Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Фивейского С. А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Фивейский С.А. обратился в Санкт-Петербургский городской суд с заявлением, в котором просит суд установить в отношении двух земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д.10, лит АЩ, кадастровый № 78:34:0410101:32 площадью 5385 кв.м., и лит.АП, кадастровый № 78:34:0410101:40 площадью 6030 кв.м., кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 13 380 000 рублей и 14 160000 рублей соответственно на дату установления кадастровой стоимости по состоянию на 17 октября 2013 года.

В ходе рассмотрения дела представителем административного истца требования уточнены: просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 12 августа 2013 года, в размере 12 070 000 рублей для участка с кадастровым № 78:34:0410101:32, и 13 660 000 рублей для участка с кадастровым № 78:34:0410101:40.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлены отчёты №2182\15РВ-уч и №2183\15РВ-уч ООО «Клиринг» об оценке рыночной стоимости участков по состоянию на 12 августа 2013 года (далее – отчёты об оценке), положительные экспертные заключения эксперта НП «Сообщество профессионалов оценки» от 19.01.2016 года №3\Э2016 и № 4/Э/2016. В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.

Представители административного истца в судебное заседание явились, заявленные требования поддерживают.

Представители административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, против удовлетворения заявления возражают, считают, что требования административного истца должны быть удовлетворены частично, кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной, установленной судебной экспертизой.

Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в суд явился, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его рыночная стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела Фивейскому С.А. на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки: общей площадью 6030 кв.м. по адресу Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д.10 лит.АП, кадастровый № 78:34:0410101:40 и общей площадью 5385 кв.м. по адресу Санкт-Петербург, Коломяжский пр. д.10, лит АЩ, кадастровый № 78:34:0410101:32, что подтверждено копиями свидетельств о государственной регистрации права (т.1 л.д. 146, 307).

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости определена в размере: 31 913111, 70 рублей (участок с кадастровым № 78:34:0410101:40, далее «Участок №1») и 31 105 052,40 рублей (участок с кадастровым номером 78:34:0410101:32, далее «Участок №2») и утверждена Приказами Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 года №365 (т.1 л.д.151,315).

Согласно отчетам №2182\15РВ-уч и № 2183\15РВ-уч об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость: участка №1 составляет 13 660 000 рублей, участка №2 – 12 070 000 рублей по состоянию на 12.08.2013 (т.2 л.д.31-176, 193-345). На указанные отчеты некоммерческим партнерством саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» даны положительные экспертные заключения от 19.01.2016 года (т.2 л.д.16-30, 177-192).

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика на отчеты, представленные административным истцом, по административного ответчика КИО Санкт-Петербурга, судом назначена судебная экспертиза данного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости (т.1 л.д.197-201).

Согласно заключению эксперта Мешакова А.А. №01-2016 от 24.03.2016 года отчеты следует признать не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчетов допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допускались ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. Рыночная стоимость объектов оценки составляет: участок №1 – 33 470 000 рублей; участок №2 – 29 890 000 рублей. (т.3 л.д.49-201).

Стороной административного истца заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, представлены замечания, в которых указано, что выявленные экспертом в исследованном Отчете замечания не соответствуют действительности и не влекут за собой изменения оценки рыночной стоимости объекта (т.3 л.д.226-253, т.4 л.д.138-152).

Судом отказано в назначении повторной экспертизы в связи с отсутствием сомнений в обоснованности заключения эксперта и непротиворечивостью выводов эксперта.

Как существенные, так и несущественные замечания к отчетам, технические ошибки в отчетах, обоснованы экспертом с указанием на конкретные нарушения в каждом из отчетов (т.3. л.д.65-74).

Собственный расчет рыночной стоимости также обоснован, произведен с учетом характеристик оцениваемых объектов, обзора рынка объектов оценки, с обоснованием методики оценки, выбора подходов в оценке, согласованием подходов к оценке рыночной стоимости.

Как указывает административный истец, является необоснованным замечание эксперта об отсутствии в отчетах сведений о виде фактического использования земельных участков, поскольку в разделе 11 отчетов приведено исчерпывающее описание объектов оценки. При этом, в соответствии с п.20 ФСО №7 оценка земельных участков проводится как незастроенных.

Данный довод административного истца несостоятелен, поскольку указанная норма предусматривает определение рыночной стоимости земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

На данное замечание истца экспертом мотивировано указано, что в отчетах отсутствует информация, характеризующая использование земельных участков на дату проведения оценки, что привело к существенной погрешности при определении рыночной стоимости участков. В подтверждение данного довода эксперт обоснованно указывает, что при определении рыночной стоимости оценщик ошибочно не учел обременения земельных участков, например, магистральными инженерными коммуникациями. Оценщиком также признано отсутствие информации о характере использования земельных участков по состоянию на дату оценки – 12.08.2013 года (не представлена).

Является несостоятельной ссылка административного истца на то, что незаинтересованность эксперта не подтверждена, поскольку в нарушение п.6 ст.49 КАС РФ эксперт запрашивал истца и получил от него часть необходимых документов, осматривал объекты оценки в присутствии представителя административного истца.

