Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «БалтикСтройСервис плюс» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 27 января 2022 года № ОРС-39/2022/000244, установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2022 года,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «БалтикСтройСервис плюс» обратилось в суд 18 мая 2022 года с указанным административным исковым заявлением, которое обосновано тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит с 30 мая 2018 года нежилое здание общежития с кадастровым номером № площадью 1392,3 кв.м, 1989 года постройки, адрес: <адрес>.

Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 была установлена по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области, в том числе указанного здания в размере 34 911 333,96 руб.

Согласно выписке из ЕГРН от 10 февраля 2022 года установленная по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость была пересмотрена во внесудебном порядке решением Комиссии от 9 апреля 2021 года № 66 и установлена в размере 27 738 000 руб., о чем 15 марта 2021 года внесены в ЕГРН соответствующие сведения, подлежавшие применению для целей налогообложения с 13 февраля 2017 года.

В дальнейшем постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным постановлением установлена кадастровая стоимость принадлежащего заявителю здания в размере 64 010 087,5 руб. по состоянию на 1 января 2021 года.

В целях установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости ООО «БалтикСтройСервис плюс» обратилось 16 марта 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2022 года в размере 29 500 000 руб., представив отчет об оценке оценщика ООО «Декорум» Швецова М.А. от 27 февраля 2022 года № 050-02/22.

Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 12 апреля 2022 года № ОРС-39/2022/000244 в удовлетворении такого заявления отказано по мотивам несоответствия отчета об оценке положениям пункта 8 ФСО № 3, пункта 5 ФСО № 5.

Как указывает заявитель, значительным превышением кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушены его права в сфере налогообложения.

С учетом изложенного административный истец просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 12 апреля 2022 года № ОРС-39/2022/000244 и установить кадастровую стоимость здания равной рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2022 года в размере 29 500 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Калининградской области и администрация городского округа «Город Калининград».

В судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик ООО «Декорум» Швецов М.А. пояснил, что самостоятельно вывел использованный в расчетах график зависимости удельной цены объекта от плотности застройки и определил рыночную стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода в соответствии с уравнением тренда, которое применимо исключительно к объекту оценки и не может учитываться при определении (от обратного) рыночной стоимости объектов-аналогов. Фактически площадь здания представляет собой совокупность рыночной стоимости жилых помещений в общежитии, которые предлагаются к продаже на рынке недвижимости в отличие от лестничных маршей и иных вспомогательных (бытовых) помещений, не являющихся самостоятельными предметами сделок купли-продажи. Также указал, что жилые помещения, предложенные к продаже с мебелью и иными предметами обихода, имеют более высокую рыночную стоимость по сравнению со свободными нежилыми помещениями, в связи с чем он правомерно провел в рамках сравнительного подхода понижающую корректировку на компоненты, не относящиеся к недвижимости.

7 июля 2022 года административный истец представил посредством ГАС «Правосудие» в письменной форме обоснование основного требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суть которого сводится к тому, что установленный оценщиком и использованный в процессе оценки график зависимости рыночной цены от площади здания и земельного участка может быть применен исключительно для определения рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем изложенная в оспариваемом решении бюджетного учреждения позиция о том, что применение такого графика приводит к недостоверным результатам о величине рыночной стоимости объектов-аналогов, по мнению административного истца, не свидетельствует об искажении результатов оценки здания общежития с кадастровым номером №.

Кроме того, административный истец полагал ошибочным изложенный в оспариваемом решении бюджетного учреждения довод о необоснованности применения оценщиком понижающей корректировки (15%) на наличие компонентов, не образующих как таковой объект недвижимости (в данном случае мебель и оборудование), поскольку наличие предметов обихода повышает рыночную стоимость предложенного к продаже объекта недвижимости.

Также считал неверными ссылки бюджетного учреждения на то, что фактическое местоположение объектов-аналогов не соответствует выбранным типовым зонам, поскольку оценщиком проведены соответствующие корректировки на местоположение.

С учетом изложенного административный истец указывал на отсутствие достоверных сведений об искажении результатов оценки.

Определением суда от 18 июля 2022 года удовлетворено ходатайство ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости»: по делу назначена судебная экспертиза в целях установления, соответствует ли отчет об оценке от 27 февраля 2022 года № 050-02/22, выполненный оценщиком ООО «Декорум» Швецовым М.А., требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности – какова рыночная стоимость названного объекта по состоянию на 27 января 2022 года. Производство по административному делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

Определением от 16 августа 2022 года производство по административному делу возобновлено в связи с поступлением 15 августа 2022 года в суд заключения эксперта Окомелко Н.В. от 12 августа 2022 года № 12-08/ЭС-2022, согласно которому отчет об оценке от 27 февраля 2022 года № 050-02/22, выполненный оценщиком ООО «Декорум» Швецовым М.А., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 27 января 2022 года составляет 38 093 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца – Старовойтова А.А. требования уточнила и, настаивая на наличии законного права на установление рыночной стоимости объекта, просила определить величину рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта от 12 августа 2022 года № 12-08/ЭС-2022.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - Полякова Д.В. считала не подлежащим удовлетворению требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения, против установления рыночной стоимости не возражала.

Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград» извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили.

На основании части 6 статьи 226 КАС РФ судом определено разрешить ходатайство в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Нежилое здание общежития с кадастровым номером № площадью 1392,3 кв.м, адрес: <адрес>, принадлежит административному истцу на праве собственности с 30 мая 2018 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным постановлением установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 64 010 087,5 руб. по состоянию на 1 января 2021 года.

Сведения о соответствующей кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 27 января 2021 года, подлежат применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года и не пересматривались (т. 1 л.д. 8, 9-11).

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

В соответствии с частью статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу части 2 этой же статьи заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, с 1 декабря 2021 года правообладатели объектов недвижимости, расположенных на территории Калининградской области, кадастровая стоимость которых установлена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что в целях установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости ООО «БалтикСтройСервис плюс» обратилось 16 марта 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2022 года в размере 29 500 000 руб., представив отчет об оценке оценщика ООО «Декорум» Швецова М.А. от 27 февраля 2022 года № 050-02/22.

Из содержания отчета об оценке следует, что рыночная стоимость объекта на названную дату определена оценщиком в рамках затратного и сравнительного подходов в размере соответственно 29 600 000 руб. и 29 350 000 руб. с последующим согласованием полученных при применении различных подходов результатов (29 500 000 руб.).

Для определения рыночной стоимости оценщиком применялись все возможные подходы, в том числе доходный, однако результат, полученный доходным подходом (14 300 000 руб.), существенно отличается от результатов, полученных остальными подходами, в связи с чем не учитывался при итоговом согласовании результатов оценки.

В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж оценщиком отобраны в качестве объектов-аналогов расположенные в г.Калининграде гостиницы, общежития и гостевые дома.

При определении стоимости единого объекта оценщик выполнил построение графика зависимости цены от площади объекта и земельного участка и получил формулу зависимости удельной цены объекта от плотности застройки, в результате применения которой стоимость единого объекта составляет 36 600 000 руб., из которых 5 600 000 руб. – стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки, а стоимость здания исходя из его общей площади – 31 000 000 руб.

Затем оценщик определил рыночную стоимость здания исходя из площади комнат в общежитии и, исключая места общего пользования, которые, по утверждению оценщика, сами по себе не являются предметами спроса на рынке недвижимости, в результате чего рыночная стоимость всех комнат в общежитии составила 27 700 000 руб.

Рыночная стоимость в рамках сравнительного подхода определена в размере 29 350 000 руб. – как среднее значение названных результатов.

Также оценщиком проведена корректировка на компоненты, не относящиеся к недвижимости (наличие мебели и бытовой техники), на торг и т.д.

В рамках затратного подхода при определении стоимости замещения нежилого здания в качестве объекта-аналога был выбран объект по данным справочника оценщика «Общественные здания.2020», изданного компанией КО-ИНВЕСТ, а именно: ОЗ.05.000.0023 – бытовое помещение, стоимость 1 куб.м которого соответствует 7 556,8 руб., после чего определена стоимость здания – 41 160 000 руб., которая увеличена с учетом предпринимательской прибыли до 47 746 319 руб., уменьшенная затем на величину физического износа – 38%, то есть до 29 600 000 руб. (т. 1 л.д. 14-58).

Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 12 апреля 2022 года № ОРС-39/2022/000244 в удовлетворении заявления ООО «БалтикСтройСервис плюс» об установлении рыночной стоимости отказано по мотивам несоответствия отчета об оценке положениям пункта 8 ФСО № 3, пункта 5 ФСО № 5, что, по мнению бюджетного учреждения, выразилось в некорректности использования определенной оценщиком формулы цены от площади объекта и земельного участка, которая при ее проверке не применима к объектам-аналогам, а также в необоснованном проведении корректировки в рамках сравнительного подхода на компоненты, не являющиеся элементом объекта капитального строительства, и в рамках затратного подхода – выбора объекта-аналога по справочнику, изданному компанией КО-ИНВЕСТ, а именно: ОЗ.05.000.0023 – бытовое помещение, которое несопоставимо по своим характеристикам с отдельно стоящим зданием (т. 1 л.д. 12-13).

В целях проверки доводов сторон определением суда от 18 июля 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, с согласия сторон производство судебной экспертизы было поручено оценщику «Центр оценки недвижимости и консалтинга» Окомелко Н.В. (т. 1 л.д. 200-204).

В соответствии с заключением эксперта Окомелко Н.В. от 12 августа 2022 года № 12-08/ЭС-2022 отчет об оценке оценщика ООО «Декорум» Швецова М.А. от 27 февраля 2022 года № 050-02/22 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Такой вывод обоснован экспертом, помимо прочего, тем, что в нарушение п. 15, п. 24б ФСО № 7 в реализации трех подходов к оценке содержатся противоречия: в затратном подходе оценщик принимает аналог из сегмента рынка нежилых зданий, в сравнительном и доходном использует в качестве аналогов объекты из двух других сегментов: жилые помещения и объекты, предназначенные для определенного вида бизнеса, что само по себе может оказать влияние на величину рыночной стоимости объекта.

Рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом в размере 38 093 000 руб.

Относя объект оценки к сегменту рынка офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости, эксперт исходил из анализа фактического состояния, объемно-планировочных и конструктивных элементов.

Рыночная цена определена сравнительным подходом, для проведения расчетов экспертом приняты четыре отдельно стоящие нежилые здания в г.Калининграде, проведены корректировки на местоположение, площадь, фактическое состояние, долю объекта капитального строительства в едином объекте недвижимости.

Размеры и необходимость проведения некорректировок, равно как и отказ от проведения отдельных корректировок подробно обоснованы в исследовательской части экспертного заключения.

Определенное экспертом расчетное удельное значение рыночной стоимости - 27 359,81 руб./кв.м - находится в пределах диапазона удельных значений рыночных данных от 23 659,31 руб. до 64 935,06 руб.

Эксперт Окомелко Н.В. имеет практический стаж работы в области оценочной деятельности – 25 лет, является действительным членом Ассоциации РОО и членом экспертного совета Ассоциации РОО, а также членом некоммерческого партнерства финансово-экономических судебных экспертов, занимается преподавательской деятельностью в БФУ им.И.Канта, обладает правом осуществлять оценку по направлению «Оценка недвижимости».

Высокий профессиональный уровень Окомелко Н.В. не ставится под сомнение лицами, участвующими в деле, которые не оспаривают ни выводов эксперта, ни мотивов, изложенных в исследовательской части заключения.

Эксперт Окомелко Н.В. предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Данных о какой-либо заинтересованности эксперта Окомелко Н.В. в исходе дела не имеется.

С учетом изложенного суд полагает заключение эксперта допустимым, ясным, обоснованным, проверяемым и объективно подтверждающим законность изложенной в оспариваемом решении бюджетного учреждения позиции о несоответствии отчета об оценке от 27 февраля 2022 года № 050-02/22, выполненного оценщиком ООО «Декорум» Швецовым М.А., требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По смыслу пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении заявленных требований при одновременном наличии двух условий:

- несоответствие оспариваемого решения закону;

- нарушение оспариваемым решением прав, свобод и законных интересов административного истца.

Принимая во внимание, что правомерность правовой позиции бюджетного учреждения о несоответствии представленного заявителем отчета об оценке объективно подтверждена заключением эксперта, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 27 января 2022 года № ОРС-39/2022/000244.

В силу частей 1, 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рыночная стоимость может быть установлена по заявлению правообладателя соответствующего объекта с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В силу ст. 378.2 НК РФ административный истец, являясь собственником названного нежилого здания, обязан уплачивать налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости объекта, что также объективно подтверждено представленной административным истцом налоговой декларацией по налогу на имущество организацией, где в качестве налоговой базы указана кадастровая стоимость здания.

Учитывая наличие у административного истца правового интереса в установлении рыночной стоимости участка и отсутствие возражений со стороны административного ответчика и заинтересованных лиц на административное исковое требование об установлении рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2022 года, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта в размере его рыночной стоимости на дату – 27 января 2022 года, определив величину рыночной стоимости на основании заключения эксперта от 12 августа 2022 года – 38 093 000 руб., тем более, что административный истец, как следует из заявления об уточнении административных исковых требований, с такой величиной рыночной стоимости объекта согласен.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенной нормы закона юридически значимой датой является день подачи ООО «БалтикСтройСервис плюс» заявления об установлении рыночной стоимости, то есть 16 марта 2022 года.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что Правительство Калининградской области, указанное административным истцом в качестве административного соответчика, в данном случае не является органом, разрешавшим вопрос об установлении рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2022 года.

В этой связи суд считает, что в удовлетворении административных исковых требований, заявленных к Правительству Калининградской области, надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «БалтикСтройСервис плюс» удовлетворить частично.

В удовлетворении требований ООО «БалтикСтройСервис плюс» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 27 января 2022 года № ОРС-39/2022/000244 – отказать.

В административном иске к Правительству Калининградской области – отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1392,3 кв.м, адрес: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2022 года – 38 093 000 руб.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости считать 16 марта 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 октября 2022 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова