров проекта использовались типовые проекты строительства коттеджных поселков, которые находятся в свободном доступе на дату оценки. Информация по определению среднего размера индивидуального земельного участка в поселке в размере 10 соток, актуальна как на дату оценки, так и на текущую дату. Информация по источнику, представленному экспертом по тексту Заключения на стр. 72-75, 87-90, уточнялась по данным телефонных переговоров с консультантом «Квартирка.ру», на основании ранее выполненных экспертиз. В ходе уточнения, эксперту подтвердили, что данная информация была актуальна на дату оценки. На стр. 81-82 заключения экспертом указано: «По результатам анализа рынка, а также учитывая социально-экономическую ситуацию в стране и регионе, эксперт сделал вывод, что в ближайшие годы темп роста стоимости земельных участков под дачное строительство будет сопоставим с инфляцией». Следует отметить, что эксперт проводит всесторонний анализ, однако с учетом формата «Экспертное заключение», а не «Отчет об оценке» в Заключении экспертом кратко отражены основные выводы, касающиеся анализа рынка, которые непосредственно влияют на рыночную стоимость объекта. Такой краткий анализ приведен в Заключении на стр. 17-21. Регион расположения не влияет на средние сроки продажи участков в коттеджных поселках. Рецензентом неверно рассчитано расхождение полученных результатов по сравнительному и доходному подходам. При верном математическом расчете максимальное расхождение результатов по подходам составляет 31,5%, что допустимо. Также эксперт отмечает, что к результатам доходного подхода необходимо относиться с осторожностью, в связи с перечисленными в Заключении недостатками подхода, в связи с чем результату, полученному в рамках доходного подхода, был присвоен меньший вес.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

При этом, принимая во внимание, что на основании заключения судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:09:0040211:1148 превышает зафиксированную на дату оценки 25.09.2018 года кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, суд не усматривает оснований, с учетом интересов административного истца, для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:09:0040211:1148 в размере, определенном в результате судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 29.11.2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 29 ноября 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:09:0040211:1118, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 171 146 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 76 711 998 (семьдесят шесть миллионов семьсот одиннадцать тысяч девятьсот девяносто восемь) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:09:0040211:1119, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 150 498 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 68 576 336 (шестьдесят восемь миллионов пятьсот семьдесят шесть тысяч триста тридцать шесть) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:09:0040211:1120, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 106 972 кв.м. расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 50 920 308 (пятьдесят миллионов девятьсот двадцать тысяч триста восемь) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:09:0040211:1121, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 147 129 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 67 235 770 (шестьдесят семь миллионов двести тридцать пять тысяч семьсот семьдесят) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:09:0040211:1124, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 1 776 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 1 177 932 (один миллион сто семьдесят семь тысяч девятьсот тридцать два) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:09:0040211:1126, категория земель –земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 41 026 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 22 077 764 (двадцать два миллиона семьдесят семь тысяч семьсот шестьдесят четыре) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В удовлетворении требований ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной на основании Отчета об оценке №2019-01/63 от 26 июня 2019 года – отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 13 июля 2020 года.