Гражданский кодекс часть 1

по административному исковому заявлению Кононович Галины Владимировны к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, с участием заинтересованных лиц: администрации МО «Зеленоградский городской округ», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ :

Кононович Г.В. обратилась в суд с вышеназванным административным иском, в котором просила установить по состоянию на 28 апреля 2018 года равной рыночной стоимости в размере 1 597 000 рублей кадастровую стоимость земельного участка, площадью 5640 кв. м, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – склады по адресу: <адрес>, принадлежащего ей на праве аренды.

Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 5 759 004 рублей является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости и влечет необоснованное завышение размера уплачиваемых ею арендных платежей, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28 апреля 2018 года в размере его рыночной стоимости 1 597 000 рублей, определенной оценщиком Мелкозеровым А.В. в отчете об оценке №З-040-2019.

Представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, администрации МО «Зеленоградский городской округ» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

В письменном отзыве представитель администрации МО «Зеленоградский городской округ» Макунин Д.В. выразил возражения относительно заявленных административных требований, указав, что оценщик Мелкозеров А.В., выполнивший оценку рыночной стоимости земельного участка, не отвечает требованиям, предъявляемым к оценщику законодательством об оценочной деятельности, а выбранные им объекты-аналоги не соответствуют объекту-оценки по площади, месторасположению и стоимости, просил в удовлетворении административного иска отказать (л.д. 113-115).

Представитель Кононович Г.В. –Лукичева Ю.В. в судебном заседании настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям.

Выслушав объяснения представителя Кононович Г.В. – Лукичевой Ю.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждено, что Кононович Г.В. на основании постановления администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 01.08.2018 г. №1760, договора аренды земельного участка от 01.08.2018 года, договора переуступки права аренды земельного участка от 03.10.2018 года является арендатором земельного участка, площадью 5640 кв. м, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – склады по адресу: <адрес> (л.д.17-26).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 г. № 641 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 01 января 2012 года

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в связи с уточнением его границ на основании заявления от 23.04.2018 года определена в соответствии с пунктом 2.2 Приказа Минэкономразвития от 12.08.2006 №222 ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области на основании названного выше нормативного правового акта по состоянию на 28 апреля 2018 года в размере 5 759 004 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 28 апреля 2018 года (л.д.133-135).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца, обязанного уплачивать за период владения земельным участком на праве арендные платежи, исчисляемые из кадастровой стоимости земельного участка, Кононович Г.В. вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Кононович Г.В. представлен суду выполненный оценщиком Мелкозеровым А.В. отчет об оценке №З-040-2019, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего на праве аренды административному истцу, определена на 28 апреля 2018 года в размере 1 597 000 рублей.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной Кононович Г.В. рыночной стоимости земельного участка лежит на ответчиках и заинтересованных лицах.

Вместе с тем, каких - либо доказательств обратного названными лицами, участвующими в деле, не представлено, как и доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика о рыночной стоимости объекта оценки.

Не представлено ими доказательств в подтверждение того, что спорный земельный участок по состоянию на 28 апреля 2018 года имел другую рыночную стоимость.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Как усматривается из представленного административным истцом отчета об оценке №З-040-2019, оценщик Мелкозеров А.В., проводивший оценку земельного участка, осуществляет оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, является с 2018 года членом ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», имеет диплом о профессиональной переподготовке, выданный 06.10.2011 года НОУ ВПО «Балтийский институт экономики и финансов», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 16.03.2018 года №006015-1, его гражданская ответственность застрахована ООО «Абсолют Страхование» на период с 21.03.2019 г. по 20.03.2020 г., размер страхового покрытия три миллиона рублей.

Таким образом, оценщик Мелкозеров А.В. отвечает требованиям, предъявляемым к оценщику законодательством об оценочной деятельности, доводы представителя администрации МО «Зеленоградский городской округ» об обратном основаны на ошибочном толковании закона.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Статьей 4 названного Закона №135-ФЗ определено, что субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным 15.1 Закона № 135-ФЗ.

На основании приведенной нормы суд отклоняет возражения представителя заинтересованного лица о том, что оценщик, занимающийся частной практикой, не вправе заниматься оценочной деятельностью, если он не имеет статуса индивидуального предпринимателя.

Закон об оценочной деятельности таких требований не содержит.

В соответствии со статьей 24.6 Закона № 135-ФЗ в целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами саморегулируемая организация оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:

заключение предусмотренного статьей 24.7 настоящего Федерального закона договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей;

формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей.

Таким образом, Законом об оценочной деятельности предусмотрен нижний предел страховой суммы, заключенного оценщиком договора страхования ответственности, который составляет 300 000 рублей.

Страховая сумма, заключенного Мелкозеровым А.В. с ООО «Абсолют Страхование» договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, составляет 3 000 000 рублей, что позволяет ему заниматься оценочной деятельностью, включая и осуществление оценки объектов, стоимость которых превышает страховую сумму, предусмотренную в заключенном им договоре страхования ответственности, поскольку законом ограничений в этой части не установлено.

Из содержания отчета об оценке следует, что при его подготовке оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает.

Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельного участка; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; оценщиком произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, согласно подготовленному оценщиком отчету, составила по состоянию на 28 апреля 2018 года денежную сумму в размере 1 597 000 рублей.

Поскольку доказательств недостоверности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенной оценщиком в размере 1597 000 рублей, ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, исследованный в судебном заседании отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и сомнений в правильности не вызывает, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка № в размере его рыночной стоимости является законным и подлежит удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Кононович Г.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 5640 кв. м, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – склады по адресу: <адрес> б, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 апреля 2018 года в размере 1 597 000 рублей.

Дата подачи административного иска считать 18 ноября 2019 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 января 2020 года.

Судья Калининградского

областного суда А.В. Шкуратова