Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Жилиной Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Маматкулова А.А. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Маматкулов А.А. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1732 кв.м, <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 3615000 руб.

В обоснование требований указал, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 10707570 руб. по состоянию на 6 марта 2012 года. Считая указанную кадастровую стоимость завышенной, он обратился за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. Отчетом об оценке от 18 мая 2018 года № 1805-0148И, выполненным оценщиком ИП <данные изъяты>., подтвержденным экспертным заключением Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 29 мая 2018 года № 384/2018, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 6 марта 2012 года составляет 3615000 руб. Полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной, поскольку это уменьшит размер арендной платы, а также повлияет на расчет выкупной стоимости земельного участка.

Административный истец Маматкулов А.А. участия в судебном заседании не принимал.

В судебном заседании представитель административного истца Каджая С.Н. исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Жилина Т.Ю. пояснила, что земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учет 6 марта 2012 года. Он не был включен в перечень объектов недвижимости, в отношении которых проведена государственная кадастровая оценка, результаты которой утверждены постановлением Правительства Камчатского края от 29 ноября 2012 года № 981-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе населенных пунктов на территории Камчатского края». В соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года № 39, земельный участок был отнесен к пятой группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Удельный показатель кадастровой стоимости для указанной группы квартала № составляет 6182,20 руб. за квадратный метр. Кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 10707570 руб. получена путем умножения удельного показателя на площадь земельного участка. Против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости не возражала.

Заинтересованные лица администрация Петропавловск-Камчатского городского округа, Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа своих представителей в суд не направили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как предусмотрено ч. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно абз. 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст. 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была определена 6 марта 2012 года, с иском в суд Маматкулов А.А. обратился 17 июля 2018 года, то есть с пропуском установленного ч. 3 ст. 245 КАС РФ срока.

В судебном заседании представитель административного истца Каджая С.Н. заявила ходатайство о восстановлении пропущенного срока со ссылкой не пункт 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Рассмотрев данное ходатайство и установив, что очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Камчатского края в срок, установленный ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности не проведена, суд, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пришел к выводу о возможности восстановления Маматкулову А.А. срока для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Кроме того суд принимает во внимание, что договор аренды спорного земельного участка заключен между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и Маматкуловым А.А. только 14 сентября 2016 года - менее чем за полгода до окончания пятилетнего срока, установленного для оспаривания результатов кадастровой стоимости в соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ.

Рассматривая требование административного истца об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, суд приходит к следующему.

Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 29 ноября 2012 года № 981-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Камчатского края по состоянию на 1 января 2012 года.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и Маматкуловым А.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Маматкулову А.А. передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1732 кв.м, <данные изъяты>, для эксплуатации сооружения стоянки открытого типа для хранения автомобильного транспорта (л.д. 112-117).

Названный земельный участок не был включен в перечень объектов недвижимости, в отношении которых проведена государственная кадастровая оценка, результаты которой утверждены Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 29 ноября 2012 года № 981-р (далее – Распоряжение № 981-р).

В связи с чем кадастровая стоимость этого объекта недвижимости установлена в соответствии со ст. 24.21 Закона об оценочной деятельности (в редакции на 6 марта 2012 года), предусматривающей, что в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно ч. 2 п. 1.1 данного Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 года № 113, при изложенной выше ситуации определение кадастровой стоимости таких земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222.

Пунктом 2.1.3 Методических указаний определено, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В соответствии с кадастровой справкой от 15 мая 2018 года (л.д. 23) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 10707570 руб. 40 коп. Дата определения кадастровой стоимости - 6 марта 2012 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости - 11 января 2013 года. Реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 11 января 2013 года, № б/н.

Согласно акту определения кадастровой стоимости земельных участков от 11 января 2013 года, кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222, путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков по кадастровому кварталу № по пятому виду разрешенного использования «земельные участи, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», равному 6182 руб. 20 коп. за кв.м, на площадь земельного участка с кадастровым номером № (6182,20 * 1732 кв. м = 10707570 руб. 40 коп.).

Согласно приложению № 2 к Распоряжению № 981-р, в кадастровом квартале № стоимость квадратного метра земельного участка по виду разрешенного использования «земельные участи, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» составляет 6182 руб. 20 коп. Вместе с тем для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок (третий вид разрешенного использования), стоимость квадратного метра по данному кадастровому кварталу составит 2919 руб. 48 коп.

