Гражданский кодекс часть 1

с участием административного истца Федоровского А.А. и его представителя адвоката Казака Д.М., представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края Лопковой Е.И., представителя заинтересованного лица краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка» Заздравных Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федоровского А.А. к Министерству имущественных и земельных отношений Камчатского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Федоровский А.А. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований указал, что является его собственником, кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 8 360 576 руб. 28 коп. 7 февраля 2022 года кадастровая стоимость изменена и стала составлять 4 973 096 руб. Считая кадастровую стоимость завышенной, Федоровский А.А. обратился за проведением независимой оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчетом об оценке от 1 октября 2021 года № 375/21, выполненным оценщиком ООО «Камчатский центр независимой оценки» ФИО1., рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 3 280 000 руб., которую истец просил установить с целью уменьшения размера налоговых платежей.

Административный истец Федоровский А.А. в судебном заседании иск поддержал. Дополнительно суду пояснил, что конструкция здания склада имеет различную степень физического износа, элементы здания подлежат ремонту или замене, что подтверждается актом экспертизы № 114/22-Э от 10 октября 2022 года, поэтому кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости должна быть установлена в размере кадастровой стоимости земельного участка, на котором он установлен.

Представитель административного истца адвокат Казак Д.М. в судебном заседании пояснил, что административный истец оспаривал кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 8 360 576 руб. 28 коп., поэтому разница с рыночной стоимостью, установленной в ходе судебного разбирательства, является значительной.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края Лопкова Е.И. и представитель заинтересованного лица КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» Заздравных Ю.О. не возражали против установления административному истцу кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» ФИО2., в размере 3 500 000 руб. Указали, что представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям стандартов оценки, поэтому определенная им рыночная стоимость является некорректной. Учитывая незначительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, считали необходимым отнести расходы по оплате экспертизы на административного истца.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, отчет об оценке от 1 октября 2021 года № 375/21, выполненный оценщиком ООО «Камчатский центр независимой оценки» ФИО1., судебную оценочную экспертизу № Э-2908-22/1 от 29 августа 2022 года, выполненную экспертом Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» ФИО2., суд приходит к следующему.

В силу статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) государственная кадастровая оценка - совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 400, подпункту 6 пункта 1 статьи 401, статье 403 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на здания. Налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения.

Статьей 6 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры: 1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; 2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки; 3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с Положением о Министерстве имущественных и земельных отношений Камчатского края, утвержденным Постановлением Законодательного Собрания Камчатского края от 17 февраля 2010 года № 710 и действовавшим до 28 сентября 2022 года, Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края является исполнительным органом государственной власти Камчатского края, принимает в соответствии с федеральным законодательством решения о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, в том числе земельных участков, расположенных на территории Камчатского края, утверждает результаты определения кадастровой стоимости.

Распоряжением Правительства Камчатского края от 20 января 2017 года № 26-РП полномочиями по определению кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства и земельных участков наделено КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка».

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом № 237-ФЗ с учетом положений Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ, пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании установлено, что Федоровский А.А. является собственником недвижимого имущества с кадастровым номером №, <данные изъяты> (т. 2 л.д. 102-104).

В 2020 году КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» в соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ на основании приказа Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 15 августа 2019 года № 113 «О проведении в 2020 году государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Камчатского края» на территории Камчатского края проведена государственная кадастровая оценка, в том числе объекта недвижимости, принадлежащего истцу (т. 1 л.д. 67-68).

По итогам определения кадастровой стоимости КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» составлен отчет № 01-2020 «Об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Камчатского края» (т. 1 л.д. 69).

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 12 ноября 2020 года № 179 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Камчатского края» (далее – Приказ № 179) утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 8 360 576 руб. 28 коп. по состоянию на 1 января 2020 года (т. 1 л.д. 70-71).

Приказом КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» от 14 декабря 2021 года № 54-ГКО «Об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости» принято решение о проведении перерасчета кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 72).

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 7 февраля 2022 года № П-6 в Приказ № 179 внесены изменения, в соответствии с которыми кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 4 973 096 руб. (т. 1 л.д. 73-74).

Отчетом об оценке от 1 октября 2021 года № 375/21, выполненным оценщиком ООО «Камчатский центр независимой оценки» ФИО1., рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 3 280 000 руб. (без учета НДС).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 4 973 096 руб. определена по состоянию на 1 января 2020 года и применяется с 1 января 2021 года (т. 1 л.д. 41).

