Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, представителей административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО2, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО3, заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Электромонтаж-Сервис» к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Электромонтаж-Сервис» на праве собственности принадлежит нежилое здание, назначение: нежилое, 3 этажа, общей площадью 1 103,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ООО «Электромонтаж-Сервис» обратилось в Брянский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, ссылаясь на то, что утвержденная Приказом Управления имущественных отношений Брянской области №1890 от 27 ноября 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание, назначение: нежилое, 3 этажа, общей площадью 1 103,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 42 449 792 рублей.

Поскольку расчет налога на имущество осуществляется исходя из кадастровой стоимости, то завышенная кадастровая стоимость влечет нарушение прав административного истца.

В административном исковом заявлении ООО «Электромонтаж-Сервис» просит установить кадастровую стоимость указанного объекта в размере его рыночной стоимости: нежилое здание, назначение: нежилое, 3 этажа, общей площадью 1 103,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 17 393 044,00 рублей на основании определенной рыночной стоимости указанного объекта в отчете об оценке № 18-002н от 6 февраля 2018 года, выполненном ООО «Агентство оценки «Брянская недвижимость».

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержал требования о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в полном объеме.

Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО2 оставила разрешение вопроса на усмотрение суда.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО3 оставила разрешение вопроса на усмотрение суда.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области ФИО4 оставила разрешение вопроса на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Брянской городской администрации в судебное заседание не явился.

С учетом надлежащего извещения лиц участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки в соответствии с ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ООО «Электромонтаж-Сервис» на основании решения Арбитражного суда Брянской области от 5.02.2015 года является собственником нежилого здания, назначение: нежилое, 3 этажа, общей площадью 1 103,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Работы по государственной кадастровой оценке объекта недвижимости выполнены на основании Приказа Управления имущественных отношений Брянской области №1890 от 27 ноября 2015 года № 333 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области» и государственного контракта от 13 июля 2015 года № 14-б, заключенного с оценочной организацией ООО «КурсИнвест», по земельным участкам на основании Приказа Управления имущественных отношений Брянской области № 335 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Брянской области» - ООО «Городской Центр оценки и консалтинга».

Результаты определения кадастровой стоимости утверждены Приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22 августа 2017 года.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания, назначение: нежилое, 3 этажа, общей площадью 1 103,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 42 449 792 рублей.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области данные об установленной кадастровой стоимости недвижимого имущества внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 декабря 2015 года.

В силу ст. 245 КАС РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ) определено понятие кадастровой стоимости, под которой понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с приведенными выше нормами Закона об оценочной деятельности и Федерального стандарта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Изложенное свидетельствует о том, что кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате
индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой
стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой
оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного
объекта недвижимости.

В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна

быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости недвижимого объекта, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается, в том числе, для целей налогообложения.

В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.

Таким образом, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права административного истца, являющегося их собственником как плательщика налога на имущество физических лиц, который рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. При этом выбранный административным истцом способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.

Административный истец заявляет к разрешению спор об экономической обоснованности утвержденного значения кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, первоначально установленной Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 27 ноября 2015 года № 1890, законом предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, обеспечивающей ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В силу ст. ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

В подтверждение доводов ООО «Электромонтаж-Сервис» к административному исковому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № 18-002н от 6 февраля 2018 года, выполненный ООО «Агентство оценки «Брянская недвижимость».

Указанным отчетом определена рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, по состоянию на 27 июля 2015 года: нежилое здание, назначение: нежилое, 3 этажа, общей площадью 1 103,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 17 393 044 рублей.

В целях разрешения спора, по ходатайству Управления имущественных отношений Брянской области, судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Брянский Оценщик» №140-08/18 от 29 августа 2018 года отчет об оценке №А18-002Н от 6.02.2018 года, выполненный ООО «Агентство оценки «Брянская недвижимость» не соответствует подпунктам «в» и «г», пункта 8 ФСО № 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299.

Выявленные нарушения являются формальными (несущественными) поскольку не повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости.

Иных нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а так же нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, оценщиком не допущено.

Рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 1103,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 27 июля 2015 года составляет 17 393 044,00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина
рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по
основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным
законом, признается достоверной, если в порядке, установленном
законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не
установлено иное.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд, исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из заключения эксперта ООО «Брянский Оценщик» №140-08/18 от 29 августа 2018 года, содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком проанализирован рынок земельных участков, предназначенных под разрешенный вид использования, идентичных району расположения объекта оценки.

Суд, в соответствии с положениями ст. ст. 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 84 КАС РФ, пришел к выводу о том, что представленный административным истцом отчет, составленный оценщиком ООО «Агентство оценки «Брянская недвижимость», обладающим правом на проведение подобного рода исследований, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

Таким образом, каких-либо сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки, с учетом представленных представителем административного истца пояснений и исследованных материалов дела, у суда не имеется.

На основании изложенного, суд считает возможным принять отчет, выполненный ООО «Агентство оценки «Брянская недвижимость», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости: нежилое, 3 этажа, общей площадью 1 103,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 17 393 044, 00 рублей и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости была установлена на 27 июля 2015 года, то определение кадастровой стоимости этих объектов равной их рыночной стоимости должно быть установлено на 27 июля 2015 года.

С учетом изложенного, административное исковое заявление ООО «Электромонтаж-Сервис» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося у административного истца в собственности, в размере рыночной стоимости, подлежит удовлетворению.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения является 6 апреля 2018 года – дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилого здания на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Электромонтаж-Сервис» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое здание, назначение: нежилое, 3 этажа, общей площадью 1 103,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере его рыночной стоимости равной 17 393 044,00 рублей по состоянию на 27 июля 2015 года на период с 01 января 2018 года до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 6 апреля 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости:

нежилое здание, назначение: нежилое, 3 этажа, общей площадью 1 103,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №,

в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты изготовления в окончательной форме в апелляционную инстанцию Брянского областного суда.

Председательствующий

судья Брянского областного суда Е.В. Кулешова