Применение максимальности стоимости квадратного метра земельного участка в размере 6182 руб. 20 коп., по мнению ответчика, было сделано верно, поскольку вид разрешенного использования для данного земельного участка предусматривает помимо хранения автотранспорта размещение на нем автозаправочных комплексов, пунктов мойки автомобилей (автомоек), то есть относится к сфере бытового обслуживания, что обязывало орган кадастрового учета применить к расчету кадастровой стоимости спорного земельного участка удельный показатель по виду разрешенного использования «земельные участи, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Вместе с тем в судебном заседании установлено, что в соответствии с договором аренды № ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен истцу для эксплуатации сооружения стоянки открытого типа для хранения автомобильного транспорта (л.д. 112) и фактически используется по данному целевому назначению – для бесплатной стоянки транспортных средств, подъезжающих к торговому центру «<данные изъяты>

Допрошенный в судебном заседании эксперт-оценщик ФИО1. пояснил, что установление рыночной стоимости объекта недвижимости возможно только в рамках пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость должна отражать рыночную стоимость объектов, быть максимально приближенной к ней. Однако применяемый метод массовых оценок не может учитывать исключительные особенности всех оцениваемых объектов. Значительная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка обусловлена тем, что при проведении массовой оценки (в рамках проведения государственной кадастровой оценки земель) не учитываются индивидуальные особенности земельных участков и фактическое использование.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная органом кадастрового учета в акте определения кадастровой стоимости земельных участков от 11 января 2013 года по виду разрешенного использования «земельные участи, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», является завышенной и не соответствует его действительной рыночной стоимости, зависящей, в том числе, от фактического использования земельного участка.

Отчетом об оценке недвижимого имущества № 1805-0148И от 18 мая 2018 года, выполненным экспертом-оценщиком ИП ФИО1., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1732 кв.м. по состоянию на 6 марта 2012 года определена в размере 3615000 руб.

В названном отчете об оценке оценщиком дано описание объекта оценки, проведен анализ окружения объекта оценки (общие сведения о регионе, макроэкономический анализ) и внешних факторов, обзор сегмента рынка земельных участков Камчатского края, анализ рынка услуг по хранению транспорта за 2010-2011 года, анализ наиболее эффективного использования земельного участка (сделан вывод о том, что максимально эффективным из финансово осуществимых вариантов использования земельного участка является эксплуатация его по фактическому использованию: земельные участки объектов хранения транспорта, автозаправочных комплексов, пунктов мойки автомобилей (автомоек)). В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран доходный подход. Отказ от использования затратного и сравнительного подходов мотивирован. Для определения стоимости земельного участка доходным подходом применен метод остатка. Условием применения метода явилось возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Расчет стоимости единого объекта недвижимости произведен методом капитализации по расчетным моделям. Произведено моделирование застройки как автостоянки. Произведен расчет среднерыночной стоимости парковки на платной автостоянке, определен потенциальный и действенный валовый доход, расходы на содержание объекта, чистый операционный доход, ставка капитализации и рыночная стоимость единого объекта недвижимости. В отчете приведены копии материалов, устанавливающие качественные характеристики объекта оценки, ссылки на источники информации, использованные для расчета стоимости. Стоимость земельного участка в рамках доходного подхода определена по состоянию на 6 марта 2012 года в 3614 924 руб. 32 коп.

Согласно экспертному заключению № 384/2018 от 29 мая 2018 года эксперта ФИО2 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», отчет ИП ФИО1. № 1805-0148И от 18 мая 2018 года признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, членом которой является оценщик. Рыночную стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером № следует признать обоснованной.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что отчет ИП ФИО1 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Возражений относительно названного отчета об оценке у лиц, участвующих в деле, не имелось.

Документальных данных, опровергающих выводы оценщика, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости не заявлено, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1732 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3615000 руб. по состоянию на 6 марта 2012 года.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление Маматкулова А.А. подлежит удовлетворению.

Согласно требованиям абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

С заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административный истец обратился в Камчатский краевой суд 17 июля 2018 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявлением Маматкулова А.А. удовлетворить.

Установить по состоянию на 6 марта 2012 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадь 1732 кв.м, категория <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 3615000 руб.

Датой обращения Маматкулова А.А. с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 17 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Камчатского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 14 сентября 2018 года.

Председательствующий судья Н.В. Гончарова