Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Белоброва М. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Белобров М. В. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 24 875 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов: разрешенное использование: под ремонтно-производственную базу; нежилого здания площадью 320,1 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, нежилого здания площадью 988,7 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, нежилого здания площадью 558,8 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> расположенных по адресу: <данные изъяты> и просил установить ее в размере равном рыночной на дату определения кадастровой стоимости.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца настаивал на удовлетворении требований, просил установить стоимость в размере, определенном в отчетах об оценке, представленных в качестве доказательств.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых согласился с результатами судебной оценочной экспертизы, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением согласился.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта Титова С.Б., дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 24 875 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под ремонтно-производственную базу;

- здание лаборатории, общей площадью 320,1 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>;

- здание склада, общей площадью 242,6 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>;

- здание механической мастерской, общей площадью 988,7 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>;

здание склада с погрузочной площадкой, общей площадью 558,8 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>

расположенные по адресу: <данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>– <данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчеты, подготовленные оценщиком ООО «ОСНОВА», согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости составляет: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>– <данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленных отчетов об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту Некоммерческого партнерства «Деловой союз судебных экспертов» Титову Сергею Борисовичу.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 035/04/2020-ЭЗ от 08 апреля 2020 года в ходе рассмотрения отчетов об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта Титова С.Б. согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представитель административного истца просил установить стоимость спорных объектов недвижимости в размере, установленном согласно представленных отчетов об оценке, ходатайств о назначении повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявлял.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (стр. 10-21 экспертного заключения), так экспертом указано, что в отчете об оценке № 014-2/ЗУ/2019 от 15.10.2019 года при расчете стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода приняты аналоги, расположенные в различных городах и районах Московской области. В качестве корректировки приняты данные о ценовых индексах городов Московской области, так для аналогов № 3 и № 4 принят ценовый индекс для города Дмитрова, хотя данные объекты-аналоги значительно удалены от города Дмитрова, поэтому принятие в отношении указанных аналогов характерного для районного центра ценового индекса неоправданно. Кроме того, принятая оценщиком корректировка не учитывает статус населенного пункта. Таким образом, введенная оценщиком корректировка на местоположение не в полной мере отражает различие объекта оценки и объектов-аналогов по указанному фактору, что является нарушением п. 5 ФСО №3 и п. 22 ФСО № 7. Кроме того эксперт указал, что введение оценщиком корректировки на коммуникации является ошибочным, нарушение п. 20 ФСО № 7. В отношении отчетов об оценке №№ 014-3/Н/2019, 014-4/Н/2019, 014-5/Н/2019, 014-6/Н/2019 от 15.10.2019 года эксперт указал, что использование годовой величины прибыли предпринимателя без анализа сроков строительства оцениваемого объекта некорректно и приводит к искажению рыночной стоимости объектов оценки, нарушение п. 5 ФСО № 3. В рамках сравнительного подхода в качестве аналога № 1 принято здание 1977 года постройки без внешней отделки, исходя из фотографий, представленных в объявлении, состояние сопоставимо с объектами оценки, таким образом, оценщиком необоснованно введена понижающая корректировка на состояние в размере (-12%) по аналогу № 1, нарушение п. 5 ФСО № 3 и п. 22 ФСО № 7. Также эксперт указал, что исходя из текста публикации по аналогу № 2 «тепло подведено к этажу», т.е. разводка системы теплоснабжения на этаже отсутствует, что подтверждают фотоматериалы по аналогу. Оценщик не анализирует указанный факт и не вводит необходимую повышающую корректировку, нарушение п. 5 ФСО № 3 и п. 22 ФСО № 7. Эксперт указал, что отказ оценщика от доходного подхода субъективен, нарушение п. 5 ФСО № 3. Кроме того, оценщик необоснованно корректирует полученную в рамках сравнительного подхода стоимость на величину НДС, а законодательство об оценочной деятельности не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором, увеличивает либо уменьшает ее размер. Соответственно, определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с выделением в ее составе НДС противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности, нарушение п. 5 ФСО № 3.

Также эксперт в судебном заседании на замечания представителя административного истца, поданные на заключение эксперта, пояснил, что при отказе от затратного подхода основывался п. 24 ФСО № 7, в заключении в части указания пункта ФСО допущена опечатка.

По мнению суда, на стр. 45 заключения экспертом были приведены подробные обоснования отказа от затратного подхода. Эксперт при применении доходного подхода учитывал состояние объекта и при расчете арендной ставки применил понижающую корректировку на состояние в размере – 18%. На стр. 48 заключения приведено подробное описание понижающей корректировки. В заключении также приведен источник информации: Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки», источник: http://www.areall.ru/analytical_materials?category=3. Эксперт в судебном заседании пояснил, что факт наличия прав собственности на холодный склад площадью 295,1 кв.м. не подтверждается данными Росреестра, кроме того, по тексту объявления отражено, что реализуется именно земельный участок, а не имущественный комплекс из здания и земельного участка. Данные факты были проанализированы экспертом при проведении расчетов и по итогам была принята в расчеты понижающая корректировка в размере (-5%).

Эксперт также пояснил в судебном заседании, что при применении корректировки для земельного участка ссылался на «Справочник оценщика недвижимости – 2017, выпущенный Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Н-Новгород, о чем он и указывал в заключении.

Эксперт в судебном заседание также пояснил, что приведенный скриншот на стр. 35 заключения содержит информацию об источнике и в письменных пояснениях привел полную ссылку: https://moskovskaya-oblast.novosel.ru/himki/uchastok-2-ga-promka-g-shodnya-lot2217842.htm?mtp=0.

На замечание представителя административного истца о том, что в объявлении для аналога № 4 не указан конкретный ВРИ участка, эксперт пояснил, что в объявлении указаны возможные варианты использования – складское и производственное, что вполне соответствует объекту экспертизы.

Также эксперт пояснил, что на приведенном на стр. 35 заключения скриншоте имеются данные с точной площадью объекта – аналога № 3 – 18 200 кв.м., которая и была принята в расчеты.

С замечанием представителя административного истца о том, что на стр. 57 заключения эксперт для корректировки на площадь применяет формулу для доверительного интервала значений эксперт не согласился указав, что аналог № 1 имеет площадь 4000 кв.м., что выходит за пределы диапазона приведенной матрицы коэффициентов, для учета индивидуальных особенностей каждого из оспариваемых объектов при определении более точного значения корректировки экспертом использовалась формула непрерывной зависимости, представленная в справочнике.

На замечание представителя административного истца, что при расчете объектов доходным подходом эксперт использует некорректный метод капитализации дохода, эксперт в судебном заседании пояснил, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для целей установления кадастровой стоимости НДС не является ценообразующим фактором, в связи с чем при расчете рыночной стоимости НДС не учитывался.

Не усмотрел эксперт и допущенных им противоречий по составу коммуникаций указав, что у аналога № 2 и № 4 прямо указано, что арендная ставка «с учетом коммунальных платежей». В отношении арендной ставки аналогов № 1 и № 3 эксперт исходил из того, что условия аренды соответствуют рыночным – «с учетом коммунальных платей». Таким образом, условия аренды у всех аналогов одинаковы (рыночные), исходя из чего и строился дальнейший расчет, изложенный в заключении эксперта.

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетами оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом, а объектов недвижимости сравнительным и доходным подходами, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы суд, исходит в том числе, из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,

О проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы стороны не ходатайствовали, а повод для ее назначения по инициативе суда не имеется.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчетах об оценке, поскольку указанные отчеты оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 28 ноября 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Белоброва М. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 28 ноября 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 24 875 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под ремонтно-производственную базу расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

здания лаборатории, общей площадью 320,1 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

здания склада, общей площадью 242,6 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

здания механической мастерской, общей площадью 988,7 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

здания склада с погрузочной площадкой, общей площадью 558,8 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования Белоброва М. В. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости определенной в отчетах об оценке №№ 014-2/ЗУ/2019, 014-3/Н/2019, 014-4/Н/2019, 014-5/Н/2019, 014-6/Н/2019 от 15.10.2019 года, подготовленных оценщиком ООО «ОСНОВА» - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 10 июля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова