Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 (далее - административные истцы) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, нежилые здания с кадастровыми номерами 50:15:0000000:71412, 50:15:0000000:72266 и просили установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года, 03 сентября 2019 года.

Определением суда от 28.10.2020 года производство по административному делу в части требований в отношении объекта с кадастровым номером <данные изъяты> прекращено в виду отказа от заявленных требований.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере определенном экспертом в заключении по результатам проведения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых выводы по результатам дополнительной экспертизы подверг сомнению, считая, что заключение эксперта в рамках нормативных требований действующего законодательства не отвечает форме и содержанию средств доказывания величины рыночной стоимости объекта недвижимости, полнота исследований недостаточна для установления рыночной стоимости объекта оценки, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные замечания, в которых также выразил несогласие с экспертным заключением, полагая его ненадлежащим доказательством в виду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, позицию по административным исковым требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Заслушав сторон, эксперта, оценив имеющимся в материалах дела письменным доказательствам в их совокупности и взаимосвязи суд, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, административным истцам на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- земельный участок площадью 6 900 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>;

- земельный участок площадью 1 583 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> (собственники - ФИО4 1/5, ФИО3 1/5, ФИО5 1/5, ФИО9 1/5, ФИО7 1/5);

- земельный участок площадью 162 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> (собственники - ФИО4 1/5, ФИО3 1/5, ФИО5 1/5, ФИО9 1/5, ФИО7 1/5);

- земельный участок площадью 1528 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> (собственники - ФИО4 1/5, ФИО3 1/5, ФИО5 1/5, ФИО9 1/5, ФИО7 1/5);

- земельный участок площадью 21 707 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> (собственники - ФИО6 1/2, ФИО7 1/2);

- земельный участок площадью 3 020 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> (собственник - ФИО7);

- земельный участок площадью 6 475 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> (собственники – ФИО10 1/2, ФИО6 1/2);

- земельный участок площадью 3 970 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> (собственники – ФИО11 85/1000, ФИО2 915/1000);

- нежилое здание площадью 9 659,9 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> (собственники ФИО4 1/5, ФИО3 1/5, ФИО5 1/5, ФИО9 1/5, ФИО7 1/5).

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2018 года и распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 кадастровая стоимость утверждена в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Административные истцы в силу требований налогового законодательства Российской Федерации являются плательщиками налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивают налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административных истцов как плательщиков налогов.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административные истцы представили отчет, подготовленный оценщиком ООО «Рост эксперт», согласно которому по состоянию на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составила в общем размере <данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административных ответчиков, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ЭСКОН» ФИО12

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы в ходе рассмотрения отчетов об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости.

С указанным заключением эксперта не согласились административные ответчики, что явилось основанием для назначения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объектов оценки. Поручено проведение исследования эксперту ФИО12.

Суду представлено заключение по результатам повторной судебной оценочной экспертизы от 26 августа 2020 года, по выводам которого экспертом на дату определения кадастровой стоимости определена рыночная стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении ФИО12, по результатам повторной судебной оценочной экспертизы не согласились Министерство имущественных отношений Московской области, ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки», представитель административного истца результаты экспертного заключения не оспаривал.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключениям судебной оценочной экспертизы.

Так согласно положениям пункта 5 Федерального стандарта оценки (ФСО № 3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта ФИО12 при производстве экспертизы приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 10-26 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой рыночной стоимости. Заключение эксперта ФИО12 в указанной части сторонами сомнению не подвергалось. У суда, исходя из его анализа, также отсутствуют основания ему не доверять. В связи с чем, суд полагает возможным принять данное заключение в части оценки представленного в материалы дела отчета об оценке.

Вместе с тем принимая во внимание замечания относительно вопроса по определению рыночной стоимости объектов, суд полагает необходимым в качестве доказательства признать заключение эксперта ФИО13 данное по результатам дополнительной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании выводов дополнительной судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости путем применения сравнительного, доходного подходов, метода сравнения продаж, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки, обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная экспертом по результатам дополнительно проведенного исследования, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением Министерством имущественных отношений Московской области, ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» представлены письменные пояснения и замечания, в которых указывается на наличие нарушений в расчете корректировок на направление при определении стоимости земельных участков в сравнительном подходе; сторона указывает на ошибочность отказа от внесения корректировок на удаленность от МКАД при определении рыночной стоимости зданий сравнительным подходом; находит необоснованным отказ от использования затратного подхода при определении рыночной стоимости зданий; на отсутствие анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объектов оценки; ставит по сомнение достоверность характеристик объектов аналогов и их ценовые параметры при выставлении на продажу; ссылается на отсутствие основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; полагает, что представление двух объектов в качестве единого аналога №1, №2 в таблице 10 дополнения к экспертному заключению при отсутствии информации о возможности/невозможности их раздельной продажи, необоснованный отказ от применения корректировки ввиду отсутствия у объекта оценки и у объектов аналогов исходно-разрешительной документации, значительное снижение репрезентативности выборки объектов аналогов ввиду того, что по данным Публичной кадастровой карты объекты аналоги №1, №2 являются смежными земельными массивами; необоснованный отказ от внесения повышающей корректировки при использовании объекта аналога №2, ввиду наличия ограничений по использованию в соответствии с его видом разрешенного использования, замена необходимых уточнений характеристик объектов аналогов на необоснованные допущения; необоснованный отказ от корректировки по параметру частичной характеристики жилой застройки (этажности здания), искусственное занижение арендопригодной площади объекта исследования с кадастровым номером <данные изъяты>.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, пояснения эксперта ФИО12, данные на замечания, приведенные в письменных пояснениях, выслушав позицию эксперта в судебном заседании с доводами административных ответчиков относительно недопустимости экспертного заключения как доказательства рыночной стоимости объектов оценки согласиться не может, исходя из следующего.

