Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Павловский Посад Ритеил» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Павловский Посад Ритеил» обратилось в Московский областной суд с административными исковыми заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости части здания гражданского назначения ткацкой фабрики общей площадью 12276.9 кв. метров, кадастровый номер 50:17:0021501:36, расположенного по адресу: <...>.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что кадастровая стоимость здания значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает право заявителя на уплату справедливо установленных налогов.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта исходя из размера определенного в отчете об оценке подготовленном оценщиками ООО «Аудиторский центр «Лука Пачоли» подтвержденного положительным заключением эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности поддержал заявленные требования и не оспаривая заключение эксперта просил об их удовлетворении на основании представленного в дело отчета об оценке.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности ФИО1 в судебном заседании полагал, что представленный отчет об оценке определивший рыночную стоимость по основаниям изложенным в письменных пояснениях не может отражать действительную рыночную стоимость объекта. Подверг сомнению заключение судебного эксперта с учетом дополнения и полагал, что имеются основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в суд представителей не направило. Извещено.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, дважды заслушав эксперта, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, находит требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит часть здания гражданского назначения - ткацкая фабрика, кадастровый номер 50:17:0021501:36, расположенного по адресу: <...>.

Право собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 27 ноября 2014 года. Сведения об объекте внесены в ЕГРП 30 октября 2014 года (л.д.6). По данным свидетельства объект имеет площадь 12224.30 кв. метров.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области №13ВР-1999 от 24 ноября 2015 года определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Принадлежащие административному истцу объекты недвижимого имущества для проведения государственной кадастровой оценке включены в перечень.

Результаты государственной кадастровой оценке объектов недвижимости утверждены Распоряжением Министерства имущественных отношений МО №13ВР-1998 от 24 ноября 2015 года.

Согласно справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 августа 2015 года и составляет 735 142 736.30 рублей.

По данным кадастрового паспорта в описании объекта недвижимого имущества площадь указана 12276.9 кв. метров.

Административный истец полагая, что кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта необоснованно завышена, чем затронуты его права по несению налогового бремени в справедливом размере, с целью установления рыночной стоимости обратился в ООО «Аудиторский центр «Лука Пачоли», где оценщиком был подготовлен отчет №ОЦ/16-1 от 27 июня 2016 года об оценке рыночной стоимости. По данным оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 12276.9 кв. метров по состоянию на 01 августа 2015 года определена в размере 295 004 161.00 рублей.

По итогам проведения экспертизы на подтверждение стоимости отчета об оценке, по мнению эксперта саморегулируемой организации оценщиков отчет об определении рыночной стоимости соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в РФ, Федеральным стандартам оценки. Экспертным советом дано положительное заключение на отчет об оценке и не выявлены замечания и ошибки, которые привели бы к нарушению норм законодательства об оценочной деятельности. Стоимость объектов оценки, определенная в отчет оценщиками подтверждена.

Общество 16 августа 2016 года обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года №П/452 в Московской области при территориальном органе в Московской области (далее Комиссия) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания).

Комиссия на заседании, проведенном 16 сентября 2016 года, рассмотрела поступившее заявление, и приняла решение которым, заявление отклонила.

Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен и на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 373 НК РФ плательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.

В силу части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.

Согласно подпункту 3 пункта 12 статьи 378.2 НК РФ объект недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется исходя из его кадастровой стоимости, подлежит налогообложению у собственника такого объекта или у организации, владеющей таким объектом на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.

Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ №508 от 22.10.2010). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

На территории Московской области налог на имущество организаций введен Законом Московской области от 21 ноября 2003 г. N 150/2003-ОЗ.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 поименованного Закона закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела представителем Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности ФИО1 даны письменные объяснения, из которых следует, что при исследовании представленного административным истцом в качестве доказательства рыночной стоимости отчета об оценке выявлены нарушения федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов об оценке, что дает министерству основания полагать, что отчет не является допустимым доказательством по делу.

Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству Министерства имущественных отношений МО назначена судебная оценочная экспертиза, направленная в том числе на проверку отчета об оценке. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Экспертиза собственности» Торгово-промышленной палаты Российской Федерации ФИО2.

Экспертом суду представлено заключение №02/0217-Э от 30 марта 2017 года, в котором при ответе на первый вопрос эксперт пришел к выводу о допущении оценщиком ООО «Аудиторский центр «Лука Пачоли» при составлении отчета об оценке объекта недвижимости нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Эксперт определил рыночную стоимость объекта площадью 12224.3 кв. метров по состоянию на 01 августа 2015 года в размере 326 617 000.00 рублей.

С указанным заключением эксперта не согласилось Министерство имущественных отношений Московской области, представив письменные объяснения из которых следует, что экспертом ошибочно уменьшена рыночная стоимость объекта экспертизы на величину налога на добавленную стоимость, необоснован отказ от внесения корректировок объектов аналогов на место их положения, этажность; отсутствуют копии объявлений объектов аналогов используемых для расчета рыночной стоимости методом сравнения продаж; ошибочно применение корректировок на разницу в площадях, ошибочно объединение сегмента рынка офисных и торговых объектов недвижимости в единый сегмент рынка (торгово-офисный) приводит к занижению потенциального валового дохода от объекта исследования; стоимость аренды объектов аналогов после внесения корректировок различается более чем в два раза, что говорит о несопоставимости объектов аналогов использованных в расчетах; некорректно определена доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости; отсутствует расчет корректировки на фактическое состояние помещений в рамках сравнительного подхода. Сторона также указала на несоответствие площади объекта оценки по технической документации и заключением эксперта.