Названные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку он является плательщиком налога на имущество, исчисление которого производится в процентном соотношении от кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Оспаривая приведенную выше кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости от 1 октября 2021 года № 375/21, выполненный оценщиком ООО «Камчатский центр независимой оценки» ФИО1., которым рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 3 280 000 руб. (без учета НДС).

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административный ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края и заинтересованное лицо КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» не согласились с данными, указанными в отчете об оценке рыночной стоимости ООО «Камчатский центр независимой оценки» от 1 октября 2021 года № 375/21, указав на нарушение оценщиком Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, в связи с чем установленная им рыночная стоимость спорного имущества значительно занижена.

По этой причине для установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по заключению которой № Э-2908-22/1 от 29 августа 2022 года, выполненному экспертом Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» ФИО2., установлена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию 1 января 2020 года в размере 3 500 000 руб. (без учета НДС).

Из указанного заключения следует, что оценщик осуществил изучение характеристик объекта недвижимости, анализ фактического и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, анализ рынка объекта недвижимости, в том числе влияние общей политической и социально-экономической обстановки в стране на рынок недвижимости, анализ фактических данных о ценах сделок и предложений по продаже объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен объект недвижимости. Анализ показал, что нежилое здание находится в неудовлетворительном состоянии и предназначено в качестве складских помещений. Величина физического износа нежилого здания определена экспертом в размере 60%. Функциональное и внешнее устаревание объекта недвижимости не выявлено. Сегмент рынка объекта недвижимости определен как рынок зданий производственно-складского назначения. Объект недвижимости в текущем состоянии не способен приносить экономические выгоды без проведения ремонта. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена исходя из фактического использования объекта – в качестве нежилого здания складского назначения, требующего ремонта. В ходе анализа рынка объектов недвижимости в г. Петропавловске-Камчатском установлено умеренное число предложений о продаже недвижимости складского назначения. Представлено 11 наблюдений относительно зарегистрированных предложений о продаже недвижимости складского назначения в период с 1 января 2019 года до даты исследования. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик счел возможным применить затратный подход к оценке. Невозможность применения сравнительного и доходного подходов к расчету рыночной стоимости объекта недвижимости мотивирована. В целом заключение эксперта Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» содержит обоснованное суждение относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, логика процесса определения стоимости объекта оценки ясна, содержание отчета об оценке не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В свою очередь отчет об оценке от 1 октября 2021 года № 375/21, выполненный оценщиком ООО «Камчатский центр независимой оценки» ФИО1., которым рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 3 280 000 руб. не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости нежилого здания.

В заключении № Э-2908-22/1 от 29 августа 2022 года эксперт Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» указал, что отчет об оценке ООО «Камчатский центр независимой оценки» от 1 октября 2021 года № 375/21 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета: подпункт «з» пункта 8 ФСО № 3 - в отчете отсутствует анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки; пункт 10 ФСО № 7 – в отчете отсутствует исследование рынка в тех его сегментах, к которым относится объект оценки, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, с указанием интервала значений цен; пункт 5 ФСО № 3, статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ – содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета), допускает неоднозначное толкование полученных результатов, информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена; подпункты «г», «и» пункта 24 ФСО № 7 - физический износ посчитан ошибочно; пункт 25 ФСО № 1 – описание не позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости. Оценщиком допущены нарушения методик расчета, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Согласно статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, № 299, № 611 утверждены Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Согласно пункту 25 ФСО № 1 в случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

В соответствии с ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5).

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (подпункт «з» пункта 8).

ФСО № 7 установлено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10).

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства (подпункт «г» пункта 24);

величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункт «и» пункта 24).

Из отчета об оценке от 1 октября 2021 года № 375/21, выполненным оценщиком ООО «Камчатский центр независимой оценки» ФИО1., следует, что оценщик осуществил изучение характеристик объекта недвижимости. Анализ показал, что нежилое здание находится в удовлетворительном состоянии, используется по назначению. Величина износа определена в соответствии с ВСН 53-86 (р) (Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р), утвержденные Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года № 446), данными технического паспорта. В качестве исходных данных приняты степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные при визуальном осмотре. Указано, что расчет физического износа приведен в разделе 13.2 отчета. Однако в разделе 13.2 отчета расчет не приведен. В таблице 3 указано, что конструктивный элемент «фундамент» имеет мелкие трещины. В таблице 9 указан физический износ фундамента 40%. Однако согласно данным таблицы 5 ВСН 53-86(р) при наличии мелких трещин в фундаменте износ составляет от 0 до 20%. Таким образом, физический износ для фундамента значительно завышен. В ходе изучения рынка недвижимости в соответствующем сегменте, оценщиком выявлено отсутствие предложений по аренде и продаже зданий, в таком же техническом состоянии, как и объект оценки, вследствие чего оценщик не счел возможным применение доходного и сравнительного подходов оценки и определил рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом. В отчете отсутствует обоснование срока строительства объекта оценки равном 3 месяцам в расчете прибыли предпринимателя. Эксперт формально подошел к анализу рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).

В возражениях на заключение № Э-2908-22/1 от 29 августа 2022 года истец указал, что эксперт на странице 50 заключения определил процент прибыли девелопера равным 16%, чем определил срок строительства объекта оценки равный 12 месяцам и не привел подтверждающих материалов о сроке строительства.

В целях разъяснения заключения суд направил эксперту возражения административного истца.

Из пояснений эксперта Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» следует, что процент прибыли равный 16% определен в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости-2020 «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов», выдержки из которого приведены в приложении к заключению эксперта № Э-2908-22/1 от 29 августа 2022 года. В соответствии с данными выдержками среднее значение прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство производственно-складских объектов для Дальневосточного региона составляет 16%. Сроки строительства зависят от многих факторов, в том числе от сроков подготовки документов, получения разрешительной документации, сменности производства строительных работ, времени года. Оцениваемое здание расположено в г. Петропавловске-Камчатском, для которого характерна повышенная сложность строительных работ. В связи с чем в условиях неопределенности сроков возврата инвестиций, в оценочной практике принято использовать годовые значения.

О данных обстоятельствах также указывает административный истец в возражениях на экспертное заключение с приложением разъяснений из Справочника оценщика недвижимости-2020 «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов», согласно которым приведенные в справочнике возможные диапазоны значений прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство объектов определены на основании экспертного исследования среди оценщиков и судебных экспертов различных городов. Размер прибыли определен к одному году (12 месяцев), что исключает влияние сроков подготовки и непосредственно строительства. Используя эти данные можно легко рассчитать прибыль девелопера (предпринимателя), если строительство осуществляется в течение любого другого периода.

Иные возражения истца на экспертное заключение также не влияют на достоверность выводов эксперта Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет».

По мнению истца, в заключении эксперта № Э-2908-22/1 от 29 августа 2022 года применяются две разные величины износа недвижимого имущества (20% и 60%), однако в рассматриваемом случае указанный в заключении процент износа от 0 до 20% относится к фундаменту, тогда как величина физического износа 60% определена в отношении нежилого здания.

При этом замечания истца о том, что в отчете об оценке ООО «Камчатский центр независимой оценки» от 1 октября 2021 года № 375/21 выбор метода оценки обоснован, заслуживают внимания, поскольку из содержания отчета возможно определить, в связи с чем оценщиком применен затратный подход.

Вместе с тем доводы относительно того, что проведенный оценщиком ООО «Камчатский центр независимой оценки» анализ рынка объекта оценки соответствует требованиям к проведению оценки, являются несостоятельными.

Согласно пункту 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу пункта 11 ФСО № 7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

В отчете об оценке должны содержаться анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (подпункт «з» пункта 8).

Отчет об оценке ООО «Камчатский центр независимой оценки» от 1 октября 2021 года № 375/21 содержит раздел «Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость», который состоит из подразделов: «11.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки», «11.2. Краткая характеристика социально-экономического положения Камчатского края», «11.3. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект», «11.4. Анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта оценки на дату оценки», «11.5. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервальных значений этих факторов».

В подразделах 11.3, 11.4 отчета об оценке ООО «Камчатский центр независимой оценки» от 1 октября 2021 года № 375/21 отмечено, что оцениваемое здание относится к коммерческой недвижимости в сегменте «здания производственно-складского назначения». В процессе изучения рынка объекта оценки, оценщиком не было выявлено предложений о продаже или аренде недвижимости в интересующем его сегменте. В подразделе 11.5 отчета приведены факторы, влияющие на спрос и предложение. Интервальные значения факторов не приведены.

По мнению суда, проведенный оценщиком анализ рынка выполнен формально, не может характеризовать сегмент рынка объекта оценки, данные по сегменту «здания производственно-складского назначения» не представлены. Учитывая изложенное, объем информации, предоставленной в отчете в рамках анализа рынка, недостаточен и не соответствует требованиям пунктов 10, 11 ФСО № 7.

В свою очередь в заключении эксперта Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» № Э-2908-22/1 от 29 августа 2022 года проведен анализ рынка производственно-складской недвижимости, анализ фактических данных о ценах сделок и предложениях объектов недвижимости производственно-складского назначения в г. Петропавловске-Камчатском за 2019 год, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервальных значений этих факторов.

Вопреки доводам истца изложенная в заключении эксперта Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» последовательность определения стоимости объекта исследования понятна, а приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости объекта исследования.

В силу подпункта «г» пункта 24 ФСО № 7 при применении затратного подхода оценщик определяет стоимость объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Именно такая методология была реализована в рамках проведения исследования экспертом Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет»: были определены затраты на воспроизводство объекта недвижимости, из которых эксперт вычел износ.

Расчет стоимости объекта оценки, приведенный истцом в возражениях на заключение эксперта Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет», не может быть принят во внимание, поскольку рассчитанная стоимость капитального ремонта в сумме 9 451 305 руб. 90 коп. не показывает реальную стоимость объекта, а является критерием для определения экономической эффективности проведения ремонта и восстановления объекта недвижимости в его первоначальном состоянии. В результате рыночная стоимость объекта определена исходя из затрат на воспроизводство объекта, а не стоимости его капитального ремонта в соответствии с требованиями методологии оценки и федеральных стандартов оценки.

Учитывая указанные обстоятельства, а также то, что судебная экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, суд полагает возможным согласиться с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной экспертом Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет», детально исследовавшим поставленные перед ним спорные вопросы и наиболее точно определившим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию 1 января 2020 года в размере 3 500 000 руб. (без учета НДС).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 500 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 года.

Утверждение административного истца о необходимости определения рыночной стоимости объекта недвижимости в размере стоимости земельного участка, на котором он установлен, поскольку актом экспертизы № 114/22-Э от 10 октября 2022 года (т. 2 л.д. 105-112) установлено значительное разрушение здания склада, не основано на нормах права, а акт экспертизы № 114/22-Э от 10 октября 2022 года не соответствует требованиям, предъявляемым пунктом 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к отчету, на основании которого может быть установлена рыночная стоимость объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. С заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административный истец обратился в Камчатский краевой суд 12 марта 2022 года.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административный истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращался, настоящий иск направлен в суд 12 марта 2022 года, то установленная настоящим решением кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит применению с 1 января 2022 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Экспертной организацией Ассоциацией Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» заявлено ходатайство о возмещении расходов, понесенных в связи с проведением по настоящему делу судебной оценочной экспертизы, в размере 75 000 руб.

Согласно положениям статей 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу предписаний части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П обращено внимание на то, что выявленные Конституционным Судом Российской Федерации особенности кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит; при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо учитывать, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Разрешая вопрос о взыскании расходов по оплате судебной оценочной экспертизы в пользу экспертного учреждения, суд отмечает, что по смыслу части 1 статьи 62 КАС РФ проверка представляемого в материалы дела отчета на его соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по доказыванию обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, поскольку иным образом в рамках настоящего административного спора удостовериться в достоверности отчета не представлялось возможным.

По итогам экспертизы был подтвержден факт недостоверности определенной в отчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем изначально представленные административным истцом доказательства (отчет об оценке спорного объекта недвижимости) не могут быть положены в основу решения суда, а заключение эксперта не может быть признано подтверждающим изначально заявленные административными истцами требования.

Учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, принимая во внимание, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также то обстоятельство, что разница между определенной в ходе массовой оценки кадастровой стоимостью (4 973 096 руб.) и индивидуально определенной рыночной стоимостью объекта недвижимости (3 500 000 руб.) составила менее 30%, что не может безусловным образом свидетельствовать о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, повлекших нарушение прав истца, суд приходит к выводу о взыскании расходов по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 75 000 рублей с административного истца.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов, либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает.

Довод представителя административного истца о значительном расхождении рыночной стоимости объекта недвижимости с его первоначально установленной кадастровой стоимостью в размере 8 360 576 руб. 28 коп. является несостоятельным, поскольку с административным иском Федоровский А.А. обратился 12 марта 2022 года, когда новая кадастровая стоимость в размере 4 973 096 руб. уже была утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 7 февраля 2022 года № П-6.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Федоровского Александра Антоновича удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, наименование «<данные изъяты>», назначение «нежилое», площадью 664,6 кв.м., адрес (местоположение): Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 500 000 руб.

Датой обращения Федоровского Александра Антоновича с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости считать 12 марта 2022 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2022 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимого имущества, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Федоровского Александра Антоновича в пользу Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» расходы на оплату услуг эксперта в размере 75 000 (Семидесяти пяти тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Камчатский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 19 октября 2022 года.

Председательствующий судья (подпись) Н.В. Гончарова

Верно:

Судья Камчатского краевого суда Н.В. Гончарова