Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности, заинтересованного лица ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» – ФИО2, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сода-хлорат» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Сода-Хлорат» (далее по тексту также – ООО «Сода-Хлорат», Общество) обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, с учетом уточненных требований просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка общей площадью 19 515 кв.м., с кадастровым номером **127, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 5 991 105 рублей;

- земельного участка общей площадью 6 643 кв.м., с кадастровым номером **15, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2 550 912 рублей;

- земельного участка общей площадью 295 782 кв.м., с кадастровым номером **86, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 70 396 116 рублей;

- земельного участка общей площадью 55 029 кв.м., с кадастровым номером **171, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 9 464 988 рублей;

- земельного участка общей площадью 49 227 кв.м., с кадастровым номером **99, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 15 555 732 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных выше земельных участков, соответственно плательщиком земельного налога. Кадастровая стоимость данных земельных участков, определенная по состоянию на 01 января 2019 года, не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.

Представитель административного истца – ФИО3, в судебном заседании поддержала заявленные требования уточненного административного иска.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2 в судебном заседании возражала против установления кадастровой стоимости равном рыночной стоимости, т.к. рыночная стоимость существенно отличается от кадастровой.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Пермского филиала, администрация г. Березники, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили. Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю В. просила рассмотреть дело в ее отсутствие, направила в суд письменный отзыв на административный иск. Представитель администрации г. Березники П. просил рассмотреть дело в его отсутствие.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Из материалов дела следует, что ООО «Сода-Хлорат» является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка общей площадью 19 515 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания производственных объектов, с кадастровым номером **127, расположенного по адресу: ****;

- земельного участка общей площадью 6 643 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственно-коммунальные объекты и предприятия I класса, с кадастровым номером **15, расположенного по адресу: ****;

- земельного участка общей площадью 295 782 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания сборника шлама шламохранилища, с кадастровым номером **86, расположенного по адресу: ****;

- земельного участка общей площадью 55 029 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый промканалом шламонакопителя **, с кадастровым номером **171, расположенного по адресу: ****;

- земельного участка общей площадью 49 227 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенное использование: занимаемый промплощадкой **, с кадастровым номером **99, расположенного по адресу: ****.

Изложенные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на спорные объекты недвижимости в материалах дела.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, Общество вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **127 определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила 6431948 рублей 85 копеек, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 16 января 2020 года.

Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **15 определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила 3991977 рублей 99 копеек, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 16 января 2020 года.

Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **86 определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила 119608325 рублей 16 копеек, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20 января 2020 года.

Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **171 определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила 17118421 рубль 32 копейки, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 января 2020 года.

Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **99 определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила 26234052 рубля 84 копейки, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20 января 2020 года.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельных участков просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного уточненного искового требования административным истцом представлен уточненный отчет об оценке № 109/29/20-КС-корр от 18 ноября 2020, выполненный оценщиком О. (ООО «Оценочная компания «Актив»).

Как следует из отчета об оценке, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **127 по состоянию на 01 января 2019 года составила 5991105 рублей, земельного участка с кадастровым номером **15 по состоянию на 01 января 2019 года составила 2550912 рублей, земельного участка с кадастровым номером **86 по состоянию на 01 января 2019 года составила 70396116 рублей, земельного участка с кадастровым номером **171 по состоянию на 01 января 019 года составила 9464988 рублей, земельного участка с кадастровым номером **99 по состоянию на 01 января 2019 года составила 15555732 рубля.

Учитывая, что кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2019 года, рыночная стоимость спорных участков также подлежит определению по состоянию на 01 января 2019 года.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд, приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Анализируя отчет об оценке, суд установил, что оценщик О. является членом Саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», включена в реестр 27 января 2017 года за регистрационным номером **. Оценщик имеет образование в области оценки; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 22 ноября 2017 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 25 марта 2020 года СПАО «РЕСО-Гарантия», срок действия полиса с 01 апреля 2020 года по 31 марта 2021 года.

Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельных участков, оценщиком они отнесены к сегменту рынка земельных участков – участки промышленного назначения, расположенные в Пермском крае.

В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков промышленного назначения в Пермском крае (за исключением г. Перми) за 3, 4 кварталы 2018 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативном вариантах их использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, оценщик пришел к выводу о том, что диапазон цен установившийся на земельные участки промышленного назначения в Пермском крае (за исключением г. Перми) составил от 66 до 822 руб./кв.м. Учитывая местоположение объектов ( г. Березники Пермского края), их площадь, физические характеристики, оценщик пришел к выводу, что стоимость земельных участков с учетом скидки на торг может находиться в диапазоне от 58 руб./кв.м. до 723 руб./кв.м., при среднем значении диапазона 268 руб./кв.м.

При составлении отчета оценщик определил основные факторы, влияющие на цены земельных участков промышленного назначения: имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидку на торг, местоположение, площадь, форма, рельеф, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.

При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, промышленного назначения, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата предложения/продажи), скидки на торг, местоположения, площади, коммуникаций, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик О. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлено.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете об оценке № 109/29/20-КС-корр от 18 ноября 2020 года, является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 30 сентября 2020 года (посредством электронной почты), следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сода-хлорат» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 19515 кв.м., с кадастровым номером **127, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 5991105 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 6643 кв.м., с кадастровым номером **15, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2550912 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 295782 кв.м., с кадастровым номером **86, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 70396116 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 55029 кв.м., с кадастровым номером **171, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 9464988 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 49227 кв.м., с кадастровым номером **99, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 15555732 рубля.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 30 сентября 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 07 декабря 2020 года.

Судья: подпись