Для дачи пояснений по заключению в порядке статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ по ходатайству представителя министерства эксперт ФИО2 вызван в судебное заседание, где экспертное заключение полностью поддержал и пояснил, что принятые объекты аналоги находит полностью сопоставимыми с объектом оценки, относятся к одному сегменту рынка. Отличия устранены путем расчета и введение корректировок. Между объектами-аналогами и объектом оценки, поскольку они расположены в Павловском Посадском районе он не выявил зависимости, поэтому корректировку на местоположение не усмотрел необходимости применять. Эксперт также указал, что рыночная стоимость объекта оценки им была рассчитана сравнительным подходом и скорректирована путем вычета налога на добавленную стоимость.

По результатам пояснений данных в ходе судебного разбирательства и замечаний к заключению административного ответчика экспертом представлено суду дополнение к экспертному заключению подготовленное 14 июня 2017 года по выводам которого рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 12224.30 кв. метров по состоянию на 01 августа 2015 года составляет 389 611 000 рублей; рыночная стоимость объекта площадью 12 276.9 кв. метров составляет 391 288 000 рублей (том 3).

С данным дополнением вновь не согласилось министерство имущественных отношений Московской области, указав в письменных объяснениях на необоснованное внесение экспертом корректировки на «функциональное назначение», разницу в площадях; полагал, что стоимость аренды аналогов при определении арендной ставки различается в три раза, что свидетельствует о недостоверности полученного результата.

В судебном заседании эксперт ФИО2 дополнение к заключению полностью подержал и указал, что рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана исходя из площади 12224.30 кв. метров, которая принята по данным содержащимся в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Площадь объекта 12 276.9 кв. метров содержится в кадастровом паспорте, датированном после даты оценки. Однако в случае принятия площади объекта 12 276.9 кв. метров им определена рыночная стоимость объекта, которая в виду незначительной разницы в площадях составляет 391 288 000 рублей. В указанную стоимость налог на добавленную стоимость не включен, сведения о нем указаны справочном.

Относительно мнения министерства правильности и обоснованности введения корректировок эксперт указал, что все объекты аналоги, участвующие в расчетах расположены в городе Павловском-Посаде, являются сопоставимыми по местоположению с объектом оценки, поэтому поправки не рассчитывались и не вводились.

Поскольку стоимость объекта зависит от его функционального назначения помещений в составе единого объекта недвижимости, а в данном случае в состав оцениваемого объекта входят офисные, торговые, производственно-складские помещения эксперт указал, что при расчете рыночной стоимости в дополнении к заключению отобранные объекты аналоги торгового назначения и помещения свободного назначения поправки им не введены, поскольку объекты являются сопоставимыми. При расчете путем введения корректирующих коэффициентов для сравнительного подхода им учтено расположение объектов на этажах.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку дополнение к заключению эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Суд приходит к выводу, что по своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы полностью соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключение эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами.

Оснований для удовлетворения заявленного представителем Минимущества МО ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта не имеется, поскольку каких-либо достоверных и достаточных доказательств не достоверности определенной экспертом стоимости суду не представлено, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделаны выводы и получен ответ на поставленный судом вопросы.

Суд считает, что доводы представителя Министерства имущественных отношений Московской области, изложенные в письменных объяснениях, являются субъективным мнением лица, не обладающего специальными познаниями, фактически направлены на переоценку экспертного заключения. Доказательств обоснованности доводов, равно как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости стороной не представлено.

Суд также учитывает, что судебное оспаривание кадастровой стоимости имеет свои особенности, поскольку данная стоимость носит условный характер и ее обоснованная оценка может варьироваться в определенном разумном диапазоне, однако стороной министерства не представлены и допустимые доказательства, которые опровергали бы определенную экспертом рыночную стоимость, и свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение №02/0217-Э эксперта ООО «Экспертиза собственности» Торгово-промышленной палаты Российской Федерации ФИО2 с учетом дополнения в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке ООО «Аудиторского центра «Лука Пачоли» №ОЦ/16-1 от 27 июня 2016 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости объекта оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости определенная в экспертном заключении ниже его кадастровой стоимости в суд считает возможным установить кадастровую стоимость части здания гражданского назначения - ткацкая фабрика площадью 12276.90 кв. метров в размере рыночной стоимости равной 391 288 000.00 рублей и определенной по состоянию на 1 августа 2015 года.

Рыночная стоимость объекта определена на ретроспективную дату, по данный свидетельства о государственной регистрации спорный объект имеет площадь 12224.30 кв. метров, однако по данным кадастрового паспорта оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость установлена в отношении объекта площадью 12276.90 рублей, административный истец оспаривает кадастровую стоимость именно объекта площадью 12276.90 кв. метров.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового требования об установлении в отношении спорного объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 августа 2015 года в размере, определенном оценщиком общества с ограниченной ответственностью "АЦ «Лука Пачоли» в отчете об оценке ОЦ/16-1, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области является 16 августа 2016 года, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2016 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административные исковые заявление общества с ограниченной ответственностью «Павловский Посад Ритеил» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость части здания гражданского назначения - ткацкая фабрика общей площадью 12224.30 кв. метров, кадастровый номер 50:17:0021501:36, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01 августа 2015 года в размере рыночной стоимости 389 611 000.00 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2016 года.

Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области о пересмотре их кадастровой стоимости считать 16 августа 2016 года.

Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Павловский Посад Ритеил» об установлении кадастровой стоимости части здания гражданского назначения - ткацкая фабрика общей площадью 12224.30 кв. метров, кадастровый номер 50:17:0021501:36, расположенного по адресу: <...> в размере рыночной 295 004 161 рублей - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова