Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО5, представителя Правительства Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области – ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1632/2018 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Регион-Центр» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Регион-Центр» (далее ООО «Регион-Центр») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит восстановить срок на обращение в суд с административным иском и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 838,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 12922 507 рублей по состоянию на 06.06.2011 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превысила действительную рыночную стоимость, чем нарушаются права и затрагиваются интересы общества, как плательщика налога на имущество организаций, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО5, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Представитель Правительства Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области – ФИО6, действующий на основании доверенностей, просил удовлетворить заявленные требования в соответствии с представленным экспертным заключением.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве просит отказать в удовлетворении административного иска, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в представленном отзыве оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, показания эксперта – ФИО7, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Регион-Центр» подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом помещении с кадастровым номером №, общей площадью 838,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Административный истец является собственником вышеуказанного нежилого помещения, что подтверждено выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года №118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость спорного объекта капитального строительства определена по состоянию на 06.06.2011 года и составляет 36549358,96 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со статей 14, пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями статей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

31.08.2018 года административный истец обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако заявление не принято к рассмотрению по причине пропуска срока на оспаривание кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом требований части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск указанного выше срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

По делу установлено, что сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого помещения внесены в ЕГРН 15.04.2012 года.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Самарской области, в порядке, установленном статьей 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, не проведена, расчет налоговых платежей на объект недвижимости производится исходя из ранее установленной кадастровой стоимости, то с учетом конкретных обстоятельств дела суд приходит к выводу, что прежние результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости продолжают затрагивать права административного истца, в связи с чем считает причину пропуска им срока обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд уважительной и полагает возможным этот срок восстановить.

Истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 17.08.2018 года № 26/07-18/2, подготовленный оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр» ФИО1 Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось спорное нежилое помещение, итоговая величина его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года составляет 12922 507 рублей.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица – администрации городского округа Самара о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости нежилого помещения.

Из заключения эксперта ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» ФИО2 от 30.11.2018 года №2018.11-443, следует, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 20057288 рублей.

В ходе судебного заседания в целях разъяснения экспертного заключения была допрошена эксперт ФИО2, которая показала, что осмотр объекта экспертизы был проведен сотрудником ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» - ФИО3, а не ею лично. Эксперт полагала представленные сотрудником материалы достоверными и производила расчеты, руководствуясь ими. Кроме того, эксперт пояснила, что доходный подход не был ею применен, поскольку на дату оценки помещение не имело отделки, и не было пригодно к использованию.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к следующему.

При проведении оценочной экспертизы объектов недвижимости должны соблюдаться требования, предусмотренные как Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", так и Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» получено с нарушением требований законодательства.

В нарушение требований п. 5 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014г., ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», положения которой в силу ст. 41 того же закона, распространяются на действия лиц, обладающих специальными знаниями в соответствующей области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющихся государственными судебными экспертами, экспертом ФИО2 объект оценки не был осмотрен, то есть не проведено его полное исследование. Как видно из экспертного заключения, при описании состояния объекта, являющегося одним из основных ценообразующих факторов, который был использован при выборе подходов и методов оценки и, соответственно, при определении его стоимости, эксперт пользовалась материалами, подготовленными штатным сотрудником ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» ФИО3 (стр. 9). Вместе с тем, ФИО3 производство экспертизы в порядке, предусмотренном ст. 14 закона № 73-ФЗ, не поручалось, в качестве эксперта, проводившего экспертизу, он не указан, не предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

К тому же, как было установлено в ходе судебного разбирательства, осмотр объекта экспертизы был проведен не ФИО3, а ФИО4, о чем суду представлен Акт осмотра от 26.11.2018 г. и копия удостоверения с истекшим сроком действия. Эксперт ФИО2 данные обстоятельства не отрицала.

Кроме того, суд полагает, что экспертом нарушен п. 23 ФСО № 7, в соответствии с которым доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Вывод о невозможности применения доходного подхода к оценке эксперт обосновал отсутствием информации по будущим доходам, которые объект способен приносить. Однако, в разделе «Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости» (стр. 17 заключения) эксперт указывает, что «определился единственный вариант использования помещения – в качестве торгового. Наиболее эффективным является использование помещения в качестве торгового помещения». Такое использование, как указывает эксперт, будет «максимально эффективным, поскольку объект экспертизы расположен в зоне стрит-ритейла – в подвале жилого дома, вблизи оживленной улицы». На страницах 87 и 89 в приложении приводится исследование Поволжского центра развития, в котором указаны ставки аренды, процент вакантных площадей и пр. Таким образом, эксперту была известна доходность аналогичных объектов на заданную дату. Однако, при расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости – торгового помещения, доходный подход применен не был. Мотивы, по которым эксперт отказался от его применения, с учетом приведенной в заключении информации, не могут быть признаны убедительными.

Указанные обстоятельства, по мнению суда, повлияли на выводы об итоговой рыночной стоимости объекта оценки, а, соответственно, привели к недостоверности выводов эксперта по поставленному вопросу. Таким образом, заключение судебной экспертизы не может быть признано допустимым доказательством по делу.

Вместе с тем, исследовав Отчёт об оценке, суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с требованиями федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, выполнение расчётов, порядок согласования полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Иных доказательств, опровергающих рыночную стоимость спорного нежилого помещения, определенную в Отчете об оценке, как и подтверждающих, что Отчет, подготовленный ООО «Независимый кадастровый центр» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

Суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке по состоянию на 06.06.2011 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию при управлении Росреестра по Самарской области является 31.08.2018 года, в суд – 08.10.2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Регион-Центр» удовлетворить.

Восстановить ООО «Регион-Центр» срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 838,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 12922 507 рублей.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Регион-Центр» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 31.08.2018 года, в суд – 08.10.2018г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: О.А. Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 24.12.2018 года.