Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Публичного акционерного общества «Автодизель» к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

Установил:

В административном исковом заявлении с учетом уточнения ПАО «Автодизель» просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015г.:

- общей площадью 21733 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации промышленных строений в размере рыночной стоимости равной 13 018 067 руб.;

- общей площадью 18589 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания (дорожная лаборатория) в размере рыночной стоимости равной 11 134 811 руб.;

- общей площадью 45391 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации промышленных строений (площадка автохозяйства № 1) в размере рыночной стоимости равной 31 274 399 руб.;

- общей площадью 1043259 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации промышленных строений в размере рыночной стоимости равной 676 031 832 руб.;

- общей площадью 11498 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации промышленных строений (очистные сооружения) в размере рыночной стоимости равной 6 795 318 руб.

Административные исковые требования мотивированы тем, что указанные земельные участки принадлежат акционерному обществу на праве собственности. Установленная в отношении земельных участков кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Голубева Н.В., уточнив административные исковые требования, отказалась от поддержания административных исковых требований в части оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, так как согласно представленным судебным экспертом уточнениям рыночная стоимость земельного участка выше кадастровой.

Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельных участков, представленного административным истцом, и заключения судебной оценочной экспертизы.

Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованное лицо мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

Выслушав представителя административного истца и представителя заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ПАО «Автодизель» является собственником вышеуказанных земельных участков, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пунктам 1 и 4 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.

Налогоплательщики, объект налогообложения и налоговая база, порядок определения налоговой базы, налоговый и отчетный периоды, порядок представления налоговой декларации и налогового расчета по авансовым платежам по налогу устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации. Налоговые ставки земельного налога устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом РФ, нормативными актами представительных органов муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, собственником которых он является.В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков утверждена Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016г. № 704-п по состоянию на 01.01.2015г. и составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № – 19462553,49 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № – 1408295324,10 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № – 15462701,98 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № – 12695171,76 руб.

Согласно судебной оценочной экспертизе, проведенной экспертом ФИО 1 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015г. составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № – 13 018 067 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № – 676 031 832 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № – 11 134 811 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером № – 6 795 318 руб.

Суд полагает необходимым при разрешении административного спора исходить из заключения судебной оценочной экспертизы, так как судебная экспертиза проведена специалистом, обладающим специальными познаниями и опытом работы в области оценочной деятельности, представленное экспертное заключение соответствует требованиям процессуального законодательства, научно обоснованно и не вызывает сомнений в достоверности сделанных в нем выводов.

Согласно заключению судебной экспертизы представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельных участков содержит недостатки, свидетельствующие о несоблюдении ряда требований федеральных стандартов оценки, которые в совокупности повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной в отчете.

Эксперт проанализировал рынок объектов оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный подход. В экспертном заключении также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки, приведен расчет рыночной стоимости объектов, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектами оценки.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом подобрано и оценено достаточное количество объектов-аналогов с известными ценами предложений. В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемые, ценообразование по каждому из факторов является единообразным. Экспертом описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах конкретных объектов-аналогов в экспертном заключении мотивировано.

В экспертном заключении содержится информация о критериях подбора объектов-аналогов (местоположение, разрешенное использование и пр.). Экспертом применены необходимые корректировки.

То есть были исследованы и оценены все значимые факторы, характеризующие объект оценки и объекты-аналоги, и применены соответствующие корректировки.

В судебном заседании эксперт ФИО 1 выводы, изложенные в экспертном заключении, поддержала, дала исчерпывающие ответы на возникшие вопросы.

Сопоставив содержание экспертного заключения, показаний эксперта в судебном заседании и материалы дела, суд полагает, что оснований для критической оценки экспертного заключения и сделанных в нем выводов не имеется.

Замечания департамента имущественных и земельных отношений относительно экспертного заключения не являются основанием для критической оценки выводов эксперта.

Использование одних и тех же объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости всех земельных участков не может расцениваться как нарушение федеральных стандартов оценки, так как подобного запрета федеральные стандарты оценок не содержат. Кроме того, все объекты оценки располагается в городе Ярославле, в непосредственной близости друг к другу, что свидетельствует о том, что использование одних и тех же объектов аналогов не привело к необоснованному занижению рыночной стоимости земельных участков.

Согласно таблицам расчета рыночной стоимости объектов оценки эксперт корректировка на близость к крупным автомагистралям не применялась. В связи с этим замечания департамента о необоснованном отнесении объекта-аналога № 7 по ценообразующему фактору к объектам, расположенным в непосредственной близости от крупных автодорог, не могут быть приняты во внимание.

Замечания департамента в части неиспользования в качестве объектов-аналогов предложений, указанных в письменном объяснении департамента, также являются необоснованными, так как предлагаемые объекты в отличие от объектов оценки имеют вид разрешенного использования, предполагающего их использование, в том числе, для строительства складских помещений, площадь предлагаемых объектов значительно меньше, чем объекты оценки, что свидетельствует о несопоставимости предлагаемых объектов и объектов оценки.

Между тем экспертом, как указано выше, использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объектам оценки. В экспертном заключении содержатся суждения о мотивах выбора объектов-аналогов. Данные мотивы не противоречат требованиям федеральных стандартов оценки, согласуются с требованиями пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Экспертом использована выборка земельных участков, объявления о реализации которых содержат однозначную и достаточную информацию, позволяющую их идентифицировать.

Выводы эксперта являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения. Кроме того, в экспертом заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Тем самым, отсутствуют основания для критической оценки экспертного заключения. Поэтому оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является – 28 декабря 2017 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015г.:

Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером № в размере 13 018 067 руб.,

- с кадастровым номером № в размере 11 134 811 руб.,

- с кадастровым номером № в размере 676 031 832 руб.,

- с кадастровым номером № в размере 6 795 318 руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков – 28 декабря 2017г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов