Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административных ответчиков Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и Комитета по управлению имуществом Тамбовской области Конобеевой А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Коржа П.И. к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области о признании незаконными решений Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Корж П.И. обратился в Тамбовский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости данных объектов равной рыночной стоимости.

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки вышеназванных объектов завышены, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от их кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований сослался на отчёты оценщика Ширкина Н.Н. №2705-21 от 27 мая 2021 года и №2805-21 от 28 мая 2021 года, в соответствии с которыми определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 27 мая 2021 года в размере 15 792 893 руб. и объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** по состоянию на 28 мая 2021 года в размере 9 254 976 руб. и 9 132 757 руб. соответственно.

Для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, Корж П.И. обратился с заявлениями в Тамбовское областное государственное бюджетное учреждение «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту решения - ТОГБУ «ЦОКСОН»), по результатам рассмотрения которых, решениями №ОРС-68/2021/000243, №ОРС-68/2021/000244, №ОРС-68/2021/000245 от 2 июля 2021 года отказано в их удовлетворении.

Не соглашаясь с данными решениями, административный истец просил признать их незаконными и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равную рыночной стоимости по состоянию на 27 и 28 мая 2021 года на основании отчётов оценщика.

В судебное заседание административный истец Корж П.И. и его представитель Калмыкова А.Д. не явились, в письменном заявлении просили рассмотреть дело в своё отсутствие, с учётом изменения основания заявленных требований установить рыночную стоимость объектов недвижимости исходя из проведённой судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков ТОГБУ «ЦОКСОН» и Комитета по управлению имуществом Тамбовской области Конобеева А.Ю. возражала против удовлетворения административного иска, полагая вынесенное решение бюджетного учреждения законным и обоснованным.

В письменном отзыве представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области просил дело рассмотреть без его участия, и разрешение настоящего спора оставил на усмотрение суда.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области в письменном заявлении также просил рассмотреть дело без своего участия.

Поскольку другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения участника процесса, проверив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту решения - Закон об оценочной деятельности) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексу решения – Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту решения - Федеральный закон №269-ФЗ).

Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона №269-ФЗ Закон о государственной кадастровой оценке дополнен статьёй 22.1 определяющей иной порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.

По общему правилу указанный порядок начинает действовать с 1 января 2023 года, однако в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1 части 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ).

Постановлением администрации Тамбовской области от 2 декабря 2020 года №976 предусмотрен переход к применению на территории Тамбовской области положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Тамбовской области рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности и статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке не осуществляется.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке).

Часть 15 статьи 22.1 данного Закона предусмотрено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Уполномоченным органом на территории Тамбовской области (пункт 2.4 Устава бюджетного учреждения, приказ Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 12 мая 2021 года №285 «Об утверждении государственного задания на оказание государственных услуг (выполнение работ) для ТОГБУ «ЦОКСОН» на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов») по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной является ТОГБУ «ЦОКСОН»), созданное, в связи с принятием постановления администрации Тамбовской области от 27 декабря 2016 года N1543, и которое, по характеру спорных правоотношений, выступает по настоящему делу надлежащим административным ответчиком.

Судом установлено, что Корж П.И. с 3 февраля 2009 года является собственником следующих нежилых помещений: помещения с кадастровым номером ***, площадью 1863,8 кв.м., расположенного по адресу: ***; помещения с кадастровым номером ***, площадью 522,5 кв.м., расположенного по адресу: ***; помещения с кадастровым номером ***, площадью 515,6 кв.м., расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость вышеназванных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года утверждена приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 17 ноября 2020 года №667 в следующих размерах: объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 27 957 815,8 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 19 458 867,48 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 23 287 550,88 руб.

Решениями ТОГБУ «ЦОКСОН» №ОРС-68/2021/000243, №ОРС-68/2021/000244, №ОРС-68/2021/000245 от 2 июля 2021 года Коржу П.И. отказано в установлении кадастровой стоимости данных объектов в размере рыночной стоимости, в связи с допущенными расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, а именно, нарушением при составлении отчётов об оценке положений подпункта «в» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года, частей 2 и 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №299 по основаниям, указанным в разделе V вышеназванного решения.