Согласно п.6 ст.49 КАС РФ эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы, вступать в личные контакты с участниками судебного процесса, если это ставит под сомнение его незаинтересованность в исходе административного дела.

Совершение экспертом данных действий (запрос документов и осмотр объекта с участием представителя административного истца) подтверждено материалами дела, однако данные действия эксперта являются нарушением КАС РФ и не ставят под сомнение его незаинтересованность в исходе административного дела. Доказательств обратного стороной административного истца не представлено, также не представлено обоснованных доводов о том, что осмотр объекта в присутствии представителя административного истца, истребование дополнительных сведений в данном случае ставит под сомнение незаинтересованность эксперта.

Ссылка административного истца на то, что в материалах дела имелись все необходимые для проведения экспертизы документы, не может быть принята во внимание, поскольку проведение осмотра объекта оценки, запрос дополнительных сведений, определение круга необходимых для проведения экспертизы материалов является правом эксперта, как лица, обладающего специальными познаниями. Административным истцом не представлено мотивированных доводов, свидетельствующих об отсутствии у эксперта необходимости для получения указанных выше сведений (т.4 л.д.59-60).

В соответствии с п.9 ст.49 КАС РФ эксперт не вправе перепоручить проведение экспертизы другому эксперту.

Основываясь на данной норме, административный истец указывает, что эксперт был не вправе при составлении заключения использовать метод экспертного опроса для определения величины поправки на риск исполнения инвестиционного договора.

Однако использование вышеуказанного метода не является перепоручением проведения экспертизы. Получение экспертом информации по исследуемому вопросу не означает поручения проведения экспертизы лицу, у которого запрашивается информация.

Указывая на противоречивость выводов эксперта, представитель истца ссылается на то, что в нарушение п.20 ФСО №7, экспертом допущено некорректное описание (и кодирование) характеристик объектов оценки, связанных с наличием инженерных сетей на участках.

Согласно п.20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства…, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Экспертом земельные участки оценивались как незастроенные, то есть указанного истцом нарушения не допущено. При этом, фактически расположенные на участках объекты учитывались для определения вида фактического использования участков, что соответствует положениям п.20 ФСО №7.

Является несостоятельной ссылка представителей административного истца на то, что эксперт не обоснованно исключил из рассмотрения данные Росреестра о состоявшихся сделках, в качестве объектов-аналогов использовал только цены предложений земельных участков в период 2010-1013 годов, что привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п.п. «а» п.22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточно для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

Учитывая изложенное, подбор объектов-аналогом осуществляется как среди совершенных сделок, так и среди предложений. Законодатель не устанавливает какого-либо приоритета для совершенных сделок по отношению к предложениям.

Как обоснованно пояснил эксперт, исключение данных Росреестра о ценах состоявшихся сделок обусловлено отсутствие в них всех ценообразующих факторов (условия сделки и финансирования и т.п.).

Истец указывает, что при определении рыночной стоимости земельных участков экспертом не был проведен анализ по состоявшимся сделкам (по данным Росреестра) по земельным участкам, предназначенным для размещения объектов производственно-складского назначения, а реализованная альтернативная оценка была произведена только на основании данных о предложениях, что могло привести к изменению стоимости объектов в сторону увеличения.

Однако, как указывалось выше, эксперт достаточно обосновал отказ от использования данных Росреестра. Информация, приведенная в заключении (т.3 л.д.121), получена на основе базы данных Росреестра, не опровергает итоговый вывод эксперта о границах диапазона цен, поскольку входит в его пределы.

Довод административного истца, о том, что отказ эксперта от использования доходного подхода не обоснован и привел к снижению уровня доказанности величины рыночной стоимости, определенной экспертом, не свидетельствует о необоснованности заключения эксперта в данной части.

Согласно п.п.11, 24 ФСО №1 основными подходами, используемыми при проведении оценки являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых подходов следует учитывать не только возможность их применения, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Таким образом, неиспользование экспертом какого-либо подхода не является нарушением правил оценки. В тоже время, в экспертном заключении (т.3 л.д.132-134) сделаны обоснованные ссылки на причины отказа от использования доходного подхода: отсутствие информации о текущих технико-экономических показателях; отсутствие сведений об обременениях, в том числе транзитных инженерных коммуникациях и текущей, возможной мощности инженерного обеспечения.

Является несостоятельным и противоречащим материалам дела довод административного истца о том, что при определении рыночной стоимости оцениваемых земельных участков в качестве объектов сравнения №2 и №4 фактически был использован один и тот же земельный участок.

Указанные объекты имеют различную площадь, инженерные характеристики (коммуникации), цены предложений, кадастровые номера (т.3 л.д.139, 142,143).

Истец ссылается на некорректный подбор объекта-аналога №3, указывая что данный объект предназначен для размещения объектов транспорта и расположен вдоль красной линии застройки Долгоозерной улицы, в то время как назначение оцениваемых земельных участков предназначены для размещения промышленных объектов и расположены в глубине квартала.

Данный довод не может быть принят как доказательство противоречивости и необоснованности заключения эксперта в связи со следующим.

Как обоснованно указано экспертом, отличие в расположении объекта-аналога и оцениваемых объектов (вдоль красной линии и в глубине квартала) не исключает объекты из возможных аналогов, а лишь требует дополнительной корректировки. Данное различие было учтено при проведении кодировки по качеству въезда на участок (т.3 л.д.152-154). Сведения о виде разрешенного использования объекта-аналога для размещения объектов транспорта (т.3 л.д.42), отражают только сведения учета земельного участка. Согласно Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга данный участок расположен на территории зоны инженерной и транспортной инфраструктур с включением складских и производственных объектов, размещение таких объектов относится к основным разрешенным видам использования. Учитывая изложенное эксперт обоснованно пришел к выводу что объект-аналог №3 и оцениваемые земельные участки относятся к одному сегменту рынка по фактору предполагаемой к строительству функции.

Административный истец указывает на нарушение экспертом п.11 ФСО №З, поскольку почти все объекты сравнения были взяты из базы данных СПО СРОО «СПО» и ГУП «ГУИОН», база данных которых является общедоступной только за период до 2012 года, за более поздний период базу данных можно просмотреть только авторизованным пользователям.

Данный довод не может быть принят во внимание, в связи со следующим.

Согласно вышеуказанной нормы в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Как следует из заключения эксперта объекты сравнения №№ 1,2,5,6 отражают сделки\предложения 2010 и 2011 года, то есть находятся в открытом доступе. По данным объектов сравнения №№3 и 4 в экспертном заключении приведены копии соответствующих интернет-страниц и печатных изданий (т.3 л.д.141-143).

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает, что при оформлении экспертного заключения должны соблюдаться требования, которые предусмотрены для внесудебного отчета об оценке.

Указание административного истца на то, что с учетом давности представляется сомнительным довод эксперта об уточнении информации по объектам сравнения №№ 3 и 5 (по фактору наличие ограничений\обременений) в ходе телефонного интервью с представителем продавцов, не подтверждено какими-либо доказательствами, является субъективным мнением представителя.

Довод административного истца о том, что в рамках сравнительного подхода по фактору «наличие ограничений\обременений» отсутствует обоснование присваиваемых кодов объектам сравнения, отсутствует информация о величине обременения в отношении объектов сравнения, противоречит экспертному заключению.

В экспертном заключении (т.3 л.д. 138-146) имеется исходная информация, подтвержденная графическими материалами РГИС (Региональной информационной системы «Геоинформационная система Санкт-Петербурга»), позволяющая определить степень обременений объектов-аналогов.

При этом, как обоснованно указано представителем ответчика, при определении степени обременения процентная доля обременения не является единственным фактором, определяющим степень обременения. Фактическое расположение обременений на участке может иметь более значительную роль, чем их площадь. В связи с чем, приведенный истцом анализ наличия обременений не может быть признан обоснованным. Довод о том, что представленные сведения отражали информацию об обременениях на 2016 год, а не на ретроспективную дату (12.08.2013 года) противоречит представленной ответчиком копии интернет-страницы и Выписке из ЕГРП, согласно которым указанное экспертом обременение было установлено в 2008 году (т.4 л.д. л.д.218-222).

Довод административного истца о том, что экспертом при определении рыночной стоимости земельных участков была полностью проигнорирована им же приведенная информация по предложениям продажи участков на вторичном рынке в 1 полугодии 2013 года (раздел 3.2.2. заключения т.3 л.д.111-112), также не может быть принят как подтверждение необоснованности и противоречивости экспертного заключения.

Как обоснованно пояснил эксперт согласно п.11 ФСО №7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Сведения, приведенные на стр. 63-64 заключения (т.3 л.д.111-112), представляют собой обработанные экспертом данные, представленные ГУП «ГУИОН» и содержащие примеры предложений по продаже участков на вторичном рынке в 1 полугодии 2013 года. Обработка данных фактически представляла собой формирование из общего массива оферт выборки объектов производственно-складского назначения (исходная информация содержала данные и по другим сегментам рынка). Таким образом, экспертом правильно проведена выборка по критерию наибольшей близости характеристик объектов.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: стажем работы экспертом в оценочной деятельности с 1997 года.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением судебной экспертизы.

Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта в указанном истцом размере, поскольку, как указывалось выше, данные Отчеты составлены с существенными нарушениями методологического характера, влияющими на определением итоговой величины рыночной стоимости объекта, что установлено заключением судебной экспертизы.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление Фивейского С.А. подлежит частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Фивейского С. А. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 6030 кв.м. по адресу Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д.10 лит.АП, кадастровый № 78:34:0410101:40, по состоянию на 12.08.2013 года в размере рыночной стоимости равной 33 470 000 рублей; земельного участка общей площадью 5385 кв.м. по адресу Санкт-Петербург, Коломяжский пр. д.10, лит АЩ, кадастровый № 78:34:0410101:32, по состоянию на 12.08.2013 года в размере рыночной стоимости равной 29 890 000 рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев