Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общество с ограниченной ответственностью «ФЕСТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «ФЭСТ» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является нежилого помещения площадью 2052.3 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного в г. Раменское Московской области. С определенной кадастровой стоимостью по состоянию на 01.01.2018 года административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке.

В судебное заседание представитель административного истца не явилась, представила ходатайство, в котором просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Ранее возражала относительно результатов проведенной по делу судебной экспертизы, натаивала на установлении стоимости в размере определенном в отчете, повторно исправленном в соответствии с замечаниями административных ответчиков. Стоимость просила установить в размере 96 458 120.00 рублей (л.д.23 том 3)

Представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» заключение судебной экспертизы не оспаривали, принятие решения оставили на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрация Раменского г/о Московской области, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили. Результаты судебной экспертизы не оспаривали.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности с 2015 года нежилое помещение площадью 2052.3 кв. метров, этаж цокольный, этаж 1,2 с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного в г. Раменское Московской области. Данный объект представляет собой встроенное помещение, являющиеся частью многоквартирного жилого дома. Имеет торговое назначение.

В отношении названного объекта установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2018 года, в размере по 133 161 966.80 рублей, которая утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области 15-ВР1633 от 27.11.2018 года (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияет на права и обязанности ООО «ФЭСТ», как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, был представлен отчет №ОКС-03/1309/21 от 17.09.2021, подготовленный частнопрактикующим оценщиком Григорьевским С.В., в котором по состоянию на 01.01.2018 г. рыночная стоимость объекта определена в размере 89 132 000.00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации №3214-р от 16.11.2021 судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». По заключению экспертов рыночная стоимость объекта по состоянию на 01.01.2018 года составила 125 955 753.00 рублей.

Согласно заключению судебной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №ОКС-03/1309/21 от 17.09.2021, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного частнопрактикующим оценщиком.

При этом суд находит, что эксперты, проводившие судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировали свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы экспертов позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого объекта.

Согласно выводам экспертов оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр.3-10 экспертного заключения.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения экспертов, а также полагать о наличии противоречий в выводах экспертов у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения экспертов основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Выводы экспертов не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертами приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, достаточный для проведения исследования, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертами.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертами, имеющими соответствующее образование, и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперты провели полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявили предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

С заключением эксперта не согласился представитель административного истца Мацкевич Т.С., представила рецензию, подготовленную ИП Саницкой Л.В.

По замечаниям, приведенным в рецензии в том числе относительно отбора объектов аналогов, экспертом Лебедевой О.Ю. даны пояснения, согласно которых при выборе объектов аналогов эксперты могут их отбирать как в одном городе с объектовом оценки, так и в соседних городах, при этому следует необходимость введения корректировки на местоположение, что сделано экспертом в ходе исследования. Объекты аналоги и объект оценки относятся к одному сегменту рынка - коммерческая недвижимость (торговые здания) и подходят под арендный бизнес. Наличие якорного арендатора в помещении не влияет на рыночную стоимость непосредственного самого здания, поэтому утверждение рецензента в замечании является не состоятельным.

В ходе исследования экспертами применялась методика описанная в «Методических рекомендациях по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительнотехнических экспертиз» под общ. ред. д-ра юрид. наук А. Ю. Бутырина; М-во юстиции Рос. Федерации ; Федер, бюджет, учреждение Рос. федер. центр судеб, экспертизы. - Москва : ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2016. Данная методика описана в заключении. При определении рыночной стоимости объекта исследования на ретроспективную дату эксперт при производстве экспертизы может использовать базы данных по предложениям к продаже объектов, информацию статистических данных по рыночной стоимости объектов на требуемый период. В случае недостаточности данных по основным ценообразующим факторам объектов-аналогов в имеющихся в распоряжении экспертного учреждения информационных базах данных в Методических рекомендациях для экспертов «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними», предлагается использовать корректирующий коэффициент. В качестве такого корректирующего коэффициента рекомендуется использовать: индексы цен Госкомстата, государственных органов, аналитических и других компаний по конкретному сегменту рынка недвижимости со ссылкой на источник публикации; метод парных продаж. Метод парных продаж в настоящем заключении не применим по причине отсутствия необходимых архивных данных.

Для расчета искомого коэффициента с использованием данных аналитических компаний эксперт применил аналитические данные. То есть, для расчета корректировки на дату продажи/предложения были использованы данные аналитической компании, что соответствует методике обязательной для применения государственных судебных экспертов ФГБУ МОЛСЭ при МЮ.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел, а стороны не заявляли.

Относительно представленной административным истцом рецензии на заключение эксперта суд считает необходимым отметить, что представленные сторонами в материалы дела внесудебная рецензия, являются субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости представителем административного истца в судебном заседании 11 мая 2022 года представлен отчет №ОКС-03/1309/21 об оценке рыночной стоимости объекта подготовленный 17.09.2021 года частнопрактикующим оценщиком Григорьевский С.С. Согласно данного отчета рыночная стоимость определена в размере 96458 100.00 рублей. На данный отчет стороной административных ответчиков представлены пояснения, согласно которых отчет содержит нарушения в области оценочной деятельности, в частности некорректно подобранные объекты аналоги для исследования.

Судом проанализирован отчет, представленный в рамках обращения с административным исковым заявлением, отчет который предоставлен после проведенной судебной экспертизы и установлено, что они фактически являются идентичными, составлены одни и тем же оценщиком, в одну и туже дату, однако отличны по итоговой величине определенной рыночной стоимости объекта. Как следует из экспертного заключения исследованию подвергнут был отчет №ОКС-03/1309/21 от 17.09.20221 года определивший стоимость в размере 89 132 000.00 рублей. В данном отчете в качестве нарушения, допущенного оценщиком указано на неверный подбор объектов аналогов. Однако во втором отчете представленным стороной исследование проведено с использованием тех же объектов аналогов. Замечания стороны административного ответчика содержатся аналогичные, как и к отчету, прошедшему экспертное исследование.

Пи таких обстоятельствах суд, не находит оснований для принятия определенной в данном отчете стоимости, как новой кадастровой стоимости спорного объекта.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ФЕСТ», поданное в Московский областной суд 06.12.2021 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, площадью 2052.3 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 125 955 753.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято15.06.2022 года.

Судья М.Ю. Елизарова