Проверяя доводы о незаконности решений бюджетных учреждений, определением суда от 24 августа 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки отчётов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их оценки.

Согласно заключению №02195/4-4-21 от 22 октября 2021 года, выполненному экспертом Федерального бюджетного учреждения Тамбовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Шишковым А.В., отчёты об оценке №2705-21 от 27 мая 2021 года и №2805-21 от 28 мая 2021 года не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в том числе учитывая причины, послужившие основанием для принятия ТОГБУ «ЦОКСОН» решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. В соответствии с представленным заключением, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** составляет 18 493 480 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 14 143 086 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером *** -10 042 691 руб.

При оценке заключения эксперта Шишкова А.В., суд исходит из того, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим высшее техническое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки «Юриспруденция» со специализацией «Судебно-экспертная деятельность в правоприменении», квалификацию судебного эксперта, имеющим право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки», предоставленное центральной экспертно-квалификационной комиссией ГУ РФЦСЭ МЮ РФ, имеющего дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности «исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», полученное ФБУ РФЦСЭ МЮ РФ, право на ведение профессиональной деятельности в сфере «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация оценка стоимости предприятия (бизнеса)», стаж работы по экспертной специальности и стаж работы по специальности оценки имущества с 2001 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса Российской Федерации.

Так, при исследовании экспертом отчёта об оценке №2705-21 от 27 мая 2021 года указано, что оценщиком проигнорирован важный ценообразующий фактор фактическое функциональное назначение помещений, что приводит к искажению рыночной стоимости. Также на странице 17 отчёта об оценке указано на ограниченность доступа к зданию производственного назначения: «Объект на закрытой территории». Фактически здание расположено в глубине застройки (за магазином), въезд на территорию и к объекту исследования осуществляется через ворота. По логике оценщика, если ворота закрыты, то и доступ к объекту ограничен, однако данное утверждение противоречит понятию ограниченности доступа, вложенного в указанный термин составителями справочника оценщика под редакцией Лейфера Л.А.

Кроме того, оценщиком фактически к полученному значению арендной ставки объекта добавлено справочное значение процента коммунальных расходов (15,5%) и вычтен процент типовых расходов арендатора (25%), что является спорным, поскольку расчётная величина арендной ставки, полученная оценщиком, является чистой арендной ставкой, т.е. не включающей в себя расходы арендатора. Добавление к чистой арендной ставке справочного процента коммунальных расходов для получения валовой арендной ставки и последующего вычета из неё процента типовых расходов арендатора является избыточным и при этом противоречащим методическим указаниям справочника. Операционные расходы собственника, принимаемые согласно справочнику, фактически не включают в себя операционные расходы арендатора, дополнительный вычет расходов арендатора, является двойным учётом расходов, приводящим к ошибочному уменьшению стоимости объекта.

При исследовании отчёта №2805-21 от 28 мая 2021 года эксперт указывает, что на странице 23 отчёта об оценке значится расположение здания выставочного зала мебельного магазина вдоль красной линии, фактическое же его расположение в глубине застройки (за магазином). Въезд на территорию и к объекту осуществляется через ворота, вход – через основное строение магазина. Данное внутриквартальное расположение является фактором, понижающим стоимость объекта, что оценщиком не учтено.

При этом, экспертом выявлены аналогичные недостатки, допущенные оценщиком при составлении предыдущего отчёта, а именно, фактически оценщиком к полученному значению арендной ставки объектов оценки добавлено справочное значение процента коммунальных расходов (12,6%) и вычтен процент типовых расходов арендатора (24,2%), однако расчётная величина арендной ставки, полученная оценщиком, является чистой арендной ставкой, т.е. не включающей в себя расходы арендатора.

Также оценщик не отразил алгоритма или правил подбора объектов аналогов из числа имеющихся на рынке за исследуемый период времени. Три выявленных аналога для реализации сравнительного и доходного подходов кажется недостаточным, при чём имеющиеся в предложении объекты зачастую выше по стоимости за единицу сравнения, нежели у принятых аналогов.

Таким образом, выявленные в расчётах существенные ошибки, оказывают влияние на итоговую рыночную стоимость оцениваемых объектов.

При оценке экспертного заключения, суд приходит к выводу, что экспертом проведена проверка на соответствие отчётов оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку экспертом проверялись установленные законодательством требования к форме и содержанию отчётов, к методам расчёта рыночной стоимости, к описанию представленных объектов оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, на наличие ошибок при выполнении математических действий, а также достаточность используемой оценщиком информации, что последовательно изложено в заключении.

При проведении исследования относительно причин, послуживших основанием для принятия бюджетным учреждением соответствующих решений, эксперт пришёл к выводу, что замечания, указанные в оспариваемых решениях в целом корректны. Выявленные экспертом при составлении отчётов об оценке нарушения, влияющие на итоговую рыночную стоимость оцениваемых объектов и отражённые в названных выше решениях ТОГБУ «ЦОКСОН», сомнений не вызывают, в связи с чем, решения №ОРС-68/2021/000243, №ОРС-68/2021/000244, №ОРС-68/2021/000245 от 2 июля 2021 года являются обоснованными.

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости в заключении подробно описан процесс оценки, определены её подходы и методы, сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки и факторы, влияющие на их стоимость.

Исходя из представленного заключения, рыночная стоимость объектов оценки определена методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом капитализации дохода в рамках доходного подхода.

При подготовке исследования, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного подхода.

Таким образом, обстоятельств, которые могли бы повлиять на величину рыночной стоимости, установленную экспертом, участниками процесса не представлено и судом не установлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

При установленных обстоятельствах, свидетельствующих о правомерности выводов, изложенных в оспариваемых решениях, принятых бюджетным учреждением в пределах своих полномочий, с соблюдением порядка и процедуры их принятия, суд приходит к выводу, что данные решения являются законными и считает необходимым отказать в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконными решений №ОРС-68/2021/000243, №ОРС-68/2021/000244, №ОРС-68/2021/000245 от 2 июля 2021 года.

Вместе с тем при разрешении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд приходит к выводу о возможности их удовлетворения исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (абзац четвертый пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Соответственно, кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается, в том числе, для целей налогообложения, а налогоплательщик не лишен возможности повлиять на величину налоговой базы, обратившись с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости во внесудебном порядке в соответствующее бюджетное учреждение, а при несогласии с таким решением - в судебном порядке, что прямо предусмотрено статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

При этом согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос №8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (далее по тексту решения – Обзор Верховного Суда Российской Федерации №2(2021), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Таким образом, из системного анализа действующего законодательства усматривается, что хотя требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не является самостоятельным и может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, в случае признания законным такого решения суд не вправе по одному лишь формальному основанию отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит принципу справедливости и основанным на нем конституционным гарантиям судебной защиты прав и свобод человека и гражданина, а также лишает налогоплательщика возможности повлиять на величину налоговой базы путем пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Исходя из разъяснений, изложенных в Обзоре Верховного Суда Российской Федерации №2(2021), рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчёте об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости. При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчёте.

На основании вышеизложенного, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названных выше объектов недвижимости равную рыночной стоимости по состоянию на 27 и 28 мая 2021 года соответственно, исходя из заключения проведённой судебной экспертизы в следующих размерах: объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 18 493 480 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 14 143 086 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 10 042 691 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административных исковых требований Корж П.И. к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области о признании незаконными решений бюджетного учреждения №ОРС-68/2021/000243, №ОРС-68/2021/000244, №ОРС-68/2021/000245 от 2 июля 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости - отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равную его рыночной стоимости, определенную по состоянию на 27 мая 2021 года в размере 18 493 480 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равную его рыночной стоимости, определенную по состоянию на 28 мая 2021 года в размере 14 143 086 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равную его рыночной стоимости, определенную по состоянию на 28 мая 2021 года в размере 10 042 691 руб.

Датой подачи заявления Коржа П.И. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** считать 28 июля 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 ноября 2021 года.

Судья М.В. Яковлева