Эксперт ФИО12 полностью поддержала заключение по результатам проведения дополнительного исследования, указав, что в нем не имеется ошибок, влияющих на полученный результат. Рыночная стоимость объектов получена по результатам расчетов, примененных методик и подходов, является действительной стоимостью объектов на дату проведенного исследования.

В частности, отвечая на замечание Министерства имущественных отношений Московской области о расчете корректировок на направление при определении стоимости земельных участков сравнительным подходом эксперт пояснил, что на приведенный метод расчета поправки на местоположение относительно удаленности и направления от МКАД допускается к применению к незастроенным земельным участкам под коммерческую застройку. Допущение основывается на том, что спрос/предложение на рынке незастроенных земельных участков тесно связано со спросом/предложением на рынке застроенных земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования незастроенного земельного участка. Выявленные зависимости справедливы и для рынка незастроенных земельных участков в рамках одного сегмента рынка. Рынок застроенных земельных участков под коммерческую застройку более активен и позволяет получить более цельную картину, сложившуюся в регионе, в наибольшей степени подходит для выявления различных зависимостей характеристик для конкретного сегмента рынка. Указанная информация содержатся в описании ценообразующих факторов п.2.2.4 на странице 63 экспертного заключения. Таким образом, суд соглашается с позицией эксперта по расчету корректировок, замечание является некорректным и необоснованным.

Согласиться с доводами о необоснованности отказа от внесения корректировок на удаленность от МКАД при определении рыночной стоимости зданий сравнительным подходом так же не представляется возможным, поскольку эксперт соотносит месторасположение объекта исследования и объектов аналогов. Как следует из заключения они расположены в зоне до 10 км от МКАД, в связи с чем, местоположение объектов является сопоставимым и корректировка на удаленность как верно отметил эксперт не требуется.

Что касается отказа от использования затратного подхода при определении рыночной стоимости зданий, то согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять методы оценки в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Так, эксперт вправе использовать любой подход к оценке, основываясь на имеющейся у него информации.

В рамках представленного экспертного заключения по результатам дополнительного исследования при определении рыночной стоимости зданий затратный подход не применялся согласно п. 24 «в» ФСО №7, поскольку затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке.

Учитывая, что согласно анализа рынка рынок коммерческой недвижимости развит и является активным применение затратного подхода может исказить итоговую величину стоимости, поэтому вывод эксперта об отказе от использования данного метода и похода к оценке является обоснованным.

Согласится с замечанием ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» об отсутствии в заключении эксперта анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объектов оценки так же невозможно, поскольку экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В свою очередь проведение анализа влияния общей политической и социально-экономичсекой обстановки в стране обязательным требованием к заключению не является.

Относительно замечания о том, что достоверность характеристик объектов аналогов и их ценовые параметры при выставлении на продажу не подтверждены общедоступными открытыми источниками эксперт пояснил, что архив базы Realto содержит информацию из объявлений о продаже и аренде недвижимости, выставленной в публичной доступе в определенный период времени. При таких обстоятельствах суд признает отсутствие нарушений п.5 ФСО №3.

Что касается замечания об отсутствии интервалов значений ценообразующих факторов земельных участков и объектов капитального строительства, то они как следует из заключения, представлены при описании корректировок в соответствующих разделах (страница 59,91), ввиду чего суд приходит к выводу о необоснованности указанного замечания.

Исследуя замечание о представлении двух объектов в качестве единого аналога №1, №2 в таблице 10 дополнения к экспертному заключению при отсутствии информации о возможности/невозможности их раздельной продажи, то суд учитывает следующее. Как следует из текста объявления, земельные участки продаются вместе единым лотом, а не раздельно. Эксперт в расчетах использует информацию отраженную продавцом в объявлении поэтому возможное предположение стороны и их раздельной продажи является необоснованным.

Относительно замечания о необоснованности отказа от применения корректировки ввиду отсутствия у объекта оценки и у объектов аналогов исходно-разрешительной документации, суд учитывает следующее.

Согласно п.20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом разрешенного использования.

Таким образом, при определении рыночной стоимости участков эксперт рассматривает объекты исследования как условно свободные от застройки. Поскольку объекты исследования условно свободные, у них отсутствует ИРД суд, соглашается с выводом эксперта об отказе применения корректировок по данному параметру.

Что касается замечания о снижении репрезентативности выборки объектов аналогов ввиду того, что по данным Публичной кадастровой карты объекты аналоги №1, №2 являются смежными земельными массивами, то ввиду того, что дата исследования ретроспективная. Из заключения следует, что эксперт располагал ограниченной информацией о продаже объектов на дату исследования, в таблице на странице 55 экспертного заключения им представлена выборка по продаже земельных участков. Ввиду отсутствия иной информации о продажах земельных участков торгового назначения в период до даты исследования, суд соглашается с допустимостью использования всей имеющейся у эксперта информации для выборки.

Согласится с замечанием о необоснованности отказа от внесения повышающей корректировки при использовании объекта аналога №2 не представляется возможным ввиду того, что при описании указанного замечания не проанализирована степень влияния указанных ограничений на возможность использования земельного участка.

Так, наличие ограничений не означает, что его невозможно использовать по назначению. Масштаб земельного участка аналога позволяет спроектировать и построить объект недвижимости в соответствии с его особенностями, а именно с учетом соответствующих ограничений.

Относительно замечания о замене необходимых уточнений характеристик объектов аналогов на необоснованные допущения эксперт пояснил, что приведенные допущения являются обоснованными. Информация о материале стен подтверждается визуально при просмотре панорам зданий, о чем указано в допущении. С помощью данной функции определен материал наружных ограждающих конструкций, поскольку данный фактор является ценообразующим и необходим для расчетов. Конструктивное исполнение каждого здания является уникальным и рассматривается в рамках строительно-технической экспертизы, поэтому не имеет к экспертному заключению отношения. Поскольку объявления о продаже представлены на ретроспективные даты, эксперт не имеет возможности уточнить информацию о состоянии отделки объектов с помощью телефонного интервьюирования представителя собственника, в связи с чем данный параметр принимается как наиболее типичная ситуация для рынка недвижимости – объект со стандартной отделкой. В экспертном заключении экспертом были проанализированы поэтажные планы и экспликации помещений в техническом паспорте объекта. На основании данного анализа было принято указанное распределение площадей. Выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных. Состояние и использование объектов на период проведения экспертизы могут сильно отличатся от состояния и использования объектов на даты исследования, поскольку от дат исследования прошел значительный промежуток времени принимать состояние объектов на основании текущего визуального осмотра некорректно и может привести к искажению результатов определения стоимости. Суд соглашается с выводом эксперта об отсутствии нарушений п. 5 ФСО №3.

Что касается замечания о необоснованности отказа от корректировки по параметру частичной характеристики жилой застройки (этажности здания), то корректировка на этаж расположения применяется для встроенных помещений, а не для отдельно стоящих зданий. Это подтверждается данными Справочника оценщика недвижимости-2017 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» и данными справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО14.

Согласится с замечанием об искусственном занижение арендопригодной площади объекта исследования с кадастровым номером 50:15:0000000:72266 не представляется возможным по причине того, что площадь, указанная в технической документации разделена на основную и вспомогательную, при этом при сдаче помещений в аренду данное разделение приобретает размытый характер, поскольку площади могут сдаваться не по назначению: основные в качестве вспомогательных и наоборот.

Кроме того, в здании имеются места общего пользования, эскалаторы, лифты, занимающие определенные площади. Таким образом, суд соглашается с экспертом в части использования усредненных среднерыночных данных о коэффициентах арендопригодной площади и находит замечание ощибочным.

Суд соглашается с выбранными в экспертном заключении образцами для исследования, сопоставимыми с объектами оценки, и проведенными экспертом расчетами.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку все возражения административного ответчика сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО12, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административным истцам на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного результатам дополнительного экспертного заключения.

Принимая решение об удовлетворении требований административных истов по результатам судебной оценочной экспертизы суд, также полагает необходимым учесть, что в рамках проведения государственной кадастровой оценки, действующей до 01.01.2019 года, административными истцами оспаривалась в судебном порядке кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Согласно вступившего в силу судебного решения от 17.10.2018 года по стоянию на 07 февраля 2013 года рыночная стоимость объекта установлена в размере рыночной стоимости <данные изъяты> рублей.

В отношении объекта нежилого здания торгового центра площадью 9 659.9 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01 августа 2015 года рыночная стоимость решением от 13.11.2017 года установлена в размере <данные изъяты> рублей.

Стоимость, установленная в рамках прежней государственной кадастровой оценки коррелирует с размером стоимости приведенных объектов определенной в рамках настоящего административного дела, что свидетельствует о ее сопоставимости с рынком цен недвижимости.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 05 декабря 2019 года.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, поданное в Московский областной суд 05 декабря 2019 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка площадью 6 900 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

- земельного участка площадью 1 583 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

- земельного участка площадью 162 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

- земельного участка площадью 1528 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

- земельного участка площадью 21 707 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

- земельного участка площадью 3 020 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

- земельного участка площадью 6 475 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

- земельного участка площадью 3 970 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей;

- нежилого здания площадью 9 659,9 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 23 ноября 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова