Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного ответчика – Правительства Белгородской области Горшковой И.О., Егоровой Н.П., представителя заинтересованного лица – администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Некрасова Е.Л.,

в отсутствие представителя административного истца ООО «Старко», представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, представителя заинтересованного лица ООО НПО «ГеоГИС»,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Старко» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Старко» (далее - административный истец или Общество) обратилось в суд с административным иском, в котором, неоднократно изменив основание требований, уточнив требования (последнее заявление от 06.03.2018), просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания нежилых зданий производственной базы, в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб., по состоянию на 01.01.2016; а также просило обязать административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости новую кадастровую стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> руб.

Административный истец, будучи собственником вышеуказанного земельного участка, находит кадастровую стоимость последнего в размере <данные изъяты> руб. завышенной и влекущей увеличение налоговых обязательств по уплате земельного налога.

С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 административный истец представил отчет № 221/17 от 23.06.2017, составленный оценщиком ООО «Независимая оценка и право», которым определена рыночная стоимость данного участка в размере <данные изъяты> руб., а также положительное экспертное заключение № 470/06-17 от 30.06.2017 на данный отчет об оценке, составленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков».

Определением Белгородского областного суда от 27.12.2017 была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016, а также с целью установления соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Производство экспертизы было поручено оценщику ООО «Бел-Консалтинг» Г

В результате проведенной по делу экспертизы экспертом Г составлено заключение № 2018.001 от 25.01.2018, согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 составляет <данные изъяты> руб.

Административный истец уточнил административные исковые требования в письменном заявлении от 06.03.2018, просил установить кадастровую стоимость участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 в размере <данные изъяты> руб., определенном в заключении эксперта Г № 2018.001 от 25.01.2018.

Представитель административного истца Сергеев И.В. в письменном ходатайстве от 15.03.2018 просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ООО «СТАРКО».

Представитель административного ответчика Правительства Белгородской области и представитель администрации Старооскольского городского округа не возражали против удовлетворения административного иска, однако, полагали, что в материалах дела отсутствует надлежащее доказательство рыночной стоимости земельного участка. Представитель администрации Старооскольского городского округа ходатайствовал о повторной экспертизе, в назначении которой было отказано протокольным определением суда от 19.03.2018 ввиду отсутствия предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области, заинтересованное лицо ООО НПО «ГеоГИС», извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд представителя не направили, позицию по существу спора не выразили.

Рассмотрев дело по существу, суд приходит к следующему.

Установлено, что с 23.03.2011 года ООО «Старко» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 11496 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов – для обслуживания нежилых зданий производственной базы, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ№.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2016 года постановлением Правительства Белгородской обл. от 21.11.2016 N 418-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области» и составляет <данные изъяты> руб. (согласно выписке из ЕГРН от 02.06.2017 № 31/ИСХ/17-331598).

В силу ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ.

Исходя из положений ст. 389 Налогового кодекса РФ, спорный земельный участок признается объектом налогообложения по земельному налогу.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Административный истец обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, его требования были отклонены решением комиссии от 05.10.2017 № 190. В связи с чем, обязательный досудебный порядок разрешения спора следует считать соблюденным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В данном случае кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2016 года, что подтверждается вышеуказанным постановлением Правительства Белгородской обл. от 21.11.2016 N 418-пп.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В материалы дела представлены два доказательства рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года: отчет № 221/17 от 23.06.2017, составленный оценщиком ООО «Независимая оценка и право», и заключение эксперта Г № 2018.001 от 25.01.2018.

Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.

Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Согласно заключению эксперта Г, отчет об оценке № 221/17 от 23.06.2017 не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральным стандартам оценки. Указанные выводы экспертом подробно обоснованы в заключении. Так, эксперт Г указала, что оценщик неправильно определил сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, а именно, необоснованное расширение этого сегмента до земельных участков коммерческого назначения повлекло ненадлежащий выбор объектов-аналогов, не сопоставимых с объектом оценки по видам разрешенного использования, например, в качестве аналогов выбраны участки под торгово-офисную застройку, при том, что данный сегмент рынка является отличным от сегмента индустриальной застройки (к которому относится оцениваемый земельный участок). Подтверждением однородности и правильности подбора объектов-аналогов в заключении эксперта и доказательством ненадлежащего подбора оценщиком объектов-аналогов при использовании сравнительного подхода к оценке являются значения коэффициента вариации, рассчитанные экспертом Г при ответе на второй вопрос экспертизы, касающийся отчета об оценке. Коэффициент вариации рассчитан экспертом по методике доктора математических наук Д. Сепетлиева, согласно которой допустимым коэффициентом вариации является 30%, при превышении этой величины числовой ряд признается неоднородным, а, следовательно, исходные данные об объектах-аналогах - непригодными для выводов по результатам статистического анализа из-за наличия каких-либо неучтенных скрытых факторов влияния. Согласно выводам и расчетам эксперта Г, коэффициент вариации выборки аналогов у оценщика после проведения всех корректировок – 37,86 %, то есть выборка является неоднородной, соответственно исходные данные об объектах-аналогах являются непригодными для формулирования выводов оценщиком. Таким образом, выводы эксперта о неправильном подборе объектов-аналогов оценщиком мотивированы и научно обоснованы. Данное нарушение, допущенное оценщиком, является существенным и виляющим на итоговое значение рыночной стоимости, учитывая использование оценщиком сравнительного подхода к оценке, в котором решающее значение является наибольшая сопоставимость объектов-аналогов с объектом оценки (согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).

Указанное заключение эксперта подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, исследование проведено на основе федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить заключение под сомнение оснований не имеется.

Отчет об оценке № 221/17 от 23.06.2017 не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта.

Заключение эксперта не оспорено представлением каких-либо доказательств.

Определение рыночной стоимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.

По настоящему административному делу не приведены доводы, ставящие под сомнение выводы, сделанные экспертом в заключении.

Ходатайствуя о проведении повторной экспертизы по делу, представитель администрации Старооскольского городского округа Белгородской области сослался на то, что имеется существенное отличие рыночной стоимости, определенной экспертом, от кадастровой стоимости, а также, по его мнению, информация по объектам-аналогам №№ 3,5 на странице 38 заключения не позволяет отнести эти аналоги к тому же сегменту рынка, к которому относится объект оценки, не применена корректировка на расположение объектов-аналогов в различных территориальных зонах <адрес>. Указанные доводы представителя администрации являются несостоятельными и необоснованными.

Промышленное назначение аналогов № 3 и № 5, указанных в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, подтверждается содержанием предложений по данным объектам, которое приведено в приложениях к заключению эксперта. Учитывая, что оцениваемый земельный участок с кадастровым номером 31:06:0401004:21 предназначен для обслуживания зданий производственной базы, то есть имеет промышленное назначение, то соответственно, указанные аналоги сопоставимы с объектом оценки по назначению.

Эксперт обосновал отнесение оцениваемого земельного участка к сегменту рынка земельных участков под индустриальную застройку. К этому же сегменту рынка относятся выбранные экспертом объекты-аналоги (промышленного назначения). Описанный экспертом сегмент рынка соответствует Справочнику оценщика недвижимости- 2016. Том 3. «Земельные участки»/под ред. Л.А. Лейфера (издание 4-е актуализированное и расширенное. Нижний Новгород, 2016), а также Справочнику оценщика недвижимости, 2014 года (Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2014, под общей ред. Лейфера Л.А., раздел 1.1 (Классификация земельных участков) части II (Корректирующие коэффициенты для земельных участков).

Необходимость применения корректировки на расположение аналогов в различных территориальных зонах не обоснована. Возможность такой корректировки не подтверждена ссылкой на научную или методическую основу.

Отличие значения рыночной стоимости от кадастровой стоимости участка само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта.

Объяснений лиц, участвующих в деле, недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу ч. 2 ст. 68 КАС РФ, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

Таким образом, единственным достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка на дату оценки является заключение эксперта.

Положительное экспертное заключение № 470/06-17 от 30.06.2017 на отчет об оценке не опровергает выводы эксперта, изложенные в заключении, а также вышеуказанные выводы суда о недостоверности названного отчета. По смыслу ч. 2 ст. 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, суд полагает необходимым при установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка исходить из определенной в заключении эксперта Г рыночной стоимости.

Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В связи с чем, резолютивная часть решения суда должна содержать дату подачи административным истцом настоящего административного иска– 11.09.2017 (дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, что следует из решения комиссии от 05.10.2017 № 190).

Суд полагает отказать в удовлетворении требований о возложении обязанности на административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости новую кадастровую стоимость в размере 9 139 320 руб. в качестве кадастровой стоимости указанного земельного участка, поскольку административные ответчики не допускали и не могли по настоящее время допустить нарушения каких-либо прав административного истца, касающихся внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости, такая стоимость установлена только настоящим решением. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется в порядке статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» без специального к тому понуждения в судебном порядке, а Правительство Белгородской области, будучи органом исполнительной власти Белгородской области, вообще такими полномочиями не обладает.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Старко» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб., по состоянию на 01.01.2016.

Датой подачи заявления ООО «Старко» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 11.09.2017.

В удовлетворении остальной части административного иска ООО «Старко» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Борисова

Решение в окончательной форме принято 26.03.2018.